二手房交易要繳增值稅：滿2年或減免稅率待定

13日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍在大會(huì)堂部長(zhǎng)通道被媒體問道，“如何確保營(yíng)改增5月1日如期落地？”王軍回答，營(yíng)改增將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

鏈家地產(chǎn)濟(jì)南分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，營(yíng)改增的本意是優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，減輕企業(yè)稅負(fù)，避免重復(fù)征稅，總體來看是好事。

“關(guān)于自然人繳納增值稅征管，還要看具體的稅率如何，以及如何計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。”該負(fù)責(zé)人告訴記者。

也有不少網(wǎng)民對(duì)二手房交易中繳納增值稅產(chǎn)生疑惑，“不是剛剛過2年免征營(yíng)業(yè)稅嗎？”對(duì)此，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，去庫(kù)存已經(jīng)列為今年的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，“估計(jì)2年免征營(yíng)業(yè)稅的政策會(huì)持續(xù)，只不過可能由免征營(yíng)業(yè)稅變?yōu)槊庹髟鲋刀悾€要看未來的具體規(guī)定。”

“二手房征增值稅，如果稅負(fù)是降低，可能有利于去庫(kù)存。”而針對(duì)二手房征增值稅打擊炒房的網(wǎng)民觀點(diǎn)，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，炒房主要跟升值空間有關(guān)系，跟營(yíng)改增關(guān)系不大。

他還認(rèn)為，在“營(yíng)改增”的過程中，都會(huì)有過渡性政策。“針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，可能讓已有的房產(chǎn)繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅；或者政府提供可抵扣的虛擬進(jìn)項(xiàng)稅等等。”

搜房網(wǎng)房天下二手房電商集團(tuán)濟(jì)南分公司大區(qū)總監(jiān)張洪慶說，“營(yíng)改增本身是幫助企業(yè)減稅，新房、房企也會(huì)減少稅負(fù)，房?jī)r(jià)可能不會(huì)過高，這樣其實(shí)也利于房企去庫(kù)存。”

基本稅率為17%；

納稅人銷售糧食、自來水、暖氣、圖書等貨物時(shí)，實(shí)行13%的低稅率；

提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的，實(shí)行11%的低稅率；

提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)的，實(shí)行6%的低稅率；

納稅人出口貨物，稅率為0，但是國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。

濟(jì)南市民王先生有一套未滿2年的住宅，以80萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣出，他需要繳納成交價(jià)格5.6%的營(yíng)業(yè)稅，也就是4.48萬(wàn)元。

改繳增值稅后，假設(shè)增值稅稅率定為10%，該住房買入價(jià)為30萬(wàn)，增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，需要繳納5萬(wàn)元的增值稅（80×10%-30×10%）；若該住房買入價(jià)為60萬(wàn)元，則只需繳納2萬(wàn)元（80×10%-60×10%）。

增值稅不適合，直接減免

“個(gè)人二手房交易實(shí)施營(yíng)改增，可以使稅收更公平、稅負(fù)更加優(yōu)化。”財(cái)稅專家、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星說。根據(jù)國(guó)家營(yíng)改增政策精神，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將延續(xù)。“營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行直接減免，簡(jiǎn)便易行。但增值稅運(yùn)行采取的是環(huán)環(huán)征稅、道道抵扣的征收方式，不適合進(jìn)行直接減免。所以，以往我國(guó)在進(jìn)行增值稅減免時(shí)，多采用‘即征即退’‘先征后返’等方式。營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將以何種方式體現(xiàn)，還需要等待具體的實(shí)施方案。”

房地產(chǎn)投資增速 時(shí)隔兩年首現(xiàn)回升

據(jù)報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的今年1到2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，時(shí)隔兩年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次回升。

今年前兩個(gè)月，商品房銷售面積11235萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.2%，增速比去年全年提高21.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增長(zhǎng)43.6%，提高29.2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，商品房銷售明顯加快，首先是由于去年信貸等政策持續(xù)調(diào)整，使得商品房銷售市場(chǎng)持續(xù)回升，至今年春節(jié)期間，部分需求結(jié)束觀望入市，一線城市市場(chǎng)升溫明顯，部分二線熱點(diǎn)城市銷售翻番。

張大偉提到，“特別是一二線城市，我們看到的主要的政策方向都是針對(duì)包括已經(jīng)擁有一套，再買一套的改善型需求政策的放寬，特別是對(duì)二套房信貸方面的放寬對(duì)市場(chǎng)影響的確較大，這部分人群購(gòu)買力比較強(qiáng)，在信貸杠桿有所降低之后，他們的這種改善型需求得到集中釋放。”

銷售面積大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也在迅速增長(zhǎng)。今年前兩個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。張大偉分析，這說明在銷售回暖的刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)。包括一些新開工的數(shù)據(jù)在2015年持續(xù)下調(diào)之下，出現(xiàn)正增長(zhǎng)，恢復(fù)了新開工，投資數(shù)據(jù)自然會(huì)樂觀一些。