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2024稅務(wù)師《稅法一》易錯題：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
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練習(xí)時(shí)間：2024-02-27做題次數(shù)：272準(zhǔn)確率：19.11％
1、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的說法正確的是（?。?。
A、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)
B、納稅人不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)
C、土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除
D、超過貸款期限的利息部分和加罰的利息可以扣除
查看答案解析
【答案】
C【解析】
選項(xiàng)A，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）；選項(xiàng)B，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)；選項(xiàng)D，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
【點(diǎn)評】新房銷售扣除項(xiàng)目的確定。
| （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 【提示1】地價(jià)款：出讓方式為支付的土地出讓金，劃撥方式為按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金，轉(zhuǎn)讓方式為支付的地價(jià)款。 【提示2】費(fèi)用：取得土地使用權(quán)過程中的登記、過戶手續(xù)費(fèi)及契稅等稅費(fèi)。 【提示3】土地閑置費(fèi)不得扣除。 |
| （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 | （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 （2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 （3）建筑安裝工程費(fèi)：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 （5）公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 （6）開發(fā)間接費(fèi)用：是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 【提示1】精裝修費(fèi)用可扣除；預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 【提示2】質(zhì)量保證金如計(jì)入發(fā)票中，則可以扣除。 【提示3】納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得增值稅發(fā)票應(yīng)備注建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入扣除。 |
| （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 | 與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 不按賬簿金額扣除，應(yīng)計(jì)算扣除。 （1）能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的： 開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi) （2）不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的： 開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi) 【提示1】全用自有資金，沒有利息支出的，按方法2扣除。 【提示2】利息計(jì)入開發(fā)成本的，應(yīng)調(diào)整至費(fèi)用扣除。 【提示3】利息注意兩點(diǎn)： ①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。 ②不包括超過規(guī)定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。 【提示4】5%或10%的比例為扣除上限，各地具體扣除計(jì)算比例可能低于該數(shù)值。 |
| （四）轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金 | （1）房企：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。 （2）其他企業(yè)：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。 【提示1】印花稅按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”以0.5‰稅率計(jì)算；房企銷售開發(fā)項(xiàng)目不得扣除印花稅。 【提示2】收入不含增值稅，扣除也不能扣增值稅。 【提示3】房企實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。不能分清的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的金額扣除。 【提示4】扣除項(xiàng)目涉及到的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。 |
| （五）其他扣除項(xiàng)目 | 加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開發(fā)成本）×20% 【提示1】僅限房企銷售開發(fā)項(xiàng)目享受，非房企無此項(xiàng)扣除，房企不開發(fā)也無此項(xiàng)扣除。 【提示2】縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取，可作為收入計(jì)稅；在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取，可不作為收入；代收費(fèi)用不得在收入中扣除。 |
| （一）評估法 | 1.取得土地使用權(quán)支付的金額 未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除 |
| 2.舊房及建筑物的評估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率 重置成本價(jià)：是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤 | |
| 3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅 | |
| 4.評估費(fèi) 因隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格等而按評估價(jià)格計(jì)稅時(shí)的評估費(fèi)不可扣 | |
| （二）發(fā)票法 | 1.發(fā)票價(jià)每年加計(jì)5%＝發(fā)票價(jià)×（1＋5%×年數(shù)） 不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評估價(jià)格 |
| 2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅 注意：購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%基數(shù) | |
| （三）核定法 | 對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收 |
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