第三方信息暴露房企稅務風險

4月20日，由中國人民大學博銳財稅沙龍秘書處與北京市豐臺區(qū)國稅局共同舉辦的第23期博銳財稅沙龍透露出一條重要信息：在房地產企業(yè)連續(xù)12年被國家稅務總局列入重點檢查對象的今天，稅務機關已經充分掌握了利用第三方信息開展納稅評估的方法。在當天的沙龍上，稅企雙方都表示，對于房地產企業(yè)而言，規(guī)范自身財務管理，加強與稅務機關的合作，成為防范稅務風險的唯一路徑。

房企入圍高稅務風險行業(yè)

近些年來，有關房企逃避繳納稅款的新聞報道頻頻見諸媒體；各地公布的年度十大稅案榜單中，總能見到房企的身影；在國家稅務總局公布的年度重點檢查對象中，房地產行業(yè)連續(xù)12年榜上有名……這一系列的事實都說明：房企已經入圍高稅務風險行業(yè)。

中國人民大學博銳財稅沙龍副秘書長辛洪波博士通過分析房地產企業(yè)的銷售量及價格，工業(yè)企業(yè)景氣擴散指數，中國工商銀行、中國農業(yè)銀行等銀行對房地產行業(yè)貸款額度及不良貸款額度，地方政府債務適度規(guī)模偏離度等指標，認為房地產行業(yè)下行趨勢已經比較明顯。在這種情況下，迫于財力壓力，地方政府必然會加大對房地產企業(yè)的稅收監(jiān)管，這會使房地產企業(yè)的稅務風險更快、更多地暴露出來。

在北京市豐臺區(qū)國稅局的管戶中，房地產企業(yè)有29戶，所得稅收入占比排在各行業(yè)之首，但其所得稅稅負普遍不到3%，最多一戶才達到了9%。2012年匯算清繳期間，該局對4戶房地產企業(yè)開展了納稅評估，發(fā)現這4戶企業(yè)均存在少繳企業(yè)所得稅的情況。在開展納稅評估前，這4戶企業(yè)繳納的稅款分別為16.4萬元、1117.9萬元、4011.4萬元、0元，稅負分別為0.09%、1.16%、2.09%和0。但是經過納稅評估，這4戶企業(yè)應該補繳的稅款分別高達5117.6萬元、5831.6萬元、2.1億元和2683.7萬元，稅負分別變?yōu)?.67%、7.24%、12.40%和12.21%。房企稅務風險之大由此可見一斑。

那么，房地產企業(yè)哪些事項比較容易引發(fā)稅務風險呢？世茂房地產控股有限公司環(huán)渤海區(qū)域財務總監(jiān)賈麗萍在沙龍上總結了三類事項：一是收入類，比如隱匿收入、延期納稅和利用關聯交易減少收入等；二是成本類，比如虛開各類發(fā)票、收受虛假發(fā)票、收售假建筑業(yè)發(fā)票，虛增成本，預計毛利納稅調整有誤，未按規(guī)定預提建筑成本，銷售面積嚴重計算錯誤，未按規(guī)定支付銷售傭金，混淆成本核算對象，公共配套設施成本核算錯誤，成本分配方法不當等；三是其他類，比如異常甲供料方式導致少繳增值稅，售樓部未按規(guī)定繳納房產稅，未按規(guī)定申報開發(fā)宗地土地使用稅，售房合同和建筑合同未按規(guī)定申報繳納印花稅等。

第三方信息成納稅評估重要抓手

北京市豐臺區(qū)國稅局之所以對房地產企業(yè)的納稅評估成效顯著，一個非常重要的原因就是充分利用了第三方信息。“目前，第三方信息已經成為我們開展納稅評估的重要抓手。”北京市豐臺區(qū)國稅局企業(yè)所得稅科副科長屈震說。

最近，屈震將最近兩年開展房地產企業(yè)所得稅納稅評估的案例和成果進行了系統整理，出版了《房地產開發(fā)企業(yè)所得稅風險管理指南》一書。

屈震介紹，在對房地產企業(yè)開展納稅評估時，他首先會登陸北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網站，通過該網站可獲取開發(fā)產品的有關面積、價格等基礎信息。以北京市區(qū)域內開發(fā)項目為例，直接點擊該網站首頁右上方的“查詢中心”，可以查到很多樓盤的詳細信息。同時，還可以通過北京市國土資源局網站、百度、搜狐焦點網北京站、騰訊網房產頻道、《北京青年報》等當地媒體查到很多有價值的信息。

2012年，屈震和同事通過《北京青年報》特刊《廣廈時代》，發(fā)現豐臺區(qū)在2月份有一個新開盤的房地產項目，屬于豐臺區(qū)國稅局的管戶。同年3月，豐臺區(qū)國稅局通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網站，在對轄區(qū)內20余戶房地產開發(fā)經營企業(yè)進行定期數據搜集時，發(fā)現該企業(yè)在3月份已累計售出19套房屋，累計簽約金額近4000萬元。當聯系主管稅務所調取該企業(yè)相關資料時，該企業(yè)很不配合稅務所工作。于是，屈震和同事約見了該企業(yè)負責人，當著他的面登陸了北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網站，打開該企業(yè)信息界面，將企業(yè)預售證信息和售房信息擺在其面前。該企業(yè)負責人承認了工作失誤，并重新進行第一季度企業(yè)所得稅申報。

除了利用第三方信息，豐臺區(qū)國稅局還利用預警模型開展房地產行業(yè)企業(yè)所得稅評估，成效十分顯著?；诖?，該局稽查局檢查科副科長劉德琴直言：“在檢查房地產企業(yè)方面，我們已經掌握了一套行之有效的科學方法，希望房地產企業(yè)依法納稅，千萬不要抱有僥幸心理，更不要鋌而走險。”