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樓市:人生最安全的投資

來(lái)源: 商界評(píng)論 編輯: 2010/03/25 08:58:25  字體:

  導(dǎo)讀:在我們這代人可預(yù)見(jiàn)的未來(lái),房地產(chǎn)都將是絕對(duì)的王者。

  2009:房地產(chǎn)是保八功臣

  2009年,房地產(chǎn)雖然被排除在“十大振興”產(chǎn)業(yè)之外,但無(wú)疑是中國(guó)保八的首要功臣,是當(dāng)之無(wú)愧的“無(wú)冕之王”。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2009年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為33.5萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)8.7%。而去年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.6萬(wàn)億元,增長(zhǎng)16.1%;商品房銷(xiāo)售額4.4萬(wàn)億元,凈增75.5%。約占GDP總額的13.13%了。這一年北京的成交金額超過(guò)以往三年的總和。由于產(chǎn)業(yè)鏈極長(zhǎng),房地產(chǎn)至少帶動(dòng)上下游50多個(gè)行業(yè)。

  如果說(shuō)數(shù)字有點(diǎn)冷,那么普通百姓的切身感受就要真實(shí)得多。開(kāi)盤(pán)前連夜排號(hào),賣(mài)方坐地漲價(jià),辦二手房交易手續(xù)不得不雇人排隊(duì)……

  但回顧這一年的輿論卻是十分有趣,年初說(shuō)房?jī)r(jià)深不見(jiàn)底,然后是斷言“小陽(yáng)春”后才是嚴(yán)冬。進(jìn)入第二季度,北京、上海等重點(diǎn)城市迅速回暖已經(jīng)無(wú)法否定,開(kāi)發(fā)商也頻頻出手拍地,媒體卻熱衷于炒金融危機(jī)第二波,房?jī)r(jià)仍將回落。

  房市量?jī)r(jià)齊跌,年末又說(shuō)泡沫已成拐點(diǎn)又至……保守得一再叫人觀望,頻頻武斷預(yù)言崩盤(pán),這些言論聽(tīng)起來(lái)很中肯,但如果真的持幣觀望只能又一次“望房興嘆”了?,F(xiàn)在,媒體的主調(diào)又是觀望,如果房?jī)r(jià)向上就炒泡沫論,反之就說(shuō)深不見(jiàn)底……看樣子2010年又要這樣忽忽悠悠地過(guò)了。

  那么進(jìn)入2010年,中國(guó)的房?jī)r(jià)是繼續(xù)高歌猛進(jìn)還是沖高回落,全世界人民都急切地盼望有個(gè)答案。

  2010:房產(chǎn)投資依然是最安全的

  嘩眾取寵者說(shuō)2010年房?jī)r(jià)會(huì)跌80%,真要是那樣中國(guó)經(jīng)濟(jì)早已崩盤(pán)了,還有誰(shuí)去買(mǎi)房!年初調(diào)控的目的是“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”而不是讓它降。而物業(yè)稅的“前途是渺茫的,道路是沒(méi)有的”,“放風(fēng)”的目的主要是從心理上震懾炒房者。

  我們當(dāng)然要從別國(guó)的房地產(chǎn)泡沫中吸取教訓(xùn),而只要用好金融工具就可無(wú)憂(yōu)。比如將一套房首付提至四成、二套提到六成,就可大幅降低房?jī)r(jià)被爆炒的風(fēng)險(xiǎn)。再比如,我們永遠(yuǎn)不要像美國(guó)那樣從房貸衍生出復(fù)雜的金融產(chǎn)品,將泡沫放大、擴(kuò)散到全球的整個(gè)經(jīng)濟(jì)體。

  我們不能說(shuō)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)只升不降,但是若以二三十年為尺度,房?jī)r(jià)的升值空間會(huì)高于股票,而風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更低!所以,只要不是在最瘋狂的時(shí)候下單,只要量力而行,房產(chǎn)是一項(xiàng)低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的投資。

  具體到房?jī)r(jià)走高的原因,目前有三個(gè)流行的說(shuō)法:投機(jī)炒作,開(kāi)發(fā)商暴利和地價(jià)攀升。但這三點(diǎn)都是偽命題。

  其一,年交易額達(dá)4.4萬(wàn)億元的盤(pán)子不是炒房者能撬動(dòng)的。從局部看確實(shí)有“炒房團(tuán)”買(mǎi)下大片樓盤(pán)造成價(jià)格暴漲的事例,但從全局來(lái)看炒房者是“被投機(jī)”的,它們只是在賭房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì),而不是造成上漲的動(dòng)力,更無(wú)法阻止房?jī)r(jià)下跌,如果他們真有這么大的能量,那就不會(huì)出現(xiàn)2008年底、2009年初的房?jī)r(jià)下跌了,由此看,民間游資充其量也就是助漲殺跌而已。其二,開(kāi)發(fā)商的暴利是市場(chǎng)給的,每平方米3000元的樓面地價(jià)原本打算開(kāi)盤(pán)賣(mài)1萬(wàn)元,但購(gòu)房者打破頭地排隊(duì),一期1.5萬(wàn)元開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一空,轉(zhuǎn)眼被炒到2萬(wàn)元。誰(shuí)做開(kāi)發(fā)商還會(huì)以1.5萬(wàn)元做二期的開(kāi)盤(pán)價(jià)?2.5萬(wàn)元就很客氣了??磥?lái)開(kāi)發(fā)商也是“被暴利”的!最后,以“招、拍、掛”價(jià)格大漲責(zé)難政府也冤,一塊地拍賣(mài)底價(jià)10億元,競(jìng)拍幾十輪,最后以30億元成交,怨誰(shuí)?

  糾結(jié)半天,三個(gè)“責(zé)任人”卻原來(lái)都是被動(dòng)的!看來(lái)房?jī)r(jià)上漲另有原因。如果說(shuō)真正左右房?jī)r(jià)走勢(shì)的是千萬(wàn)普通市民,肯定有人不樂(lè)意,但事實(shí)卻是市民的收入與房產(chǎn)的消費(fèi)習(xí)慣決定了房?jī)r(jià)上漲。

  首先,是工資上漲支撐了房?jī)r(jià)。暫時(shí)的、局部的背離可能發(fā)生,但總體上是收入決定了房?jī)r(jià)。其次,房子是必需品,定價(jià)取決于潛在購(gòu)房者的競(jìng)爭(zhēng)。任何交易品都可以用下列三種定價(jià)方式中的一種,或兩三種的組合。第一種是普通商品的定價(jià)方式,如大白菜,它的價(jià)格隨供求關(guān)系變化在成本上下波動(dòng);第二類(lèi)是投資品的定價(jià)方式,最典型的是股票,它的價(jià)格完全取決于對(duì)未來(lái)的預(yù)期。如果確信一只股明天能漲到20元,人們會(huì)毫不猶豫地買(mǎi)進(jìn)它,哪怕現(xiàn)在是一文不值的垃圾股,只要扣除手續(xù)費(fèi)還有錢(qián)賺;第三類(lèi)是“人生必需品”的定價(jià),這些商品或服務(wù)不僅人人必備,而且愿傾其所有獲得盡可能大的滿(mǎn)足,如被稱(chēng)為“新三座大山”的教育、醫(yī)療和住房。

  試想,如果負(fù)擔(dān)得起誰(shuí)不會(huì)讓自己的孩子受最好的教育呢,誰(shuí)不愿意讓自己盡可能健康長(zhǎng)壽,誰(shuí)不會(huì)選擇適宜的地方和盡可能大的房子居住呢?就第一類(lèi)物品而言,買(mǎi)家的“對(duì)手”是大自然,因?yàn)樯a(chǎn)成本是由自然規(guī)律決定的,白糖就是比玉米面貴;就第二類(lèi)物品而言,投資者面對(duì)的是命運(yùn);就第三類(lèi)物品而言,人們的“對(duì)手”是同類(lèi)。潛在購(gòu)房者的“敵人”就是那些和他一樣整天喊買(mǎi)不起房子的人們(而非開(kāi)發(fā)商)。假如一對(duì)北京夫妻預(yù)計(jì)未來(lái)30年的總收入是300萬(wàn)元,他們肯定不甘心只花30萬(wàn)元蝸居在近郊,而是會(huì)花掉100萬(wàn)元買(mǎi)盡可能方便、盡可能大的房子。但大家都這么想,都向交通便利,環(huán)境雅致,醫(yī)療、教育、文化等公共資源豐富的市中心擠,于是100萬(wàn)元可以買(mǎi)到的房子就從二環(huán)退到三環(huán)、四環(huán)、五環(huán),并且面積越來(lái)越小……

  所以,在我們這代人可預(yù)見(jiàn)的未來(lái),房地產(chǎn)都將是絕對(duì)的王者。從內(nèi)需角度看,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展恩格爾系數(shù)逐年下降,食品及生活日用品的增長(zhǎng)潛力有限,私家汽車(chē)并不適合資源貧乏的中國(guó),與住房相關(guān)的消費(fèi)越來(lái)越成為帶動(dòng)全局的龍頭。最后,還有地方政府割舍不了的“土地財(cái)政”。而從購(gòu)買(mǎi)潛力來(lái)看,日本早已“老齡”、歐洲人口負(fù)增長(zhǎng)、美國(guó)人少地多,加拿大、澳大利亞地廣人稀,阿聯(lián)酋本地人口不到100萬(wàn),迪拜只是七個(gè)酋長(zhǎng)國(guó)之一……而中國(guó)有13億人,且還在增長(zhǎng),18億畝耕地是底線(xiàn)不能破,除去高原、大漠、山川,適宜居住的地方并不多,而波瀾壯闊的城市化進(jìn)程卻才剛剛開(kāi)頭。

  而且與股票、黃金、古董、郵票等一切投資品不同,房屋本身還有巨大的使用價(jià)值。自住可提高生活品質(zhì),出租將取得租金收入。假如今天北京CBD小戶(hù)型的租金相當(dāng)于一個(gè)白領(lǐng)半個(gè)月的工資。30年后,這套房的租金仍將相當(dāng)于那時(shí)白領(lǐng)半個(gè)月的工資。對(duì)于已經(jīng)退休了的你,這筆錢(qián)也許大有用處。

  所以在力所能及的條件下,積極尋找機(jī)會(huì)持有多套住房是上策。

  何時(shí)下手

  房?jī)r(jià)波動(dòng),“磚家”鼓噪,媒體人云亦云,房托唱多,嘩眾取寵者唱空,手握現(xiàn)金的“準(zhǔn)業(yè)主”應(yīng)有自己的一定之規(guī)。這個(gè)“規(guī)尺”不在專(zhuān)家手里、也不在媒體嘴上,它就在每個(gè)人的身邊——決定房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)要素剛好指明了房產(chǎn)投資的兩個(gè)關(guān)鍵思路。

  一是縱向核算自己的收入。不必在高點(diǎn)冒進(jìn),也不要在低點(diǎn)徘徊不前,要以自己家庭未來(lái)收入預(yù)期為根本依據(jù)。

  假設(shè)夫妻兩人都受過(guò)良好教育、收入穩(wěn)定,年收入合計(jì)為18萬(wàn)元(兩人月薪均為7500元,這在一線(xiàn)城市屬中下水平),擬購(gòu)單價(jià)1.8萬(wàn)100平方米的住房一套,總價(jià)180萬(wàn)元。按流行的算法,“房?jī)r(jià)收入比”高達(dá)20倍(按一個(gè)人的收入計(jì)算)。而如果是兩夫妻共買(mǎi),“房?jī)r(jià)收入比”就下降到了10倍。

  另外,中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家,GDP增長(zhǎng)在內(nèi)憂(yōu)外患的2009年仍然高達(dá)8%。盡管工資水平不可能與GDP完全同步,但總的增長(zhǎng)趨勢(shì)無(wú)可否認(rèn)。分別以5%、8%和10%作為工資的年增長(zhǎng)率,夫妻兩人未來(lái)十年的總收入將是226.4萬(wàn)元、260.8萬(wàn)元和286.9萬(wàn)元。也就是說(shuō)用發(fā)展的眼光看,夫婦兩人可以較為輕松地在10年之內(nèi)完全付清房款。如果按年均5%的增長(zhǎng)率計(jì)算,兩人未來(lái)25年的總收入可達(dá)到859萬(wàn)元,花180萬(wàn)元在房子上一點(diǎn)也不過(guò)分!當(dāng)然,如果年歲已不小,職業(yè)前景不樂(lè)觀,則要量力而行。

  民眾的心理是這樣的,一旦橫盤(pán)大家就開(kāi)始觀望,越跌越不敢買(mǎi),再等等也許能省幾十萬(wàn)元。其實(shí),在核算自己未來(lái)收益的基礎(chǔ)上,當(dāng)房?jī)r(jià)落入自己的購(gòu)買(mǎi)能力之內(nèi)就可以準(zhǔn)備出手了。這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房有50%的概率會(huì)后悔一兩年,因?yàn)榉績(jī)r(jià)可能進(jìn)一步下跌,但兩三年后一定會(huì)漲起來(lái)。房?jī)r(jià)跌的時(shí)候不買(mǎi),百分之百會(huì)后悔一輩子。

  二是橫向與自己的“對(duì)手”比較。

  政府是根據(jù)民情調(diào)控房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)商也只能隨波逐流。既然對(duì)手是同類(lèi),那么緊盯左鄰右舍就是了。張三、李四買(mǎi)得起180萬(wàn)元的房子,你就快點(diǎn)下手,不要指望跌到150萬(wàn)元。因?yàn)橐苍S在175萬(wàn)元的時(shí)候張三就下手了,170萬(wàn)元時(shí)李四也忍不住了。張三、李四都買(mǎi)了房,市面上可供出售的房源就不多了。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的資金是滾動(dòng)的,賣(mài)不掉房子就沒(méi)錢(qián)蓋新房,更不會(huì)去拍地,前兩年流拍現(xiàn)象一度蔓延,正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的敏感絕不在任何人之下,購(gòu)房者可以選擇暫且租房,開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂只有死路一條。一旦房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗,開(kāi)發(fā)商立即會(huì)停止拿地,降低開(kāi)工面積,放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)程,手握盡可能多的現(xiàn)金。

  以2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例:銷(xiāo)售面積增42.1%,銷(xiāo)售額卻增長(zhǎng)75.5%,說(shuō)明均價(jià)升了23.5%;買(mǎi)了9.3億平方米,竣工只有7億平方米,說(shuō)明存量少了2億平方米,降幅達(dá)25%;全年總投資3.6萬(wàn)億元,資本來(lái)源卻達(dá)5.7億元,加上4.4萬(wàn)億元的銷(xiāo)售收入,理論上講開(kāi)發(fā)商手里的錢(qián)增加了6.5萬(wàn)億元!庫(kù)存減少,現(xiàn)金劇增,如果說(shuō)金融危機(jī)爆發(fā)之初個(gè)別激進(jìn)的房企面臨資金面斷裂之險(xiǎn),如今可算“輕舟已過(guò)萬(wàn)重山”,指望它們拋盤(pán)自救已經(jīng)不可能了!所以,如果周?chē)胭I(mǎi)房的人有兩三成已經(jīng)出手,可交易的房源將顯著減少,下跌的空間基本被封堵。反之,如果你發(fā)覺(jué)同事七拼八湊才交了首付,月供比夫妻兩人的工資總額還高,那就是房?jī)r(jià)太高了。沒(méi)有堅(jiān)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力的支撐,房?jī)r(jià)必然回落。

  選擇何處

  近來(lái)海南房?jī)r(jià)飛漲,一夜暴富得讓人眼熱。正所謂“只見(jiàn)賊吃肉,不見(jiàn)賊挨打”,炒房者最早的“滑鐵盧”就是海南!

  房地產(chǎn)投資金額大、周期長(zhǎng),變現(xiàn)成本高,普通投資者應(yīng)當(dāng)從身邊做起、從改善居住條件做起。首先在自己工作、生活的城市買(mǎi)房。如果是房?jī)r(jià)高的一線(xiàn)城市可以先買(mǎi)一套小戶(hù)型,總價(jià)是主要的考慮因素,不方便住可以租養(yǎng)房。這樣做的目的是使個(gè)人資產(chǎn)與住房“掛鉤”,將來(lái)可以賣(mài)掉房子按揭買(mǎi)大房,資金允許不賣(mài)更好。

  如果有充足的資金可以在全國(guó)范圍內(nèi)選房,這要考慮四個(gè)因素:稀缺性、容積率、建筑及物業(yè)管理水平、市場(chǎng)化程度。

  城市中心區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)會(huì)越來(lái)越稀缺。北京頤和園里別墅就那么幾套,賣(mài)完就完了,賣(mài)多少億元算貴呢?容積率是項(xiàng)目建筑面積與占地面積的比值,中國(guó)地少人多容積率走高是大趨勢(shì)。1.0以下是別墅,幾乎沒(méi)有新的土地供應(yīng)。3.0就相當(dāng)擁擠了,假如一個(gè)項(xiàng)目占地10萬(wàn)平方米,建筑面積30萬(wàn)平方米,盡管每套都是150平方米的“準(zhǔn)豪宅”,但2000套房里的人都下來(lái)溜達(dá)是什么景象,那真是人到一萬(wàn)、無(wú)邊無(wú)岸。如果同樣一個(gè)占地10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目容積率是1.5,也是150平方米一套,住著1000戶(hù)人家。顯然,兩個(gè)項(xiàng)目居民的生活質(zhì)量還是有本質(zhì)區(qū)別的。第三是建筑質(zhì)量和物業(yè)管理水平。潘石屹的房子賣(mài)得好,但耍小聰明不管物業(yè)。結(jié)果北京建外SOHO那么好地段的房子鬧到停水、斷電,沒(méi)有供暖,業(yè)主與物業(yè)打上法院……這樣的項(xiàng)目不論是出租還是售賣(mài)都低于同地段、同品質(zhì)房源。最后,各城市住房的市場(chǎng)化程度差距很大。不少二、三線(xiàn)城市外來(lái)人口少,本地居民非市場(chǎng)化取得住房的價(jià)格很低(甚至是零成本)。商品房起步階段定價(jià)不可能高,因?yàn)榇媪?ldquo;已購(gòu)公房”的成本太低。歷史證明,從非市場(chǎng)化過(guò)渡到市場(chǎng)化的過(guò)程,房?jī)r(jià)上漲的速度、力度與空間都是最大的。

  物業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

  目前購(gòu)房最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自政策,比如最近熱起來(lái)的物業(yè)稅。關(guān)于物業(yè)稅有三個(gè)難解的結(jié):怎么收?憑什么收?向誰(shuí)收?

  怎么收是技術(shù)問(wèn)題,物業(yè)價(jià)值怎樣令人信服地評(píng)估?工薪族的所得稅扣起來(lái)方便,如何向來(lái)自五湖四海的業(yè)主征收物業(yè)稅呢?都不交怎么辦,把商品房直接改成監(jiān)獄?北京等城市針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”了六年,仍然不具備推出條件,住宅開(kāi)征物業(yè)稅還遙遙無(wú)期。

  憑什么收?中國(guó)土地是國(guó)有的,商品房獲得最長(zhǎng)70年的土地使用權(quán),本質(zhì)上是租賃。“招、拍、掛”中“地王”頻出,相當(dāng)于一次性支付了天價(jià)租金,且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于底價(jià),最終還得由購(gòu)房者承擔(dān)。如果另外再征物業(yè)稅,相當(dāng)于又收了一道租金。假如一塊地70年的出租底價(jià)是10億,我一次性付你30億,你憑什么每年又來(lái)收5000萬(wàn)元?

  向誰(shuí)收?住房產(chǎn)權(quán)的取得途徑千差萬(wàn)別,以北京為例,國(guó)家機(jī)關(guān)、部委、軍隊(duì)的老同志可能是無(wú)償取得,現(xiàn)任人員可能以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格取得,還有房改房、兩限房、經(jīng)適房、老城區(qū)回遷居民也會(huì)以低價(jià)取得,房奴從市場(chǎng)高價(jià)購(gòu)得。地稅的人敢進(jìn)軍隊(duì)大院里評(píng)估收稅嗎?或者拿中直機(jī)關(guān)和部委領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)刀?此路不通!那么向老城區(qū)的回遷戶(hù)收,但是他們收入不高,許多人還需吃低保,高額物業(yè)稅是絕對(duì)交不起的。最后,就只剩下“房奴”。問(wèn)題是他們購(gòu)房不僅沒(méi)有享受到任何優(yōu)惠,反而承擔(dān)了“天價(jià)”的土地成本,房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他名目繁多的各種收費(fèi)。他們兩代人的收入才湊齊首付,幾個(gè)“勞力”的收入支撐月供,難道還要成為物業(yè)稅唯一的承受者。這樣明顯不公平的現(xiàn)象不可能在一個(gè)現(xiàn)代國(guó)家里大面積出現(xiàn)??梢?jiàn)物業(yè)稅的前途是渺茫的,道路是沒(méi)有的!退一萬(wàn)步說(shuō),即使猴年馬月真的開(kāi)征物業(yè)稅也不可能改變房?jī)r(jià)走高的大趨勢(shì),實(shí)行物業(yè)稅已久的香港房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超京、滬,不必因?yàn)槲飿I(yè)稅而不敢投資房產(chǎn)。

  無(wú)論如何,在中國(guó)的國(guó)情下,房產(chǎn)還是最安全的投資標(biāo)的物。

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