二手房舊單也能抵扣個稅 20萬裝修費(fèi)可省4萬稅

　　“哥，您買的房能抵扣裝修費(fèi)用了。”昨天傍晚，購房人趙先生接到了經(jīng)紀(jì)人的報喜電話。本月起，二手房交易個稅執(zhí)行新規(guī)，無裝修費(fèi)用憑證也可核定減免。記者發(fā)現(xiàn)，一些去年末交易的“舊單”也能搭上新規(guī)的“順風(fēng)車”，今早中介公司也忙著做模擬預(yù)算。

　　“賣小買大”趕上新規(guī)

　　趙先生屬于“賣小買大”者，去年10月將洋橋的一居室掛了牌，想在北五環(huán)換套離單位更近的房子。因?yàn)槭诸^的錢有限，他必須先賣掉老房，才能湊夠新房的首付。

　　11月下旬，趙先生看中了天通苑一套不滿五年的兩居，可因?yàn)槔戏康馁I家需要時間湊錢，“賣小”的交易一直拖到12月月中。下旬，趙先生才開始進(jìn)行“買大”的交易流程。“本來覺得交易拖得有點(diǎn)久，沒想到趕上新政策，房子還能抵扣裝修費(fèi)用，少交點(diǎn)個稅。”趙先生覺得，房子裝修挺新，怎么也能省下5000元個稅。

　　部分“舊單”可搭“順風(fēng)車”

　　記者了解到，像趙先生這樣“賣小買大”的改善型購房人，是去年年末二手房成交的主力。由于新規(guī)的執(zhí)行是以納稅人到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理個人轉(zhuǎn)讓住房納稅申報的日期為準(zhǔn)，所以一小部分去年末成交但尚未進(jìn)行到納稅環(huán)節(jié)的購房人，可搭上新規(guī)的“順風(fēng)車”。

　　“限購后，買賣雙方進(jìn)行二手房網(wǎng)簽前，先要對購房人的資質(zhì)進(jìn)行審核。貸款買房的購房人，還有銀行審批環(huán)節(jié)。”北京我愛我家簽約中心經(jīng)理高翔告訴記者，按正常流程算，去年12月的一些二手房交易“舊單”將能享受到裝修款抵扣新規(guī)。

　　另外，一些特殊情況下，“舊單”的交易時間可能更早。比如，“賣小買大”的購房人必須先“賣小”才有購房資格、外地戶籍購房人等待納稅或社保滿5年、“經(jīng)適房”等滿五年上市等。“這些特殊情況下，買賣雙方從達(dá)成意向到完成交易，中間可能有幾個月的時間。”高翔表示，整體看，能搭上“順風(fēng)車”的“舊單”占比很小。

　　中介忙做模擬預(yù)算

　　購房人對新規(guī)一知半解，經(jīng)紀(jì)人也需要消化。記者上午發(fā)現(xiàn)，多家中介公司正召開緊急會議，忙著進(jìn)行模擬預(yù)算。

　　“裝修費(fèi)用怎么核，能給購房人省多少稅，這些我們都得先弄明白，才能向客戶解釋。”一家中介公司的相關(guān)人員告訴記者，對于“房奴”們來說，能省下幾千元個稅也很可觀。中介要先對經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行培訓(xùn)，能給購房人說清楚，“預(yù)計最快下周才有可能去做納稅申報。”

　　記者以一套原值100萬元、現(xiàn)售價200萬元、無裝修發(fā)票的不滿五年二手房為例。不計算貸款利息，新規(guī)前，購房人需要按照100萬元差額的20%繳納個稅，即20萬元。新規(guī)后，假設(shè)按最高限10%核定，可減扣裝修費(fèi)用20萬元，80萬元差額的20%就是16萬元，減掉稅負(fù)40000元。即使考慮到多數(shù)房屋的裝修不夠核定到成交價的10%，按簡裝2萬元算，也能替購房人省下4000元。

　　專家分析：不影響成交

　　個稅抵扣的新規(guī)會否影響二手房市場？偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，裝修費(fèi)用的抵扣新規(guī)，對市場不會帶來實(shí)質(zhì)影響。“從2013年的成交看，超六成的二手房交易都是‘免稅房’或低稅房，真正需要按差額20%繳納個稅的交易占比很小。”胡景暉告訴記者，相比于兩三百萬的房款，幾千元到一兩萬元的減稅額度，影響幾乎可以忽略。