土增稅清算稅企爭(zhēng)議的20個(gè)問題

2013年年底中央電視臺(tái)連續(xù)三次報(bào)道開發(fā)商拖欠巨額土地增值稅，言辭中夾雜著對(duì)國(guó)家稅務(wù)總局征管不力的指責(zé)。一石激起千層浪，引發(fā)了人們對(duì)土地增值稅的大討論。在媒體的監(jiān)督下，國(guó)家稅務(wù)總局于2014年加大了各地土地增值稅的征管力度。但由于土地增值稅立法的先天不足，實(shí)務(wù)中，土地增值稅的清算爭(zhēng)議最大、矛盾最為突出。筆者作為實(shí)務(wù)工作者，將土地增值稅清算中稅企爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題整理如下，以供大家參詳。

一、清算單位的確定

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、銷售房屋頻繁，每次轉(zhuǎn)讓房屋均進(jìn)行土地增值稅納稅申報(bào)不具有可操作性，所以，財(cái)政部制定的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條開創(chuàng)了預(yù)征—清算制度，即“納稅人在項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。”由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算應(yīng)該針對(duì)的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)規(guī)定：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。”何為“分期開發(fā)的項(xiàng)目”，由于國(guó)家稅務(wù)總局從未發(fā)文明確，實(shí)務(wù)中引發(fā)了眾多爭(zhēng)議。在各省的土地增值稅清算中，有的地方以“工程規(guī)劃許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)，例如遼寧、安徽、寧波、重慶、廈門、湖北、海南；有的以“銷售許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)，例如深圳；有的以稅務(wù)局審核后的企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象作為分期的標(biāo)準(zhǔn)，例如大連；還有的并未發(fā)文明確。清算單位的不確定使得納稅人無所適從。

二、清算條件中“完成銷售”和“已轉(zhuǎn)讓”的界定

國(guó)稅發(fā)【2009】091號(hào)第九條規(guī)定：“納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 ……（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；……” 該文件第十條規(guī)定：“對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 ……（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；……”何為“完成銷售”和“已轉(zhuǎn)讓”？國(guó)家稅務(wù)總局的文件并沒有明確規(guī)定。如，某開發(fā)商開發(fā)樓盤中1號(hào)樓全部簽訂預(yù)售合同，但尚未交房，其是否屬于“完成銷售”或“已轉(zhuǎn)讓”？再如，已經(jīng)簽訂預(yù)售合同且已經(jīng)交房，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證是否屬于“完成銷售”或“已轉(zhuǎn)讓”？概念的不明晰，是稅企就企業(yè)是否已達(dá)到清算條件而發(fā)生爭(zhēng)議的重要原因。

三、成本對(duì)象的分類

國(guó)稅發(fā)【2009】091號(hào)規(guī)定：“清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。” 根據(jù)上述規(guī)定， 同一清算單位存在不同類型的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算增值額。實(shí)務(wù)中，同一清算單位內(nèi)劃分成幾種成本對(duì)象，對(duì)土地增值稅的計(jì)算影響巨大。例如某樓盤清算單位內(nèi)有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，其增值額是-2億元；豪華別墅，其增值額是+1億元；商鋪，其增值額是+1億元。如果將該清算單位內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品劃分為三種成本對(duì)象，則其土地增值稅計(jì)算時(shí)的增值額為+2億元；如果將該清算單位內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品劃分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩個(gè)成本對(duì)象，則其土地增值稅計(jì)算時(shí)的增值額為+2億元；如果將該清算單位內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品劃分為住宅和非住宅兩個(gè)成本對(duì)象，則其土地增值稅計(jì)算時(shí)的增值額為+1億元。對(duì)該問題國(guó)家稅務(wù)總局沒有明確的規(guī)定，各個(gè)省份的劃分種類缺乏統(tǒng)一性。有的地方分為兩類，如遼寧、寧夏、浙江、西安、安徽、江西等，有的地方則劃分為三類，例如江蘇、重慶、河南、廣西、福建、湖北等，而寧波則劃分為四類。

四、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否可以與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并計(jì)算？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率未超過20%，可享受免稅待遇。在實(shí)務(wù)中，由于某些地產(chǎn)項(xiàng)目中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是負(fù)增值，而非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是正增值，此時(shí)企業(yè)會(huì)提出放棄普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅待遇，要求將兩者合并計(jì)算增值額。現(xiàn)天津和安徽出臺(tái)文件允許合并，而大多數(shù)省份不允許合并計(jì)算。不同房產(chǎn)類型是否應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制分開清算? 這是實(shí)務(wù)中稅企爭(zhēng)議另一個(gè)焦點(diǎn)。

五、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定條件

國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)將享受稅收優(yōu)惠的普通住宅的條件界定為：建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，并授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。在各省出臺(tái)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定條件上，存在爭(zhēng)議較大的是面積標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

1、面積標(biāo)準(zhǔn)

各省根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)的單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)有120平方米、140平方米和144平方米。但單套建筑面積是以單棟樓為單位計(jì)算的每套平均面積還是每套房屋建筑面積為單位。例如河北省曾出臺(tái)文件，以單棟樓為單位，平均單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下，而北京則是以每套房屋建筑面積計(jì)算。

2、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

在各省規(guī)定的普通住宅條件中均有價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，但是由于很多城市的房產(chǎn)局沒有公布同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格，導(dǎo)致在土地增值稅清算過程中價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)條件常形同虛設(shè)，甚至引發(fā)稅企爭(zhēng)議。例如合肥市房產(chǎn)局曾在2005年公布合肥市望江街地段普通住房可享受稅收政策優(yōu)惠的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)3400元，該市某開發(fā)商2007年銷售該地段房屋，銷售均價(jià)約4000元。稅務(wù)局以2005年標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定該開發(fā)產(chǎn)品不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不應(yīng)享受免稅待遇，但企業(yè)提出由于合肥市房產(chǎn)局在2007年并未公布價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),所以應(yīng)適用企業(yè)從網(wǎng)上自行收集整理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。該稅企稅款爭(zhēng)議金額達(dá)2000萬元之多。

六、公寓是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅？

在我國(guó)，公寓大致可以分為三類：普通公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓。普通公寓的用地性質(zhì)為住宅用地，使用權(quán)為70年，對(duì)該類公寓爭(zhēng)議較少，一般認(rèn)定為住宅，如符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定條件，可以享受優(yōu)惠待遇。實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議較大的是商務(wù)公寓和酒店式公寓。這兩種公寓既可以用于辦公又可以用于居住，在劃分成本對(duì)象類型時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為住宅還是非住宅呢？有的稅務(wù)局依據(jù)商務(wù)公寓或酒店式公寓的用地性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分，如果建在使用權(quán)為40年的商業(yè)用地上則認(rèn)定為非住宅。但有的商務(wù)公寓或酒店式公寓的用地性質(zhì)屬于商住混合用地，使用權(quán)為50年，且產(chǎn)權(quán)類型登記為公寓。

七、財(cái)政返還款的處理

各地政府為了招商引資常對(duì)區(qū)域內(nèi)拿地的開發(fā)商給予一定的財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，即在開發(fā)商依法納稅后將地方留成部分按比例給予財(cái)政返還。另外，實(shí)務(wù)中也常常出現(xiàn)開發(fā)商拿地前政府已經(jīng)承諾土地最低價(jià)格，在招拍掛拿地時(shí)超出政府承諾最低價(jià)格部分會(huì)以財(cái)政返還方式將開發(fā)商繳納的土地出讓金給予返還。對(duì)這些財(cái)政返還如何進(jìn)行稅務(wù)處理呢？土地增值稅清算時(shí)，由于土地成本和開發(fā)成本不僅可以據(jù)實(shí)扣除，而且還可以加計(jì)20%扣除，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更希望政府的財(cái)政返還可以作為收入處理，不用沖減成本。但稅務(wù)局卻要求企業(yè)沖減成本，而不是作為收入。由此引發(fā)稅企爭(zhēng)議。

八、甲供材問題

甲供材就是甲供材料，所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。這是土地增值稅清算時(shí)稅企爭(zhēng)議的頻發(fā)地帶。例如甲開發(fā)商采購甲供材60萬元，工程承包給乙建筑公司，工程款40萬元。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，乙建筑公司雖然只收到40萬元工程款，卻需要將60萬元甲供材計(jì)入營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅。在實(shí)務(wù)中，可能會(huì)出現(xiàn)兩種偷稅現(xiàn)象：第一種，乙建筑公司只就40萬元計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，為甲公司開具40萬元的建安發(fā)票，甲公司憑60萬元材料的增值稅發(fā)票和40萬元的建安營(yíng)業(yè)稅發(fā)票入開發(fā)成本科目。該種情況下乙公司少交了營(yíng)業(yè)稅；第二種，乙公司就100萬元全額繳納營(yíng)業(yè)稅，為甲公司開具100萬元建安發(fā)票。此時(shí)甲公司已經(jīng)有100萬元的建安發(fā)票，可能會(huì)在采購材料時(shí)不索要60萬元材料的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致材料供應(yīng)商少交增值稅。由于以票控稅的征管模式在甲供材領(lǐng)域出現(xiàn)了征管盲區(qū)，所以在實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)基層稅務(wù)局要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)甲供材繳納營(yíng)業(yè)稅后，必須取得建安發(fā)票才能在土地增值稅清算中扣除，由此引發(fā)稅企爭(zhēng)議。

九、紅線外支出

“紅線外支出”是指在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外，即國(guó)家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外承建設(shè)施發(fā)生支出。房企發(fā)生紅線外支出可能有兩種情況：一種是紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程是招拍掛拿地時(shí)的附帶條件，該種情況下，紅線外支出相當(dāng)于土地成本的一部分；另一種是開發(fā)商為了提升紅線內(nèi)樓盤的品質(zhì)，在紅線外自行建造建筑物或基礎(chǔ)設(shè)施。實(shí)務(wù)中各地對(duì)“紅線外支出”的處理五花八門，例如江蘇規(guī)定：“項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。”；而湖北的文件則區(qū)分紅線外支出是否與項(xiàng)目存在直接關(guān)聯(lián)，如果存在計(jì)入成本；如果不能提供證據(jù)證明存在直接聯(lián)系，如為了開發(fā)商提升環(huán)境品質(zhì)，則不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額。

十、人防車位面積是可售面積還是不可售面積？

由于人防車位的法律權(quán)屬尚存爭(zhēng)議，所以在土地增值稅清算時(shí)，人防車位的扣除成為稅企最富爭(zhēng)議的問題之一。土地增值稅清算實(shí)務(wù)中對(duì)人防車位的爭(zhēng)議主要存在于人防車位的面積是作為可售面積還是不可售面積。有的地方，例如北京、江蘇、青島、湖南等，要求企業(yè)提供證據(jù)證明人防車位是否屬于移交全體業(yè)主或者移交人防部門，如果未移交，則作為可售面積，如果移交則作為公共配套，計(jì)入不可售面積。有的地方則允許企業(yè)將人防車位直接處理為不可售面積。

十一、變相銷售地下車位是否應(yīng)確認(rèn)土地增值稅清算收入？

無產(chǎn)權(quán)車位包括兩種：一種是人防車位，一種是非人防無產(chǎn)權(quán)車位。實(shí)務(wù)中開發(fā)商對(duì)無產(chǎn)權(quán)車位可能采取變相銷售的方式，例如有的開發(fā)商與業(yè)主簽訂一次性車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同，或者是與業(yè)主簽訂車位租賃合同，租期為二十年，二十年之后的使用權(quán)贈(zèng)送等方式變相銷售車位。對(duì)該種變相銷售的地下車位取得的收入是否作為土地增值稅清算的收入？由于中央沒有明確的規(guī)定，實(shí)務(wù)中態(tài)度分成截然不同的兩種，一種是實(shí)質(zhì)重于形式，將無產(chǎn)權(quán)地下車位的變相銷售收入確認(rèn)為土地增值稅清算收入，同時(shí)允許成本扣除，例如河南、湖北、青島、天津、浙江、湖南；一種是形式重于實(shí)質(zhì)，將無產(chǎn)權(quán)地下車位的變相銷售收入不確認(rèn)為土地增值稅清算收入，同時(shí)不允許成本扣除，例如遼寧、新疆、北京、西安等。與無產(chǎn)權(quán)車位類似的問題還有銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收土地增值稅。

十二、成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇

國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)規(guī)定：“屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。” 國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)規(guī)定：“納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。”上述規(guī)定對(duì)土地增值稅清算時(shí)公共成本的分?jǐn)偡椒ńo予了選擇的空間,只要是合理的方法企業(yè)都可以采用。成本分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、層高系數(shù)法、預(yù)算成本法等。但在實(shí)務(wù)中，基層稅務(wù)局為了防止企業(yè)通過自由選擇分?jǐn)偡椒ú倏v避稅空間，常對(duì)企業(yè)成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇給予限制。如某開發(fā)商采用占地面積法分?jǐn)偼恋爻杀?，但稅?wù)局只允許用建筑面積法分?jǐn)?，稅企?zhēng)議金額有5000萬元?，F(xiàn)對(duì)成本分?jǐn)偡椒ńo予限制的地方有天津、寧波、青島、江蘇、海南、浙江、大連等。有的地方規(guī)定同一清算單位內(nèi)成本分?jǐn)傊荒懿捎媒ㄖ娣e法，例如大連、浙江、海南，有的地方允許建安成本采取層高系數(shù)法分?jǐn)?，例如福州、湖南。各地?guī)定不一而足、五花八門。

十三、清算后又發(fā)生成本是否允許二次清算？

企業(yè)達(dá)到清算條件并進(jìn)行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，此時(shí)是否允許企業(yè)申請(qǐng)對(duì)曾經(jīng)清算過的項(xiàng)目進(jìn)行重新清算呢？現(xiàn)北京、湖北、廣西、大連、青島允許二次清算，而浙江則規(guī)定將清算后發(fā)生的成本計(jì)入清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)中扣除。類似的問題還有清算后取得已清算項(xiàng)目的合法扣除憑證，以及清算后實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)是否允許二次清算。

十四、分立是否征收土地增值稅？

《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。”根據(jù)上述規(guī)定，土地增值稅征稅的前提條件是“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”并“取得收入”。企業(yè)分立導(dǎo)致的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否屬于“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”且“取得收入”呢？分立是《公司法》上的組織變更行為，不同于一般的房地產(chǎn)交易。分立除涉及轉(zhuǎn)移營(yíng)業(yè)部門財(cái)產(chǎn)的物權(quán)與債權(quán)行為外，還可能涉及到組織設(shè)立行為。此外分立的實(shí)行，還會(huì)發(fā)生財(cái)產(chǎn)承受與股東地位取得的效果，帶有濃厚的組織法色彩。由于國(guó)家稅務(wù)總局未發(fā)文明確，各地對(duì)分立是否屬于土地增值稅的征稅范圍執(zhí)行口徑出現(xiàn)較大的差異。例如青島地稅局在青地稅函〔2009〕47號(hào)中規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。” 海南地稅局在瓊地稅函[2010]265號(hào)中規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，海南華潤(rùn)石梅灣灣旅游開發(fā)有限公司存續(xù)分立分割土地的行為，不屬于‘有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)’范圍，因此，不征收土地使增值稅。”以上兩個(gè)地方明確分立不屬于土地增值稅的征稅范圍。而新疆地稅局公告2014年第1號(hào)則規(guī)定：“在公司分立中，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)派生方和新設(shè)方承受原公司房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。投資主體相同是指分立后各公司投資人名稱和出資比例均不發(fā)生改變。凡改變上述兩項(xiàng)內(nèi)容的，均屬于投資主體發(fā)生改變。……對(duì)于分立或合并后的公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或從事房地產(chǎn)開發(fā)）的不適用上述規(guī)定。”根據(jù)上述文件，新疆地稅將分立不征土地增值稅限定為投資主體相同且分立后的企業(yè)為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其他省份未出臺(tái)分立土地增值稅的稅收政策，但實(shí)踐中有某企業(yè)因股東僵局進(jìn)行分立，被稅務(wù)局征收1.3億元土地增值稅的案例。

十五、新設(shè)合并是否征收土地增值稅？

財(cái)稅字【1995】48號(hào)規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”該規(guī)定對(duì)兼并中的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移給予了暫免征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠待遇。但何為“兼并”呢？根據(jù)《公司法》的規(guī)定，公司合并分為吸收合并和新設(shè)合并。兼并的概念是單指吸收合并還是包含了吸收合并和新設(shè)合并兩種類型呢？由于中央的立法文件缺乏明確表述，這也成為實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議的問題之一。

十六、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？

企業(yè)將其資產(chǎn)（含土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)）與其有關(guān)的債權(quán)、債務(wù)、勞動(dòng)力一起打包轉(zhuǎn)讓時(shí)，是否應(yīng)單獨(dú)對(duì)資產(chǎn)包中的土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)征收土地增值稅？云南地稅局曾以云地稅一字[2001]1號(hào)文件保山市地稅局批復(fù)：“對(duì)企業(yè)是由人（企業(yè)勞動(dòng)者和經(jīng)營(yíng)管理者）和物（企業(yè)貨幣資金、機(jī)器設(shè)備、原材料、建筑物及其占有的土地）組成的統(tǒng)一體，企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個(gè)企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并非僅僅是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)和原材料等物資所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而是整個(gè)企業(yè)（包括人和物）的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個(gè)企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。”但除了云南地稅外，其他省份沒有發(fā)文明確。筆者接觸到某借殼上市案例，在殼上市公司將整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)征收了土地增值稅，金額高達(dá)數(shù)千萬元。

十七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？

由于企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需要繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加，受讓方需要繳納契稅，而股東轉(zhuǎn)讓持有公司股權(quán)只需要繳納所得稅和印花稅。因此，有些企業(yè)將轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)行為改變交易模式，變成企業(yè)股東轉(zhuǎn)讓持有公司100%股權(quán)。如果企業(yè)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，稅務(wù)局是否有權(quán)力對(duì)該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅呢？國(guó)家稅務(wù)總局曾在國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)中對(duì)深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)一案給廣西省地稅局批復(fù)：“鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅”。但該文件僅是針對(duì)個(gè)案且僅批復(fù)至廣西省地稅局。基層稅務(wù)局是否有反避稅的權(quán)力對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為刺破公司面紗征收土地增值稅？啟動(dòng)反避稅要滿足什么樣的條件，反避稅應(yīng)遵循何種程序，企業(yè)有何救濟(jì)渠道？由于缺乏明確的規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中稅企常常因這些問題發(fā)生爭(zhēng)議。

十八、“四項(xiàng)成本”不實(shí)如何核定征收？

國(guó)稅發(fā)【2006】第187號(hào)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。”前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)，實(shí)務(wù)中一般被簡(jiǎn)稱為“四項(xiàng)成本”。上述文件賦予各省稅務(wù)局對(duì)“四項(xiàng)成本”不實(shí)以“核定”的權(quán)力，并將核定方法下放至各省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。但何為“四項(xiàng)成本”不實(shí)呢？例如北京地稅局制定了四項(xiàng)開發(fā)成本的造價(jià)扣除標(biāo)準(zhǔn)（即《分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表》），向社會(huì)公布。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)申報(bào)的四項(xiàng)成本扣除額明顯高于該分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的，則依據(jù)公布的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)扣除。“明顯高于”實(shí)務(wù)中如何來把握呢？“合理理由”如何來把握？北京地稅局是否有權(quán)力基于四項(xiàng)成本金額超標(biāo)又無理由，就認(rèn)定四項(xiàng)成本不實(shí)而啟動(dòng)核定征收？除北京外，大連、福州、青島、成都等多地均出臺(tái)類似的四項(xiàng)成本不實(shí)核定征收的規(guī)定。國(guó)家稅務(wù)總局是否有權(quán)力授予基層局核定四項(xiàng)成本的權(quán)力？四項(xiàng)成本不實(shí)的認(rèn)定應(yīng)遵循何種標(biāo)準(zhǔn)和程序？

十九、如何認(rèn)定“價(jià)格明顯偏低且無合理正當(dāng)理由”？

國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)規(guī)定：“在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。……（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。”在實(shí)務(wù)中，何為“計(jì)稅價(jià)格明顯偏低”和“正當(dāng)理由”常常是稅企爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。例如對(duì)明顯偏低的認(rèn)定，是低于銷售均價(jià)的20%、30%還是50%？再如筆者曾接觸到某案件，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在受讓土地時(shí)，根據(jù)土地所在地政府的要求，在開發(fā)產(chǎn)品中需提供若干平方米房地產(chǎn)（包括住宅和非住宅），并且約定的房?jī)r(jià)低于成本價(jià)。此時(shí)是否認(rèn)定該計(jì)稅價(jià)格有合理正當(dāng)理由？企業(yè)認(rèn)為不應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，但稅務(wù)局堅(jiān)持該房屋以成本價(jià)銷售給政府，計(jì)稅價(jià)格明顯偏低且不具備合理理由。

二十、納稅人結(jié)清土地增值稅的時(shí)間

根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)的規(guī)定，納稅人應(yīng)在滿足清算條件或收到清算通知書之日起90日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。 按該清算規(guī)程的規(guī)定，企業(yè)在收到稅務(wù)局的審核結(jié)論后，才有結(jié)清土地增值稅稅款的義務(wù)。或者說，企業(yè)需要交納的土地增值稅的金額并不是以企業(yè)自行申報(bào)為主，而是要經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)的審核確定。那么對(duì)清算申報(bào)后主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過審核查補(bǔ)的稅款，是否應(yīng)該就申報(bào)期屆滿之次日加收滯納金呢？該問題涉及到土地增值稅清算到底是以納稅人自行申報(bào)為主還是以稅務(wù)機(jī)關(guān)審核為主。武漢地稅局曾以武地稅發(fā)〔2013〕30號(hào)明確：“對(duì)清算申報(bào)后主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過審核查補(bǔ)的稅款，應(yīng)自申報(bào)期屆滿之次日起加收滯納金。”但其他很多地方并未要求審核查補(bǔ)的稅款加收滯納金。