個(gè)人經(jīng)營(yíng)性用房相關(guān)涉稅政策指南

一、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性用房征稅依據(jù)是什么？

個(gè)人經(jīng)營(yíng)性用房政策依據(jù)包括《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》、《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》等 。

二、什么是經(jīng)營(yíng)性用房？

經(jīng)營(yíng)性用房是指將房屋出租給他人用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或產(chǎn)權(quán)人自己生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)。

三、履行納稅義務(wù)時(shí)會(huì)對(duì)造成個(gè)人信息泄露嗎？

稅務(wù)機(jī)關(guān)有對(duì)納稅人信息保密的法定義務(wù)，為了保證納稅人的權(quán)益，地稅局在征收稅款時(shí)會(huì)設(shè)定專門(mén)窗口受理個(gè)人租賃經(jīng)營(yíng)性用房申報(bào)納稅，實(shí)行專檔保管資料。參與房屋租賃稅收平臺(tái)建設(shè)的單位及相關(guān)工作人員均與地稅局簽訂了保密協(xié)議，保證納稅人的隱私信息不被泄露。

四、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性用房要交哪些稅，按多少稅率交稅？

目前我們對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性用房分為兩種情況、兩類管理方式，兩種情況為：一是將自有房產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的；二是將自有房產(chǎn)出租給他人用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的。兩類管理方式為：一類是到東區(qū)地稅局辦理了稅務(wù)登記設(shè)冊(cè)管理的納稅人，一類是未辦理稅務(wù)登記設(shè)冊(cè)管理的臨時(shí)經(jīng)營(yíng)納稅人。稅務(wù)登記設(shè)冊(cè)管理，即納稅人持相關(guān)資料到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳辦理稅務(wù)登記，該登記不發(fā)證件，只在地稅局建立的管理名冊(cè)上登記信息納入管理。

（一）將自有房產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)申報(bào)繳納的稅種及稅率為：

土地使用稅：應(yīng)納稅額=自用房產(chǎn)實(shí)際占用土地面積×適用稅額

房產(chǎn)稅：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%

注：房產(chǎn)稅、土地使用稅按半年申報(bào)繳納，征期為每年5月1日—5月20日（交上半年），及11月1日—20日（交下半年）。

（二）將自有房產(chǎn)出租給他人用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，并辦理設(shè)冊(cè)登記的納稅人應(yīng)申報(bào)繳納的稅種及稅率為：

營(yíng)業(yè)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×5%

城市維護(hù)建設(shè)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×7%

教育費(fèi)附加：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×3%

地方教育附加：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×2%

印花稅：應(yīng)納稅額=租賃合同中租金價(jià)格×0.1%

土地使用稅：應(yīng)納稅額=租賃房產(chǎn)實(shí)際占用土地面積×適用稅額

房產(chǎn)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×12%

個(gè)人所得稅：按個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得稅目計(jì)征。

①能準(zhǔn)確核算成本、費(fèi)用、損失的：

應(yīng)納稅額=（租金收入總額-成本-費(fèi)用-損失）× 5%至35%累進(jìn)稅率

②不能準(zhǔn)確計(jì)算成本、費(fèi)用、損失的：

應(yīng)納稅額=租金收入×1.5%

（三）將自有房產(chǎn)出租給他人用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，未辦理設(shè)冊(cè)登記的納稅人應(yīng)申報(bào)繳納的稅種及稅率為：

營(yíng)業(yè)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×5%

城市維護(hù)建設(shè)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×7%

教育費(fèi)附加：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×3%

地方教育附加：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×2%

印花稅：應(yīng)納稅額=租賃合同中租金價(jià)格×0.1%

土地使用稅：應(yīng)納稅額=租賃房產(chǎn)實(shí)際占用土地面積×適用稅額

房產(chǎn)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×12%。

個(gè)人所得稅：未辦理設(shè)冊(cè)登記的臨時(shí)納稅人按個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得稅目按次計(jì)征。

①每次（月）租金收入不超過(guò)4000元的：

應(yīng)納稅額=(租金-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-800) ×20%

②每次（月）收入超過(guò)4000元的：

應(yīng)納稅額=[(租金-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目) ×(1-20%)]×20%

注：上述第二、第三種情況，房產(chǎn)稅、土地使用稅按半年申報(bào)繳納，征期為每年5月1日—5月20日（交上半年），及11月1日—20日（交下半年）。印花稅以簽訂的合同行為按次申報(bào)繳納。營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅按月（次）申報(bào)繳納。

五、個(gè)人租賃經(jīng)營(yíng)性用房有沒(méi)有稅收優(yōu)惠政策？

（一）辦理稅務(wù)登記設(shè)冊(cè)管理的納稅人參照個(gè)體工商戶享受?chē)?guó)家規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。

對(duì)個(gè)人出租經(jīng)營(yíng)性用房每月取得租金收入在2014年10月1日以前不超過(guò)2萬(wàn)元的，免征營(yíng)業(yè)稅；在2014年10月1日以后至2015年12月31日期間不超過(guò)3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）的，免征營(yíng)業(yè)稅；取得租金收入在2萬(wàn)元以下的，個(gè)人所得稅計(jì)征率暫時(shí)確定為0。

（二）未辦理稅務(wù)登記設(shè)冊(cè)管理的納稅人。

未辦理稅務(wù)登記設(shè)冊(cè)管理的臨時(shí)經(jīng)營(yíng)納稅人，應(yīng)納稅款按次征收（營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)按次為500元）；個(gè)人所得所按照財(cái)產(chǎn)租賃所得稅目征收，具體征收方式見(jiàn)第四條。

六、辦理稅務(wù)登記設(shè)冊(cè)管理需要提供哪些資料？

辦理登記時(shí)需攜帶的資料：居民身份證或者戶口簿等證明身份的證件；房產(chǎn)證、土地使用證或者其他證明房產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的有效證明；房產(chǎn)租賃合同。

七、辦理了稅務(wù)登記設(shè)冊(cè)管理的出現(xiàn)暫停出租行為或收回房產(chǎn)不用于出租行為的情況怎么辦？

個(gè)人出租的房產(chǎn)出現(xiàn)暫停出租行為的可到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳申請(qǐng)辦理停業(yè)手續(xù)，停業(yè)期間沒(méi)有發(fā)生經(jīng)營(yíng)行為的可不申報(bào)繳稅。

個(gè)人將出租的房產(chǎn)收回不用于出租行為的，自房產(chǎn)收回30日內(nèi)，到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳申報(bào)辦理注銷(xiāo)登記。納稅人辦理注銷(xiāo)設(shè)冊(cè)登記前，應(yīng)當(dāng)結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金和罰款。

八、哪些是屬于自有房產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的？

凡能提供房產(chǎn)證（購(gòu)房合同）與工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、契稅發(fā)票等相關(guān)證件姓名一致的證明材料，產(chǎn)權(quán)共有人、配偶、父母、子女使用均可視同自有房產(chǎn)自用。

九、怎樣辦理本次自查階段的申報(bào)納稅？

凡東區(qū)轄區(qū)內(nèi)將自有房產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或出租給他人用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的個(gè)人，須于2015年1月31日前到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳辦理稅務(wù)登記設(shè)冊(cè)管理，并申報(bào)繳納2013年1月1日起至2014年度申報(bào)之日止的稅款。如納稅人已申報(bào)繳納了該期間稅款的，憑完稅憑證可不再繳納稅款，但須于2015年1月31日前到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳辦理稅務(wù)登記設(shè)冊(cè)管理。

在納稅人自查、申報(bào)繳稅階段后，由東區(qū)地稅局牽頭、東區(qū)財(cái)政局、東區(qū)住建局、東區(qū)公安分局、東區(qū)國(guó)土資源分局等有關(guān)部門(mén)組成的專項(xiàng)檢查小組，對(duì)東區(qū)轄區(qū)內(nèi)個(gè)人出租經(jīng)營(yíng)性用房行為開(kāi)展專項(xiàng)檢查，對(duì)未自行申報(bào)繳納稅款，導(dǎo)致偷、漏稅行為的，將按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定予以處罰；對(duì)拒絕、妨礙、阻撓執(zhí)法人員依法執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》予以處理；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

十、怎樣辦理自查階段以后的申報(bào)納稅？

（一）未辦理設(shè)冊(cè)登記的納稅人，按月收取租金或一次性收取數(shù)月（年）租金的，在收取租金的次月15日前到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳申報(bào)繳稅。

（二）辦理設(shè)冊(cè)登記的納稅人，按月收取租金或一次性收取數(shù)月（年）租金的，將租金收入按照簡(jiǎn)并征期方式，在每年5月、11月申報(bào)繳納。

（三）到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳經(jīng)營(yíng)性用房征收窗口申報(bào)，繳納稅款可采取現(xiàn)金、銀聯(lián)劃卡、財(cái)稅庫(kù)銀劃繳等方式辦理。

（四）納稅人申報(bào)繳納稅款后可當(dāng)場(chǎng)申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票，需提供資料：出租人和承租人的身份證復(fù)印件；房屋所有權(quán)證（商品房買(mǎi)賣(mài)合同或村民建房用地申請(qǐng)表）復(fù)印件；房屋租賃合同復(fù)印件；完稅憑證原件及復(fù)印件。

十一、申報(bào)繳稅信息不實(shí)要承擔(dān)的法律責(zé)任是什么？

有下列情形之一的，東區(qū)地地稅局將根據(jù)“攀枝花市房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估綜合信息管理系統(tǒng)”進(jìn)行評(píng)估，以估價(jià)結(jié)果進(jìn)行核定征收。同時(shí)地稅局將會(huì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理辦法》及實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定予以處理。

1.當(dāng)出現(xiàn)納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的；

2.房產(chǎn)所有權(quán)人將自有房產(chǎn)以無(wú)償使用的名義交給其他個(gè)人或單位用于居住或從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，實(shí)際收取租金或?qū)嵨锏绕渌?jīng)濟(jì)利益的；

3.納稅人未按規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，不提供計(jì)稅依據(jù)的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不申報(bào)的；

4.未按規(guī)定提供納稅資料等情形的。