案例剖析：做足暗訪功課查實房企稅情

山東省昌邑市國稅局通過人機(jī)結(jié)合選案，采取賬面檢查與實地調(diào)查相結(jié)合的辦法，對濰坊X房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年1月1日~2012年12月31日期間的企業(yè)所得稅納稅情況實施專項檢查。檢查組通過嚴(yán)查收入，核實成本費(fèi)用，幫企業(yè)重新做了一次深入細(xì)致的“匯算清繳”，調(diào)增應(yīng)納稅所得額1492.79萬元，要求企業(yè)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅373.2萬元，加收滯納金18.29萬元。

接到對該企業(yè)進(jìn)行檢查任務(wù)后，昌邑市國稅局檢查組沒有急于直接調(diào)賬，而是借助稅收征管信息系統(tǒng)作了詳盡的案頭分析，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)自開業(yè)以來，稅負(fù)、申報收入、所得稅貢獻(xiàn)率，都與同行業(yè)企業(yè)存在不小的差距。

在獲取第一手資料后，檢查組開展外圍調(diào)查取證。他們走訪了建委、房管局、建筑企業(yè)等有關(guān)單位，詳細(xì)了解該企業(yè)的開發(fā)項目、開發(fā)地段和完工情況等，調(diào)查其銷售合同、預(yù)收房款、定金和繳納營業(yè)稅，以及小區(qū)、樓座分布等情況。同時，到售樓處暗訪，從售樓處的工作人員處掌握被檢查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、加價、購房定金、簽訂合同和預(yù)付款比例等信息，從而推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

按照法定程序，檢查組到企業(yè)財務(wù)部門和售樓處調(diào)取賬簿、憑證資料，獲取了企業(yè)計算機(jī)內(nèi)部信息資料，包括收入分析報告、開發(fā)產(chǎn)品面積統(tǒng)計表、預(yù)售報表、余房統(tǒng)計報表、貸款銷售統(tǒng)計報表和客戶檔案，這些電子數(shù)據(jù)為檢查組以后的檢查提供了很大幫助，減少了入戶檢查次數(shù)，減輕了稅企雙方的負(fù)擔(dān)，節(jié)省了大量時間。

隨后，檢查組對該企業(yè)實施賬務(wù)檢查，未發(fā)現(xiàn)預(yù)收款項不入賬的情況。檢查組于是將檢查重點放在企業(yè)是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用、開發(fā)成本和銷售成本的界限上。通過逐筆核對企業(yè)的前期開發(fā)成本歸集表、費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)，與企業(yè)房屋收入、已售面積進(jìn)行了配比，計算出完工產(chǎn)品計稅成本，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在完工產(chǎn)品未及時確認(rèn)收入，未按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的問題。

最終，檢查組確認(rèn)，截至2012年12月31日，該企業(yè)在開發(fā)房屋住宅等開發(fā)項目中存在兩大問題。一是少申報完工產(chǎn)品收入。截至2012年12月，累計房屋收入26585.02萬元，企業(yè)實際申報房屋收入23186.78萬元，少申報房屋收入3398.24萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額3398.24萬元。二是少申報完工產(chǎn)品計稅成本。截至2012年12月，該公司完工產(chǎn)品計稅成本應(yīng)為21447.03萬元，企業(yè)實際申報扣除完工產(chǎn)品成本19541.58萬元，少申報扣除完工產(chǎn)品計稅成本1905.45萬元。

稽查人員按照相關(guān)規(guī)定，調(diào)增該企業(yè)應(yīng)納稅所得額，并要求其補(bǔ)繳稅款并加收滯納金。