您知道政府補(bǔ)助確認(rèn)及稅會(huì)處理都怎么做嗎？有哪些方法嗎？看完這篇文章您就都懂了！

案例介紹：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元。

現(xiàn)乙企業(yè)取得政府返還款3000萬(wàn)元，如何處理？

分別如下三種具體情況分析會(huì)計(jì)、稅務(wù)處理方式：

情況一：

在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。

分析：

在會(huì)計(jì)上，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》（財(cái)會(huì)[2017]15號(hào)）第三條的規(guī)定， 政府補(bǔ)助具有兩個(gè)特征：一是政府補(bǔ)助是來(lái)源于政府的經(jīng)濟(jì)資源。對(duì)于企業(yè)收到的來(lái)源于其他方的補(bǔ)助，有確鑿證據(jù)表明政府是補(bǔ)助的實(shí)際撥付者，其他方只起到代收代付作用的，該項(xiàng)補(bǔ)助也屬于來(lái)源于政府的經(jīng)濟(jì)資源。

二是政府補(bǔ)助是無(wú)償性的。即企業(yè)取得來(lái)源于政府的經(jīng)濟(jì)資源，不需要向政府交付商品或服務(wù)等對(duì)價(jià)。

基于此規(guī)定，本案例中的房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)（即紅線之外建基礎(chǔ)設(shè)施）的土地返還款因不具有無(wú)償性，從而不是政府補(bǔ)助，實(shí)質(zhì)上是政府購(gòu)買服務(wù)。

同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》（財(cái)會(huì)[2017]15號(hào)）第五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟(jì)資源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務(wù)等活動(dòng)密切相關(guān)，且是企業(yè)商品或服務(wù)的對(duì)價(jià)或者是對(duì)價(jià)的組成部分，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》等相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。因此，基于此規(guī)定，土地返還款用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)（即紅線之外建基礎(chǔ)設(shè)施），必須按照“銷售建筑服務(wù)”稅目的收入處理。

目前，招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進(jìn)行返還。一般情況下，由于實(shí)施了土地的儲(chǔ)備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位。即在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)開始前，國(guó)土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權(quán)屬明晰、界址清楚、地面平整、無(wú)地面附著物的宗地。但是在經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實(shí)際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時(shí)，這種情況更比比皆是。因此，很多政府部門在招、拍、掛出讓土地后，都會(huì)以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等工程建設(shè)的補(bǔ)償。其中土地返還款用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)（即紅線之外建基礎(chǔ)設(shè)施）的實(shí)質(zhì)是政府購(gòu)買基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)服務(wù)（相當(dāng)于PPP模式的業(yè)務(wù)）。

因此，本案例中企業(yè)取得的土地返還款3000萬(wàn)用于紅線之外建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，要按照傳統(tǒng)的政府購(gòu)買公共基礎(chǔ)設(shè)施工程進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理，要繳納增值稅和企業(yè)所得稅。

收到返還款時(shí)：

借：銀行存款            3000

       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入    2702.7

              應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 297.3

支付建筑企業(yè)工程款時(shí)：

借：開發(fā)成本      2702.7

       應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）    297.3

       貸：銀行存款         3000

增值稅：銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)=0

企業(yè)所得稅：收入-成本=0

土地增值稅：？

情況二：

在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。

分析： 

公共配套設(shè)施是開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。公共配套設(shè)施是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)，而且開發(fā)商在制定房?jī)r(jià)時(shí)，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。

在會(huì)計(jì)上，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》（財(cái)會(huì)[2017]15號(hào)）第四條的規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指企業(yè)取得的、用于購(gòu)建或以其他方式形成長(zhǎng)期資產(chǎn)的政府補(bǔ)助。第八條規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值或確認(rèn)為遞延收益。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助確認(rèn)為遞延收益的，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計(jì)入損益。同時(shí)財(cái)會(huì)[2017]15號(hào)第十一條規(guī)定：“與企業(yè)日?；顒?dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用?；诖艘?guī)定，本案例中的房地產(chǎn)企業(yè)收到用于項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施（即紅線之內(nèi)建基礎(chǔ)設(shè)施）的土地返還款，應(yīng)該沖減“開發(fā)成本——公共配套設(shè)施”。

在稅法上，財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)的醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無(wú)償贈(zèng)送或移交給政府如何征收增值稅問題，還要參照各省國(guó)稅局的規(guī)定而定。例如，海南省和湖北省國(guó)稅規(guī)定，上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，作為無(wú)償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)不視同銷售；如果上述配套設(shè)施不在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。福建省國(guó)稅局規(guī)定，上述配套設(shè)施如果未單獨(dú)作價(jià)進(jìn)行核算，作為無(wú)償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)不視同銷售；如果上述配套設(shè)施單獨(dú)作價(jià)進(jìn)行核算，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第十八條規(guī)定：“ 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。

實(shí)踐當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館和道路等配套設(shè)施，都不會(huì)單獨(dú)作價(jià)核算，而是進(jìn)公共配套設(shè)施核算，而且都不計(jì)算在可售面積之內(nèi)，歸全體業(yè)主所有。但是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園和公安派出所等設(shè)施都會(huì)單獨(dú)作價(jià)核算，在可售面積之外。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館和道路等配套設(shè)施不視同銷售，征收增值稅；在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園和公安派出所等設(shè)施無(wú)償贈(zèng)送或移交給當(dāng)?shù)卣?，也不視同銷售繳納增值稅。

具體的賬務(wù)處理分兩種情況處理：

第一種是，如果協(xié)議約定土地返還款用于項(xiàng)目?jī)?nèi)開發(fā)企業(yè)自行建設(shè)，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪、?huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則收到的財(cái)政返還的土地出讓金沖減“開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費(fèi)”，其賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款              3000

       貸：開發(fā)成本——公共配套設(shè)施    2702.7

              應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 297.3

第二種是如果協(xié)議約定土地返還款用于項(xiàng)目?jī)?nèi)幼兒園、學(xué)校和公安派出所等配套設(shè)施，并要移交給政府和有關(guān)單位的，則該土地補(bǔ)償款由于不具有無(wú)償?shù)奶卣?，因而不是政府補(bǔ)助。與前面合同約定的第五種情況相同，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》（財(cái)會(huì)[2017]15號(hào)）第五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟(jì)資源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務(wù)等活動(dòng)密切相關(guān)，且是企業(yè)商品或服務(wù)的對(duì)價(jià)或者是對(duì)價(jià)的組成部分，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》等相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。因此，土地返還款用于用于項(xiàng)目?jī)?nèi)幼兒園、學(xué)校和公安派出所等配套設(shè)施，并要移交給政府和有關(guān)單位的，必須按照“銷售開發(fā)產(chǎn)品”收入處理。

賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款                  3000

       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入              2702.7

              應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）   297.3

情況三：

在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于乙企業(yè)招商引資獎(jiǎng)勵(lì)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)貼。

分析：

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》（財(cái)會(huì)[2017]15號(hào)）第四條規(guī)定：“政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助之外的政府補(bǔ)助”。同時(shí)財(cái)會(huì)[2017]15號(hào)第十一條規(guī)定：“與企業(yè)日?；顒?dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用。與企業(yè)日?；顒?dòng)無(wú)關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收支”。

基于以上規(guī)定，在土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行返還，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，且與企業(yè)日常活動(dòng)不相關(guān)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。

會(huì)計(jì)處理為其賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款        3000

       貸：營(yíng)業(yè)外收入     3000

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅[2011]70號(hào)）規(guī)定，企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

1、企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

2、財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

3、企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

根據(jù)上述規(guī)定，本案例中的房地產(chǎn)企業(yè)取得的招商引資獎(jiǎng)勵(lì)款不滿足不征稅收入的條件，因此需要全額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅750萬(wàn)元（750=3000×25%）。同時(shí)，本案例中的土地返還款3000萬(wàn)元不征增值稅和土地增值稅。

——政府補(bǔ)貼的情況分析完了，其中重點(diǎn)在于業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的正確理解和確認(rèn)！

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