營改增后，房企購買土地后收到財(cái)政返款是否影響土地價(jià)款扣除金額

在目前的業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購買土地后，可能從政府部門取得各種形式的與之相關(guān)的財(cái)政返還款，返還部分是否沖減在增值稅計(jì)算中扣除的土地價(jià)款金額呢？

首先，我們看一下近營改增的文件規(guī)定

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的規(guī)定如下：

“第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。

第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價(jià)款。”

然后，我們再來看一下比較有代表性的地方土地增值稅政策規(guī)定：

1、《遼寧省地方稅務(wù)局于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（遼地稅函〔2012〕92號）第六條關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)取得政府返還款的稅務(wù)處理問題”明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。

2、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2008]100號）第二十二條明確規(guī)定：對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

3、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號）第五條中規(guī)定：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金（包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。

通過上述文件對比，我們可以看到，在國家稅務(wù)總局18號文中有關(guān)土地價(jià)款扣除的規(guī)定，提到的“支付”和“實(shí)際支付”，這與土地增值稅政策中有關(guān)的說法相似。那么，房地產(chǎn)企業(yè)在繳付土地出讓金之后，如果收到與土地出讓金相關(guān)的財(cái)政返還款，是否面臨著沖減在增值稅計(jì)算中扣除的土地價(jià)款金額呢？

近，有部分省市國稅機(jī)關(guān)在營改增政策的執(zhí)行口徑中給予了明確，比如以下幾個(gè)省市地區(qū)：

（一）湖北國稅營改增政策執(zhí)行口徑一輯：

26.關(guān)于房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其土地成本如何分?jǐn)偟膯栴}

房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r(jià)款：

（1）首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對應(yīng)的土地出讓金

已開發(fā)項(xiàng)目所對應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）× 已開發(fā)項(xiàng)目所對應(yīng)的土地出讓金

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

（3）按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。

（4）從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。

（二）河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）

十五、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍問題

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定：“支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

第六條規(guī)定：“在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。

目前符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

（三）深圳市全面推開“營改增”試點(diǎn)工作指引（之一）

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），只能扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款。采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款。

后提醒大家：在這個(gè)特殊時(shí)期，要經(jīng)常關(guān)注自己當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的政策執(zhí)行口徑。