財稅[2015]39號解讀：個人出售滿2年普通住房免營業(yè)稅

稅收政策——財稅[2015]39號 財政部 國家稅務總局關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

土地政策——國土資發(fā)[2015]37號 關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知

貸款政策——中國人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設部 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知

一、政策內(nèi)容

1.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；

2.個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；

3.個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二、具體操作文件

《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)﹝2005﹞26號）

《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)﹝2005﹞89號）

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)﹝2005﹞172號）

三、具體實務操作問題（一）普通住房與非普通住房的標準。

根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)﹝2005﹞26號）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

因此，不同地區(qū)普通住房與非普通住房各地都有自己的標準，納稅人應關注本地的具體標準。

（二）購買房屋的時間

實務操作關鍵點：購買房屋的時間非房屋年齡

國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，國稅發(fā)[2005]172號文件對購買房屋的時間認定問題進行了進一步明確為契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。因此，年限的確定就是上述時點至出售日的時間間隔，而非房屋年齡。具體規(guī)定如下：

1、購買商品房（含“二手房”）

國稅發(fā)[2005]89號文件第三條（四）項規(guī)定：個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。

國稅發(fā)[2005]172號文件第三條規(guī)定：納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

2、享受房改政策的“房改房”

國稅發(fā)[2005]172號文件第五條規(guī)定：根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

3、非購買形式取得住房行為

國稅發(fā)[2005]172號文件第四條規(guī)定：個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購買時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續(xù)。

（三）差額征稅

1、差額征稅扣除項目內(nèi)容

《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

因此，差額征稅扣除項目僅是購置或受讓原價的原價，相關費用和稅金均不能作為扣除項目。

通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房，購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。

2、扣除憑證

國稅發(fā)[2005]89號文件第三條（六）項規(guī)定，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。《營業(yè)稅暫行條例》第六條及其《實施細則》第十九條也對扣除憑證作了明確規(guī)定。

因此，納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)差額征稅必須以購置房產(chǎn)時取得的銷售不動產(chǎn)發(fā)票作為依據(jù)，以發(fā)票記載的金額進行扣除；否則，一律按售房收入全額征收營業(yè)稅。

通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房，以購置房產(chǎn)時取得的銷售不動產(chǎn)發(fā)票作為依據(jù)。

根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購置房產(chǎn)時房款收據(jù)和銷售不動產(chǎn)發(fā)票作為依據(jù)。

3、發(fā)票的取得

國稅發(fā)[2005]89號文件第三條（五）項規(guī)定：個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發(fā)票。

（四）辦理免稅的程序

國稅發(fā)[2005]89號文件第三條（二）項規(guī)定：納稅人應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務部門應根據(jù)當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴?，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

第三條（三）項規(guī)定：住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。

因此，納稅人辦理免稅手續(xù)一定要準備全相應資料。

（五）開具發(fā)票

國稅發(fā)[2005]89號文件規(guī)定，個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發(fā)票。

因此，不管免稅還是差額征稅，納稅人到地方稅務部門申請開具全額發(fā)票。

四、文件規(guī)定摘要（一）財稅〔2015〕39號文件規(guī)定

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

（二）國辦發(fā)﹝2005﹞26號文件規(guī)定：

“三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管

要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。各地要嚴格界定現(xiàn)行有關住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管，具體辦法由稅務總局會同建設部等部門研究制定。

五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費

為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。”

（三）國稅發(fā)﹝2005﹞89號文件規(guī)定：

“三、各級地方稅務、財政部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房管業(yè)稅稅收政策

（一）2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業(yè)稅。

（二）2005年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴实淖》繉ν怃N售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務部門應根據(jù)當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴?，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

（三）2005年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。

（四）個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。

（五）個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發(fā)票。

（六）對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。

（七）各級地方稅務、財政部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，對不符合規(guī)定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業(yè)稅，確保調(diào)整后的營業(yè)稅政策落實到位；對個人承受不享受優(yōu)惠政策的住房。不得減免契稅。對擅自變通政策、違反規(guī)定對不符合規(guī)定條件的個人住房給予稅收優(yōu)惠，影響調(diào)整后的稅收政策落實的，要追究當事人的責任。對政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。”

（四）國稅發(fā)﹝2005﹞172號文件規(guī)定：

“一、《通知》第三條第二款中規(guī)定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

二、《通知》第三條第四款中規(guī)定的“契稅完稅證明中注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

三、納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規(guī)定。其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續(xù)。

五、根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

六、享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發(fā)［2005］26號文件規(guī)定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內(nèi)面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。”