轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)計算土地增值稅時是否可以扣除契稅

最近有經(jīng)常會員咨詢轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)計算土地增值稅時是否可以扣除契稅問題，我們學習一下相關(guān)的政策規(guī)定。

1、對于房開企業(yè)

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：
“五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’中扣除?！?br/>依據(jù)上述規(guī)定，對于房開企業(yè)來說，計算土地增值稅時取得土地使用權(quán)所支付的契稅是作為取得土地使用權(quán)所支付的金額來扣除。

2、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房確定準予扣除項目時

（1）按照評估價扣除時
參考《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：
“十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題
對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除?！?br/>因此，對于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，采用評估來確定舊房（建筑物）扣除項目金額的情況下，購房時時繳納的契稅不再單獨扣除。
（2）按照發(fā)票確定扣除金額時
參考《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：
“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)?！?br/>因此，對于轉(zhuǎn)讓舊房，不管是單位還是個人，在憑購房發(fā)票確定扣除項目金額的情況下，購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除。
如果舊房屬于自建的，在能提供舊房評估價格的情況下，取得土地時繳納的契稅是否可以扣除呢？從總局發(fā)布的政策來看，并沒有明確，在實際業(yè)務(wù)中具體需要跟房產(chǎn)所在地的稅局確認。