24周年

財(cái)稅實(shí)務(wù) 高薪就業(yè) 學(xué)歷教育
APP下載
APP下載新用戶(hù)掃碼下載
立享專(zhuān)屬優(yōu)惠

安卓版本:8.7.50 蘋(píng)果版本:8.7.50

開(kāi)發(fā)者:北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司

應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>

APP隱私政策:查看政策>

HD版本上線:點(diǎn)擊下載>

統(tǒng)借統(tǒng)還利息土增稅清算如何扣除?

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯:qizhenzhen 2021/11/01 14:22:17 字體:

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金需要,通過(guò)統(tǒng)借統(tǒng)還的方式從企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)取得借款,按照金融機(jī)構(gòu)同期同類(lèi)貸款利率支付利息,并取得其開(kāi)具的發(fā)票,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)該種方式向企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)支付的利息,在土地增值稅清算時(shí)如何扣除呢?

我們來(lái)分析一下。

基本規(guī)定

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]6號(hào))第七條第(三)項(xiàng)規(guī)定,開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))第三條規(guī)定,(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金,沒(méi)有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種辦法。(四)土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

上述財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的政策中并沒(méi)有明確支付的統(tǒng)借統(tǒng)還利息如何在土地增值稅清算時(shí)扣除,在實(shí)際業(yè)務(wù)中,到底是據(jù)實(shí)扣除還是按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除呢?我們看一下地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)。

觀點(diǎn)一:可以據(jù)實(shí)扣除

以黃山市為例

《黃山市地方稅務(wù)局土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題釋義》

十、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)貸款或者核心企業(yè)貸款后,將資金統(tǒng)籌安排給集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)使用,利息扣除的原則是什么?

企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用,并且收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的,可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款的證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定,在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用,據(jù)實(shí)扣除。

觀點(diǎn)二:10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除

以大連市為例

《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的公告》(大連市地方稅務(wù)局公告2014年第1號(hào))

八、集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還的借款利息扣除  

對(duì)于統(tǒng)借統(tǒng)還貸款或關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款后轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用而產(chǎn)生的利息支出,在計(jì)算土地增值稅時(shí),不得據(jù)實(shí)扣除,應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第三條第二項(xiàng)的規(guī)定,按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

以天津?yàn)槔?/strong>

《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2015年第9號(hào))

七、關(guān)于開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題

(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,可以據(jù)實(shí)扣除。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除;

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,或全部使用自有資金的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除;

(二)以集團(tuán)名義貸款并實(shí)行統(tǒng)借統(tǒng)還的,凡能提供集團(tuán)借款合同和支付利息憑證,并由集團(tuán)提供資金使用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利息支出情況分配表的,可以據(jù)實(shí)扣除。

雖然天津市地方稅務(wù)局公告2015年第9號(hào)明確可以據(jù)實(shí)扣除,但該文件由天津市地方稅務(wù)局公告2016年第25號(hào)于2017年1月1日廢止,并刪除了與統(tǒng)借統(tǒng)還相關(guān)的條款。因此,應(yīng)按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2016年第25號(hào))

五、關(guān)于開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,可以據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,或全部使用自有資金的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

觀點(diǎn)三:根據(jù)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時(shí)間判斷

以青島為例

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法>的公告》(青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào))第四十八條規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,是指與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體為:

(六)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款,并按借款合同指定的分?jǐn)倢?duì)象和用途借給集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用,并且按照支付給金融機(jī)構(gòu)相同的借款利率收取利息的,可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款的證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定,在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用,據(jù)實(shí)扣除。

青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)第四十八條第(六)項(xiàng)自2017年7月20日起由《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法>的公告》(青島市地稅局公告2017年第3號(hào))廢止。

為貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)“省局5號(hào)公告”),青島市地方稅務(wù)局于2018年5月發(fā)布了《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問(wèn)題的公告》(青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號(hào)),自2017年9月21日起施行,有效期至2022年9月20日止,并廢止了青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)和青島市地稅局公告2017年第3號(hào)。

雖然青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號(hào)沒(méi)有提到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的統(tǒng)借統(tǒng)還的利息如何在土地增值稅清算時(shí)扣除,但第十六條明確,對(duì)于2017年9月21日之前已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,且稅務(wù)機(jī)關(guān)未出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可按照省局5號(hào)公告和本文規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行。與4號(hào)文件配套的《關(guān)于貫徹落實(shí)<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問(wèn)題的公告》的解讀中第十一條“關(guān)于執(zhí)行時(shí)間的規(guī)定”明確,為做好省局5號(hào)公告執(zhí)行時(shí)間與青島貫徹公告執(zhí)行時(shí)間的銜接,方便納稅人開(kāi)展土地增值稅清算,青島貫徹公告規(guī)定的執(zhí)行時(shí)間2017年9月21日是指辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時(shí)間。無(wú)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的,以辦理《國(guó)有土地使用證》的時(shí)間為準(zhǔn)。

對(duì)于2017年9月21日(含)之后辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的清算項(xiàng)目,必須按照省局5號(hào)公告和青島貫徹公告規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行。

對(duì)于2017年9月21日之前已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,且稅務(wù)機(jī)關(guān)未出具清算結(jié)論的清算項(xiàng)目,在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)按照《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法〉的公告》(青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào))規(guī)定執(zhí)行,也可按照省局5號(hào)公告和青島貫徹公告規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行,但兩種規(guī)定內(nèi)容不可交叉使用。

根據(jù)上述政策和解讀分析,對(duì)于2017年9月21日之前已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,且稅務(wù)機(jī)關(guān)未出具清算結(jié)論的清算項(xiàng)目,在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),如果選擇按照青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào))規(guī)定執(zhí)行,可以據(jù)實(shí)扣除,對(duì)于2017年9月21日(含)之后辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的清算項(xiàng)目,則不能據(jù)實(shí)扣除,應(yīng)按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)統(tǒng)借統(tǒng)還的方式從企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)取得借款發(fā)生的利息支出,在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)是據(jù)實(shí)扣除還時(shí)按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除,由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)不一致,在實(shí)際操作中要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)具體執(zhí)行口徑。

作者:李立軍(正保財(cái)稅咨詢(xún)師)

免費(fèi)試聽(tīng)

限時(shí)免費(fèi)資料

  • 每日新聞/問(wèn)答

    每日新聞/問(wèn)答

  • 每周稅訊速遞

    每周稅訊速遞

  • 月度法規(guī)匯編

    月度法規(guī)匯編

  • 年度法規(guī)匯編

    年度法規(guī)匯編

  • 增值稅匯編

    增值稅匯編

  • 所得稅匯編

    所得稅匯編

掃碼關(guān)注我們

掃碼找組織

折疊

Copyright © 2000 - jnjuyue.cn All Rights Reserved. 北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司 版權(quán)所有

京B2-20200959 京ICP備20012371號(hào)-7 出版物經(jīng)營(yíng)許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號(hào)