近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長(zhǎng)20%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)直接或間接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)每年保持在2個(gè)百分點(diǎn)左右，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在宏觀調(diào)控政策的作用下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正向平穩(wěn)態(tài)勢(shì)發(fā)展，但也面臨著一些矛盾和問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)中原有的結(jié)構(gòu)性矛盾仍未得到根本解決，市場(chǎng)監(jiān)管體系尚不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍有待規(guī)范。

　　針對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、矛盾突出，市場(chǎng)秩序比較混亂等問題，國(guó)務(wù)院做出了多項(xiàng)調(diào)控部署，從2005年的七部委“國(guó)八條”到今年的九部委“國(guó)六條”，政策的重點(diǎn)集中在房地產(chǎn)信貸與土地（也稱為“銀根”和“地根”）等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全方位規(guī)范，以抑制房地產(chǎn)投資過熱和投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，2006年要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，其重點(diǎn)工作之一是中央有關(guān)部門要按照各自分工，繼續(xù)會(huì)同地方政府規(guī)范整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。審計(jì)機(jī)關(guān)作為經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的部門之一，對(duì)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序有著不可替代的作用。審計(jì)機(jī)關(guān)和審計(jì)人員應(yīng)深刻認(rèn)識(shí)到，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序是整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要內(nèi)容，與審計(jì)機(jī)關(guān)依法履行審計(jì)監(jiān)督職責(zé)，維護(hù)國(guó)家財(cái)政經(jīng)濟(jì)秩序，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是一致的。目前在審計(jì)工作中應(yīng)針對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的“銀根”和“地根”兩大重要因素，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸、土地審批和資金等方面的審計(jì)力度，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為，從而為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序服務(wù)。

　　一、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸審計(jì)，促進(jìn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理，從規(guī)范“銀根”上為整頓房地產(chǎn)秩序服務(wù)。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截止2005年底，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)2.77萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.1%.推動(dòng)全國(guó)各主要大中城市房?jī)r(jià)上漲的力量之一是來(lái)自違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行資金。為規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了穩(wěn)定房?jī)r(jià)等一系列宏觀調(diào)控政策和措施，其中一項(xiàng)即為加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理。審計(jì)結(jié)果顯示，近來(lái)年房地產(chǎn)信貸經(jīng)營(yíng)中存在的違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)商貸款、個(gè)人住房消費(fèi)貸款和土地儲(chǔ)備貸款，一人多貸、虛假按揭以及個(gè)別地方政府部門大肆將住房公積金、企業(yè)年金以委托貸款等形式挪用于高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至存在一些騙取貸款等違法犯罪問題，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，不僅助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)還削弱了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)金融的宏觀調(diào)控效應(yīng)。因此需要銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門加大對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計(jì)，嚴(yán)格控制不合理的貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸秩序，從而為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展服務(wù)。

　　目前，在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計(jì)中，審計(jì)人員應(yīng)著重抓住房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個(gè)人住房消費(fèi)貸款兩個(gè)環(huán)節(jié)。審查房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款資金的流向，檢查是否存在對(duì)“四證”不全的開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款或貸款在前辦證在后、是否存在對(duì)自有資金嚴(yán)重不足的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款、土地作抵押貸款額度是否超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，是否存在以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是否按央行121文件、 “國(guó)八條”和“國(guó)六條”等法規(guī)規(guī)定發(fā)放貸款 ， 是否存在向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款等擾亂信貸秩序的違法違規(guī)問題。

　　由于自2003年6月央行121文件出臺(tái)以來(lái)，央行加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，房產(chǎn)開發(fā)商獲得銀行貸款的難度增大，而與此同時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)商為了避免其房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的信貸資金“支付鏈條”中斷，轉(zhuǎn)而通過個(gè)人住房消費(fèi)貸款達(dá)到籌集資金的目的，把“假按揭”作為一種融資渠道，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫和無(wú)序擴(kuò)張。房?jī)r(jià)在虛假的需求引導(dǎo)下與普通消費(fèi)者的實(shí)際能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離，導(dǎo)致房屋空置，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。 因此，對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款審計(jì)應(yīng)以揭示虛假銷售（購(gòu)買）、虛假按揭貸款造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失的問題。重點(diǎn)審查購(gòu)房人的真實(shí)性，是否存在多個(gè)貸款人具有某一共性特點(diǎn)，“假按揭”的慣用手法是開發(fā)商指使本單位職工或其親屬、朋友，甚至雇傭人員收集無(wú)關(guān)人員的資料，冒充購(gòu)房者，簽訂購(gòu)房合同，從而達(dá)到套取銀行資金的目的。例如：貸款人同是開發(fā)商或施工單位職工，收入證明由同一單位開出或者所購(gòu)房屋為同一樓號(hào)、樓層房號(hào)是接近的，借款合同筆體相同，多個(gè)貸款人還款時(shí)間一致、從同一賬號(hào)劃款等。另外，審計(jì)個(gè)人住房和商用房消費(fèi)貸款時(shí)，還應(yīng)審核貸款的投放條件和個(gè)人還款來(lái)源，揭露開發(fā)商出具虛假繳款憑證或虛增房?jī)r(jià)，造成事實(shí)上的“降低首付標(biāo)準(zhǔn)”和“零首付”貸款等虛假現(xiàn)象。

　　二、加大對(duì)土地審批和國(guó)土資金的審計(jì)力度， 促進(jìn)土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行，從規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的源頭“地根”上為整頓房地產(chǎn)秩序服務(wù)。土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的源頭。我國(guó)大量征用土地以及協(xié)議出讓土地的存在，從根本上為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)尋租的機(jī)會(huì)。在土地與房產(chǎn)市場(chǎng)管理政策缺位的情況下，一些地方政府以較低的價(jià)格將土地批租給房地產(chǎn)開發(fā)商，使得房地產(chǎn)開發(fā)商得以囤積土地，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，最終導(dǎo)致投機(jī)增多，房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲。只有強(qiáng)化房地產(chǎn)用地供前、供后監(jiān)管，才能促進(jìn)土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行。審計(jì)中要加大對(duì)囤積、炒買炒賣土地，截留、克扣、擠占、挪用國(guó)有土地收益和出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)等違紀(jì)違規(guī)和侵占農(nóng)民利益的問題，以及貪污、私分、揮霍國(guó)有土地收益、征地補(bǔ)償費(fèi)等違法違規(guī)行為的審計(jì)力度。土地審批和國(guó)土資金的運(yùn)行狀況關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。審計(jì)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)土地審批和國(guó)土資金等環(huán)節(jié)的審計(jì)監(jiān)督，查處違法供地和擅自利用劃撥土地、集體土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)問題等非法占地行為，維護(hù)國(guó)土資金的安全、完整和有效使用，提出進(jìn)一步健全完善有關(guān)制度和政策措施的建議，促進(jìn)規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，從而達(dá)到從“地根”上為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序服務(wù)的目的。

　　審計(jì)工作中圍繞土地出讓金這條主線，注重審查土地出讓金征、管、用三個(gè)方面內(nèi)容，突出二個(gè)重點(diǎn)，把握四個(gè)環(huán)節(jié)。突出二個(gè)重點(diǎn)，即：土地審批、征用、供應(yīng)、利用和流轉(zhuǎn)的合法性，國(guó)土資金征收、解繳和使用管理的合規(guī)性。把握四個(gè)環(huán)節(jié)，即：土地審批和征用環(huán)節(jié)，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)中違法批地、非法占地、非法轉(zhuǎn)讓土地及以聯(lián)營(yíng)聯(lián)建和私下轉(zhuǎn)讓等方式非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的違法行為；土地供應(yīng)、利用和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，重點(diǎn)查處超劃撥范圍供應(yīng)土地、應(yīng)實(shí)行招拍掛而暗箱操作、違規(guī)壓低地價(jià)出讓土地以及政府工作人員利用職權(quán)干預(yù)和插手土地批租和出讓等違反國(guó)有土地有償使用政策的行為；國(guó)土資金征收、管理環(huán)節(jié)，重點(diǎn)查處違規(guī)減征、免征、緩征土地收益，將國(guó)有土地收益轉(zhuǎn)化為部門收費(fèi)及以實(shí)物或工程等非貨幣方式抵繳土地出讓金等造成國(guó)有土地收益流失的問題；國(guó)土資金使用環(huán)節(jié)，重點(diǎn)查處截留、克扣、擠占、挪用國(guó)有土地收益、征地補(bǔ)償費(fèi)等違紀(jì)違規(guī)和侵占農(nóng)民利益的問題，以及貪污、私分、揮霍國(guó)有土地收益、征地補(bǔ)償費(fèi)等違法違紀(jì)案件。

　　房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、矛盾突出，市場(chǎng)秩序比較混亂等問題已引起黨中央、國(guó)務(wù)院的高度重視，并采取了多項(xiàng)調(diào)控措施，規(guī)范整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序需要中央地方以及各有關(guān)部門齊抓共管，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合監(jiān)管，才能達(dá)到規(guī)范市場(chǎng)秩序的目的。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督的作用，審計(jì)工作中從規(guī)范“銀根”和“地根”上出發(fā)，抓住房地產(chǎn)信貸、土地審批和資金等重點(diǎn)方面，同時(shí)還應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)商總體資信和項(xiàng)目自有資金到位情況，注重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性審計(jì)，揭示房地產(chǎn)企業(yè)隱瞞利潤(rùn)、逃避納稅，以及會(huì)計(jì)信息失真等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的各類違法違規(guī)行為，充分發(fā)揮審計(jì)工作為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序服務(wù)的作用。