房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本的稽查方法

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

　　可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

　　銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

　　檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：

　　1.審查成本計算是否正確

　　審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。

　　成本對象總成本－（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價＋建安工程招標(biāo)價格＋開發(fā)間接費(fèi)）

　　預(yù)計開發(fā)面積，求出預(yù)計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細(xì)核對有關(guān)合同和立項書，檢查預(yù)計單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

　　審查有無將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

　　在檢查中要注意，房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

　　2.配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

　　通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨(dú)按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?

　　3.注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

　　檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

　　4.檢查有無白條入賬現(xiàn)象

　　白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。