【摘要】 目前我國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難、融資渠道不暢通的問題，需要謀求以商業(yè)銀行為主導，多種融資渠道相結(jié)合的多元化融資模式。本文就商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道和格局進行簡略論述。涉及渠道主要包括銀行貸款、信托融資、項目融資、金融租賃、房地產(chǎn)證券化等。

　　【關(guān)鍵詞】 商業(yè)房地產(chǎn) 融資渠道 多元化 操作模式

　　房地產(chǎn)業(yè)屬于國民經(jīng)濟的先導型產(chǎn)業(yè)，是一個具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，同時其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟活動過程需要大量資金投入運作所以融 資對房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。在我國目前的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，投融資金融創(chuàng)新滯后，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中于銀行也加大了我國的金融風險。大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，積極培育二級市場，不同的企業(yè)選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產(chǎn)融資渠道的問題。

　　一、銀行是資金主通道

　　商業(yè)銀行的貸款是典型的債務融資，需要足夠的抵押或擔保措施，貸款額度比較高，貸款時間不長，是目前商業(yè)房地產(chǎn)融資的最主要通道。在未來很長的一段時間內(nèi)，商業(yè)銀行的貸款仍是商業(yè)房地產(chǎn)融資的主導形式。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的前提下首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。

　　二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

　　信托融資具有的制度優(yōu)勢使得在國家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發(fā)行信托計劃籌集。二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價回購的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點是既實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強了企業(yè)的信用等級，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎的財產(chǎn)信托，一般是把具有可預測穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會投資者，實現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價回購。

　　三、項目融資可以共擔風險

　　項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和項目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。

　　四、金融租賃是實際運用較多的模式

　　金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產(chǎn)這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產(chǎn)設備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風險較小。由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業(yè)也有較強的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購買設備資產(chǎn)等，設備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時，雖有留購、續(xù)租、退還設備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價獲得設備的使用權(quán)。

　　目前商業(yè)房地產(chǎn)應用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實行統(tǒng)一經(jīng)營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點。

　　五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問題的有效途徑

　　目前在中國推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗是中國商業(yè)房地產(chǎn)證券化非?？少F的后發(fā)優(yōu)勢；第二，國內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場；第三，房地產(chǎn)金融市場高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構(gòu)入市條件的放寬，引導機構(gòu)入市標志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級市場尚欠發(fā)達，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。

　　我國商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發(fā)展的基礎是一個不成熟的證券和房地產(chǎn)市場，在這種條件下，我國商業(yè)REITs的運作模式應主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)公司間接進入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機會；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國臺灣房地產(chǎn)證券化的主導模式，是指將產(chǎn)權(quán)標的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。

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