2017年稅務師《稅法一》土地增值稅配套練習

轉眼間，2017年稅務師考試已經(jīng)進入了倒計時，你的備考進行的如何了？為了幫助親愛的考生朋友們鞏固學習效果，小編特整理了稅務師《稅法一》科目的知識點及其配套練習，練習題均來自網(wǎng)校夢想成真系列輔導書，希望對大家有所幫助！

知識點 土地增值稅

一、土地增值稅征稅范圍

（一）基本征稅范圍

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

基本征稅范圍	不屬于征稅范圍
1.轉讓國有土地使用權，包括出售、交換和贈與 2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓 3.存量房地產(chǎn)的買賣	1.不包括國有土地使用權出讓所取得的行為 2.不包括未轉讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為，如房地產(chǎn)的出租

（二）具體情況判定

有關事項	是否屬于征稅范圍
繼承、贈予	繼承；不征（無收入）
	贈予：公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，不征；非公益性贈予，征
出租	不征（無權屬轉移）
房地產(chǎn)抵押	抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征
房地產(chǎn)交換	單位之間換房，征；個人之間互換自有住房，免征
合作建房	建成后自用，暫免征；建成后轉讓，征
代建房	不征（無權屬轉移）
重新評估	不征（無收入）

提示：了解企業(yè)改制重組的土地增值稅政策。

二、土地增值稅扣除項目

（一）對于新建房地產(chǎn)轉讓，可扣除：1）取得土地使用權所支付的金額；2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；3）房地產(chǎn)開發(fā)費用；4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金：城建稅、教育費附加等；5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

（二）對于存量房地產(chǎn)轉讓，可扣除：1）房屋及建筑物的評估價格。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率；2）取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用；3）轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

三、土地增值稅稅收優(yōu)惠

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

1.土地增值稅的清算條件。

2.土地增值稅的扣除項目。

3.清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【經(jīng)典習題】

1.（2011年試題 多選題）下列行為中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。

A．房地產(chǎn)評估增值

B．個人之間交換自有居住用房

C．房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權贈送給直系親屬

D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自建商品房進行投資

E．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自建商品房安置回遷戶

【正確答案】BDE

【答案解析】選項A，房地產(chǎn)評估增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉讓，不屬于征收土地增值稅的范圍；選項B，交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅；選項C，房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為不征收土地增值稅。選項D，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營，屬于征收土地增值稅的范圍。選項E，房地產(chǎn)企業(yè)自建商品房安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，屬于征收土地增值稅的范圍。

2.（《應試指南》第七章P225多選題）下列項目中，屬于土地增值稅中房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（ ）。

A．土地出讓金

B．管理費用

C．公共配套設施費

D．借款利息費用

E．土地征用及開發(fā)補償款

【正確答案】CE

【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等；土地出讓金屬于取得土地使用權支付的金額；管理費用和借款利息費用屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用。

3.（《經(jīng)典題解》第七章P192單選題）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于下列（ ）項目，不屬于視同銷售房地產(chǎn)，不用繳納土地增值稅。

A．開發(fā)的部分房地產(chǎn)對外投資

B．開發(fā)的部分房地產(chǎn)分配給股東

C．開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于抵償債務

D．開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于出租

【正確答案】C

【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。

4.（《應試指南》第七章P224多選題）以下關于房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算相關問題處理正確的有（ ）。

A．土地增值稅清算時，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以稅務機關核定的金額確認收入

B．土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，不需要調(diào)整至財務費用中計算扣除

C．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費可以扣除

D．納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

E．貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費

【正確答案】DE

【答案解析】土地增值稅清算時，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所記載的銷售金額及其他收益確認收入；土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

5.（《應試指南》第七章P223單選題）某服裝生產(chǎn)企業(yè)2016年12月轉讓一幢90年代末建造的生產(chǎn)車間，取得轉讓收入400萬元，繳納除增值稅以外的相關稅費共計2.5萬元。該生產(chǎn)車間原造價300萬元，如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的生產(chǎn)車間需800萬元，該生產(chǎn)車間經(jīng)評估還有四成新。該企業(yè)轉讓生產(chǎn)車間應繳納的土地增值稅為（ ）萬元。

A．16.5

B．23.25

C．25.5

D．14.5

【正確答案】B

【答案解析】收入總額＝400（萬元），扣除項目＝800×40%＋2.5＝322.5（萬元），增值額＝400－322.5＝77.5（萬元），增值率＝77.5÷322.5×100%＝24.03%，適用稅率30%。應納稅額＝77.5×30%＝23.25（萬元）。