房地產(chǎn)企業(yè)合同控稅必備知識!

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：宋艷虹 2021/04/20 09:54:52　　字體：大小

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房地產(chǎn)企業(yè)合同控稅的知識你都掌握了嗎？快來跟隨小編一探究竟！

1.土地兩種受讓方式下的稅務處理

A.出讓/轉(zhuǎn)讓的合同主體：

1）主體不同。出讓主體是國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施；轉(zhuǎn)讓主體是取得國有土地使用權的土地使用者（某企業(yè)和另外一個企業(yè)之間就土地使用權的轉(zhuǎn)讓達成協(xié)議）。

2）轉(zhuǎn)移條件與程序不同。出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳納出讓金，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補辦出讓手續(xù)，繳納稅費，方可登記過戶。

3）行為性質(zhì)不同。根據(jù)物權理論，出讓屬于他物權設定；轉(zhuǎn)讓屬于他物權轉(zhuǎn)移。

4）交易市場不同。

B.出讓/轉(zhuǎn)讓的稅務處理：

1）出讓情況下取得的土地出讓金收據(jù)，對于一般計稅方法的房地產(chǎn)項目，土地出讓金可以作為銷售額的抵減額，對于轉(zhuǎn)讓情況下，受讓方應該取得轉(zhuǎn)讓方開具的發(fā)票進行賬務處理。滿足抵扣要求的情況下，可以取得專用發(fā)票進行抵扣。

2）財稅[2016]47號，對于取得2016年4月30日前的土地使用權轉(zhuǎn)讓的處理

納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng) 營租賃服務繳納增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

2.土地招拍掛過程中需要關注的細節(jié)要點的財稅處理

A.付款時間和辦證時間之約定，可以分期付款?？梢苑制诟犊睿切枰凑盏谝黄谥Ц锻恋爻鲎尶钪盏娜嗣胥y行公布的貸款利率向出讓人支付利息。如果支付該利息計入到“借款利息”科目。

B.競買保證金不予退還的損失如何稅務處理？

所得稅處理：該筆費用可以在各自企業(yè)的所得稅稅前扣除。

【政策依據(jù)】

《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。如果該保證金是協(xié)議約定不予退還的保證金，您單位應按照財政部國家稅務總局關于企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策的通知（財稅〔2009〕57號）；國家稅務總局關于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》的公告（國家稅務總局公告2011年第25號）的規(guī)定，進行專項申報。

3.不同施工方式下對工程項目計稅方法的影響

A.清包工施工方式

一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。

B.包工包料施工方式

單獨成字面上可以直接解讀為：包人工包材料。

所得稅處理：該筆費用可以在各自企業(yè)的所得稅稅前扣除。

C.開竣工時間的規(guī)定

在排布項目的施工計劃的時候需要綜合考慮該第十六條約定的開竣工時間，對于商品房買賣合同的約定的交付時間綜合考慮；如果確實不能夠按照既定的時間去完成工程的竣工驗收，就需要向國土部門申請延建，獲得同意后擬定商品房買賣合同涉及到交付時間。

4.紅線外支出的稅務處理在不同地方有差異

1）用地紅線

用地紅線是圍起某個地塊的一些坐標點連成的線，紅線內(nèi)土地面積就是取得使用權的用地范圍。開發(fā)建設這個地塊的建筑小區(qū)時候，還需要退紅線2米左右，這個數(shù)字各地不一，要看當?shù)匾?guī)劃局的規(guī)定。小區(qū)的建筑必須在退紅線范圍內(nèi)，退出的這塊地不準占用。也就是說，盡管你已經(jīng)為退出的這塊地付出了土地出讓金，但就是不準占用。用地紅線只是標注在紅線圖上，現(xiàn)場是看不到的。不過退界線就一目了然：小區(qū)的圍墻就是退界線。

2）建筑紅線

建筑紅線也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。

5.容積率關乎地下車位的土地增值稅清算

所謂計容面積，就是計算容積率面積，一般情況下：

1）計容建筑面積=小區(qū)內(nèi)所有計算容積率的建筑面積之和。

計算容積率面積=規(guī)劃條件容積率X規(guī)劃建筑用地面積

注：規(guī)劃建筑用地面積應等于或小于總地圖用地面積，建成后項目容積率也只能等于或小于規(guī)劃條件容積率

2）總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積

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