房屋權(quán)屬證書(shū)上的時(shí)間是稅務(wù)上取得土地使用權(quán)的時(shí)間？

前景提示：

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下有一宗土地，由于資不抵債，已被申請(qǐng)破產(chǎn)，B法院依法將其名下的該宗土地進(jìn)行了司法拍賣。2016年3月18日C公司從某司法拍網(wǎng)站上競(jìng)拍到該宗土地。2016年4月1日， B法院制作了《執(zhí)行裁定書(shū)》，并于2016年4月3日送達(dá)C公司，C公司法定代表人進(jìn)行了簽收。在C公司對(duì)該土地申請(qǐng)辦理權(quán)屬證書(shū)的過(guò)程中，由于相關(guān)稅費(fèi)、發(fā)票開(kāi)具等問(wèn)題與A公司發(fā)生了糾紛，導(dǎo)致土地權(quán)屬證書(shū)遲遲未辦理下來(lái)，直到2018年6月25日，經(jīng)過(guò)法院、稅務(wù)、房管等多部門的配合和協(xié)助，C公司才取得該宗土地的權(quán)屬證書(shū)。后來(lái)，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的變革，C公司于2018年11月將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給D公司。在轉(zhuǎn)移過(guò)戶，申報(bào)相關(guān)稅收的過(guò)程中，C公司對(duì)于能否適用財(cái)稅2016年47號(hào)的文件規(guī)定按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法交增值稅產(chǎn)生了疑問(wèn)？

1如何定義取得的土地使用權(quán)成為本案的關(guān)鍵：

根據(jù)財(cái)稅2016年47號(hào)規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

那么，如何定義是否在2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)成為本案的關(guān)鍵？

樓主的觀點(diǎn)如下：

應(yīng)當(dāng)以法院拍賣裁定文書(shū)送達(dá)買受人的時(shí)間視為納稅人取得土地使用權(quán)的時(shí)間，從而判斷是否納稅人是否能夠使用簡(jiǎn)易計(jì)稅。在本案中，2016年4月3日《執(zhí)行裁判書(shū)》送達(dá)了C公司，那么該土地使用權(quán)取得的時(shí)間應(yīng)該為2016年4月3日，屬于2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以適用財(cái)稅（2016）47號(hào)采用簡(jiǎn)易征收計(jì)算繳納增值稅。

2主要依據(jù)如下：

取得土地使用權(quán)即納稅人擁有該土地使用權(quán)的權(quán)利和義務(wù)。

根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

根據(jù)《物權(quán)法》第三十條規(guī)定：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函（2007）646號(hào)）：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或者置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或者置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享受占有、使用、收益或者處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或者置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

3結(jié)論：

綜上所述，當(dāng)執(zhí)行法院作出《執(zhí)行裁定書(shū)》并將其送達(dá)買受人時(shí)，該土地的物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即該納稅人已經(jīng)取得土地使用權(quán)。而之后辦理土地使用證僅僅是標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，而不是物權(quán)變更手續(xù)，土地的取得并不以權(quán)屬登記為必要條件。所以C公司可以按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

為了滿足不同學(xué)員的學(xué)習(xí)需求，正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校開(kāi)設(shè)了不同的班次超值精品班 ▍高效取證班 ▍精英孵化班 ，來(lái)幫助學(xué)員進(jìn)行學(xué)習(xí)，大家可以了解一下！更多班次，請(qǐng)到選課中心查看>>

來(lái)財(cái)咖聚集地，與千萬(wàn)財(cái)會(huì)人共成長(zhǎng)，“稿”啟百萬(wàn)獎(jiǎng)金池！

（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校“青藤計(jì)劃——原創(chuàng)文章征稿”活動(dòng)優(yōu)選作品，文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校立場(chǎng)；本文由作者授權(quán)后發(fā)表，并經(jīng)網(wǎng)校編輯，轉(zhuǎn)載此文章，請(qǐng)標(biāo)注“作者”、“來(lái)源：正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 | 青藤計(jì)劃 原創(chuàng)征文”。）