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中級會計職稱經(jīng)濟法答疑精華:先抵后租、先租后抵區(qū)分理解

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯:上好佳 2022/03/11 18:19:34 字體:

2022年中級會計職稱備考已經(jīng)開始啦!為幫助大家備考,正保會計網(wǎng)校特從答疑板中精選了學員學習過程中出現(xiàn)的問題,老師給出詳細答疑。以下是中級會計職稱經(jīng)濟法答疑精華,希望對大家有幫助!

中級會計職稱經(jīng)濟法答疑精華:先抵后租、先租后抵區(qū)分理解

2019年10月15日,甲向乙借款400萬元,期限1年,用自己的一棟房屋抵押,并辦理了抵押登記。2020年1月1日甲將該房屋租給了丙,租期2年,每月租金15000元。2020年10月15日借款到期甲無力償還,乙訴至法院主張行使抵押權(quán)。則下列說法中,正確的有( )。

A.甲丙之間的租賃合同不受乙的抵押權(quán)的影響

B.在對該房屋拍賣時,因租賃合同的存在導致無人應買,乙有權(quán)主張租賃終止

C.如出租時甲未書面告知丙房屋已經(jīng)抵押,甲應賠償因乙實現(xiàn)抵押權(quán)而造成丙的損失

D.如出租時甲書面告知丙房屋已經(jīng)抵押,丙應自行承擔因乙實現(xiàn)抵押權(quán)而造成的損失

『正確答案』BCD

『答案解析』選項AB,抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán),即因租賃關(guān)系的存在致使抵押權(quán)實現(xiàn)時無人應買抵押物,或出價降低導致不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)等情況下,抵押權(quán)人有權(quán)主張租賃終止;選項CD,抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔。

問題:

在對抵押登記的不動產(chǎn)進行拍賣時,只有先抵后租的在拍賣時,如果因租賃合同的存在而導致無人購買時抵押權(quán)人才有權(quán)終止租賃合同嗎?先租后抵的不可以是嗎?老師

回答:

綜合解答,您按照一下區(qū)分理解一下。

先抵后租:抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。1月1日,老趙向老侯借款,借款期限為6個月,并以房屋作為抵押,辦理抵押登記。2月1日將該房屋出租給老高,租期11個月。借款到期后,老趙無力償還,老侯行使抵押權(quán)。由于租賃關(guān)系存在,該房屋無人受讓。該情形下,老侯有權(quán)解除租賃合同。由此給老高造成的損失,如果老趙書面告知已抵押的事實,則老高自行承擔損失;老趙未書面通知已抵押事實的,則老趙承擔該損失。抵押在先并登記,出租在后。

先租后抵:抵押權(quán)設(shè)立前,抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。1月1日,老趙將房屋出租給老高,租期一年;2月1日,老趙向老侯借款,借款期限為6個月,為該借款老趙將房屋抵押給老侯。借款到期后,老趙無力償還債務(wù),老侯行使抵押權(quán),將該房屋進行拍賣,實現(xiàn)抵押權(quán)。實現(xiàn)抵押權(quán)后,老高可繼續(xù)租住該房屋,該租賃合同對受讓人繼續(xù)有效。

注: 以上答疑精華來源于正保會計網(wǎng)校答疑板,網(wǎng)校老師會針對已購課學員提出的問題進行答疑。(網(wǎng)校答疑板使用攻略) 

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