想要感受老北京的精華，就要去什剎海。

　　對(duì)于北京這座“無(wú)水之城”來(lái)說(shuō)，什剎海是非常珍貴的一片水域，由前海、后海、西海組成，與北海和中南海連通，周?chē)粌H有鐘鼓樓、宋慶齡故居，還有恭王府這樣的豪宅大院，更有北京市民文化的代表——胡同，可謂是氣場(chǎng)得天獨(dú)厚。

　　如果能在這片水域擁有一套四合院——關(guān)門(mén)修身，出門(mén)見(jiàn)“海”——該是件多么愜意的事。

　　然而，稀缺性決定了什剎海四合院的市價(jià)非比尋常的昂貴。到底誰(shuí)在擁有它們，它們的價(jià)格又是如何評(píng)估的呢？

　　神秘新主人

　　后海北沿有一條鴉兒胡同，當(dāng)年居住其中的不乏名人。

　　如今，這里增添了許多簇新的四合院，而且數(shù)量還在不斷地增加。

　　“現(xiàn)在基本上都是私人的新院子。很多四合院不能說(shuō)是翻新了，基本就是重建了，完全是鋼筋水泥。現(xiàn)在這些都沒(méi)賣(mài)出去呢，剛建好不久的。”居民張大媽指著不遠(yuǎn)處的建筑對(duì)記者說(shuō)。

　　的確，記者看到了3處院子，都擁有簇新的門(mén)前柵欄，簇新的門(mén)樓，簇新的車(chē)庫(kù)。而這些，都在待價(jià)而沽。

　　宋慶齡故居?xùn)|邊幾百米，有一座翻修得很精致的小院子，但看上去仍然古色古香。門(mén)樓旁邊蓋了小巧的閣樓，更使得院落深處的機(jī)關(guān)無(wú)法看透。

　　院子門(mén)口豎著牌子“楠書(shū)房”，據(jù)一位知情人士介紹，這院落是人民大會(huì)堂的設(shè)計(jì)者張開(kāi)濟(jì)設(shè)計(jì)的，是1980年修建的仿古建筑，當(dāng)時(shí)還得了北京市的一個(gè)一等獎(jiǎng)。院子原本是《中國(guó)醫(yī)學(xué)論壇報(bào)》的辦公地，2004年該報(bào)遷出。現(xiàn)在的主人是一位30多歲的上海人，做房地產(chǎn)生意起家，2008年買(mǎi)下這處400多平方米的院子，趕在奧運(yùn)前裝修完畢。

　　“當(dāng)時(shí)的價(jià)格是7000萬(wàn)元，2009年已經(jīng)有人出價(jià)一個(gè)億，老板不賣(mài)。”此人告訴記者。

　　院子處于后海北岸，坐北朝南，出門(mén)見(jiàn)“海”。“這是最好的位置了！將來(lái)肯定還要升值，一點(diǎn)都不用懷疑！”他說(shuō)。

　　在“楠書(shū)房”隔壁，就是著名的“天價(jià)”四合院，占地面積3000多平方米，院內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施一應(yīng)俱全，甚至還有游泳池。房主是俄羅斯首富，據(jù)說(shuō)在全球財(cái)富榜上排行第八。

　　“個(gè)子高高的，臉比較瘦，50多歲。他雖然買(mǎi)了這個(gè)四合院，但很少出現(xiàn)，一年也就來(lái)一兩次。今年來(lái)了3次，院子平時(shí)由中國(guó)管家來(lái)打理。這一處院子，價(jià)值15個(gè)億！”該知情人告訴記者，此人在北京有數(shù)處房產(chǎn)，在頤和園附近也有院落，有私人游艇、私人直升機(jī)。

　　再往西的一處院落，據(jù)說(shuō)是李嘉誠(chéng)買(mǎi)來(lái)送給好友的。但究竟是誰(shuí)，就無(wú)從知曉了。

　　往東的一家，則是香港一位影視圈人士的私宅。

　　而這些業(yè)主們，平時(shí)基本都不出現(xiàn)。“一年來(lái)個(gè)兩回就不錯(cuò)了！”

　　投資？收藏？

　　這些奢華的院落，靜靜地躺在后海的水邊，價(jià)值不菲。

　　“就這些院子，基本沒(méi)有低于10萬(wàn)元每平米的！能住這兒的，不是背景很深，就是特別有錢(qián)！”一個(gè)工頭模樣的人對(duì)記者說(shuō)。

　　他的話得到了萬(wàn)德成不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)經(jīng)理李紅的認(rèn)可。這是一家專(zhuān)做四合院租售的代理機(jī)構(gòu)。

　　“這個(gè)地區(qū)的價(jià)格，每平方米基本在4萬(wàn)元至10萬(wàn)元，臨‘海’的高很多，要十幾萬(wàn)元。”李紅說(shuō)，這些年，山西、河南、上海等地都有人在這里購(gòu)買(mǎi)四合院，買(mǎi)下之后并不居住，甚至不出租，僅僅是放著，待一兩年升值后再次出售。

　　記者曾聽(tīng)說(shuō)這樣一件事：10多年前，現(xiàn)居美國(guó)的一對(duì)華人教師曾有機(jī)會(huì)買(mǎi)下后海的一座四合院，對(duì)方要價(jià)3萬(wàn)美金，他們嫌貴沒(méi)買(mǎi)，現(xiàn)在別提多后悔了?，F(xiàn)在他們還是想在后海買(mǎi)院子，但是兩個(gè)教書(shū)匠能拿出300萬(wàn)美金嗎？“1996年，一座面積為300平方米的院子價(jià)格為16萬(wàn)元，而2005年則為300萬(wàn)元，到了2006年，經(jīng)過(guò)翻建，能賣(mài)到1000多萬(wàn)元。”李紅說(shuō)，“價(jià)格必然還會(huì)繼續(xù)上漲。”但并不是所有人都是為了投資而購(gòu)買(mǎi)四合院。

　　“什剎海地區(qū)四合院的買(mǎi)主，買(mǎi)的不僅僅是院子，更是文化。”李紅說(shuō)。除了比較明顯的投資客之外，有幾類(lèi)人也非常青睞四合院，一類(lèi)是自身在四合院度過(guò)童年從而有“四合院情結(jié)”的人；一類(lèi)是北京本地事業(yè)有成的中年人，想把自己的設(shè)計(jì)理念融入到原汁原味的老北京住宅當(dāng)中；還有一類(lèi)是對(duì)四合院情有獨(dú)鐘或看好其升值潛力的外籍人士，以法國(guó)、英國(guó)、德國(guó)人居多。

　　“其實(shí)，對(duì)四合院是收藏還是投資，其界限并不是非常清晰，也許兩者兼有，而有的客戶(hù)也不愿意告知院子的用途。”李紅說(shuō)。

　　價(jià)值幾何？

　　四合院屬于不可再生的資源，而且每一處院子都有自己的特點(diǎn)，可比性不強(qiáng)，那這樣的院子，怎樣評(píng)估價(jià)格？“三海地區(qū)的四合院有700多座，但是現(xiàn)在掛牌出售的，不會(huì)超過(guò)50套，賣(mài)一座少一座，很多院子都是因歷史原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)不清而無(wú)法出售。”李紅說(shuō)。

　　李紅告訴記者，目前可供交易的面積為200多平方米的小型院落較多，但四合院有個(gè)特點(diǎn)，院子越大，單價(jià)越高。因?yàn)榇笤鹤痈窬滞暾菀滓?guī)劃，且地理位置往往得天獨(dú)厚。

　　評(píng)估什剎海一座院子的價(jià)格，有幾個(gè)因素比較重要：

　　一是地理位置和周邊環(huán)境，這是最重要的。同樣是四合院，三海地區(qū)和南城的四合院價(jià)格相差非常之大。三海的院落，多年來(lái)集“皇家地氣”，價(jià)格自然高出許多。

　　二是占地是否方正，朝向是否端正。最好的格局就是坐北朝南，方正格局或者是梯型格局。前者自然是最端正的格局，而梯型的院落俯瞰如斗，有“攏財(cái)”之意。許多買(mǎi)主在購(gòu)買(mǎi)院落之時(shí)，都會(huì)找風(fēng)水師看風(fēng)水。也許兩座院子只隔著一條胡同，格局不同，價(jià)格都會(huì)相差很大。

　　三是是否為保護(hù)區(qū)，如果是非保護(hù)區(qū)，會(huì)有被拆除的危險(xiǎn)。當(dāng)然三海地區(qū)全都為保護(hù)區(qū)，比較安全。

　　四是胡同進(jìn)車(chē)是否方便。買(mǎi)主基本都擁有豪車(chē)，如果進(jìn)車(chē)停車(chē)不方便的話，房子的吸引力就會(huì)打折扣。但是這一點(diǎn)對(duì)外籍人士影響不大，他們反而更喜歡小胡同，曲徑通幽。

　　五是房屋質(zhì)量。經(jīng)過(guò)多年風(fēng)雨侵蝕仍然堅(jiān)固如初、保持原貌的房屋，自然更受垂青。

　　除此之外，一些不可思議的因素也會(huì)影響房屋的定價(jià)。李紅舉了個(gè)例子，相鄰的兩套院子，各項(xiàng)條件都大致相當(dāng)，1號(hào)院原本的業(yè)主，家族多出知識(shí)分子，而2號(hào)院原本的業(yè)主，族人多是工薪階層，那么買(mǎi)主就會(huì)更傾向于1號(hào)院，認(rèn)為其風(fēng)水較好，那么，1號(hào)院的價(jià)格也就會(huì)有所提高。

　　有的業(yè)主也同樣特別重視與買(mǎi)家是否“投緣”。也許一個(gè)價(jià)值1000萬(wàn)元的院子，業(yè)主如果認(rèn)為買(mǎi)主“襯得上”這座院子，也能夠把院子打理好，就愿意以低一些的價(jià)格，比如950萬(wàn)元出售，這都是有可能的。

　　看起來(lái)，想在什剎海擁有一套心愛(ài)的四合院，不僅僅需要金錢(qián)、品味，還需要一點(diǎn)運(yùn)氣以及與四合院的一點(diǎn)“緣分”。