2014年注冊會計師《稅法》知識點(diǎn)：土地增值稅扣除項目的確定

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　　知識點(diǎn)：土地增值稅扣除項目的確定

　　計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：

　?。ㄒ唬τ谛陆ǚ康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：

　　是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本，包括6項：

　?。?）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　?。?）前期工程費(fèi)

　?。?）建筑安裝工程費(fèi)

　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　?。?）公共配套設(shè)施費(fèi)

　　（6）開發(fā)間接費(fèi)用等

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

　　關(guān)鍵取決于財務(wù)費(fèi)用中的利息處理：

　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

　　利息注意三點(diǎn)：①提供金融機(jī)構(gòu)證明；②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。③不包括加息、罰息。

　?。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　　【關(guān)于利息的其他規(guī)定】

　?。?）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　?。?）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費(fèi)”（營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）

　?。?）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費(fèi)”（營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加）。

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

　　（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

　　即：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營業(yè)稅的規(guī)定）。

　　【特殊規(guī)定】

　　1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：

　　舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

　　計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　3.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。