一次性收取的一年的房租，稅法和會計上處理？

在本周的會員答疑咨詢中，有會員咨詢：公司在年初一次性收取的一年的房租，在執(zhí)行《企業(yè)會計準則第21號——租賃（2018）》后，會計上應該如何確認收入，增值稅和企業(yè)所得稅上又應該如何處理？

租賃準則的規(guī)定

依據(jù)《企業(yè)會計準則第21號——租賃（2018）》第四十五條規(guī)定，對于經(jīng)營租賃，在租賃期內(nèi)各個期間，出租人應當采用直線法或其他系統(tǒng)合理的方法，將經(jīng)營租賃的租賃收款額確認為租金收入。其他系統(tǒng)合理的方法能夠更好地反映因使用租賃資產(chǎn)所產(chǎn)生經(jīng)濟利益的消耗模式的，出租人應當采用該方法。

增值稅方面的規(guī)定

財稅[2016]36號附件1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：

（一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。

（二）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

依據(jù)上述規(guī)定，客戶公司在年初一次性收取的一年的房租，在會計上一般是按月分期確認租賃收入，在收到租金當月產(chǎn)生納稅義務，對于一般納稅人來說，應該在次月申報繳納增值稅。

以一般納稅人為例，相關的會計處理參考如下：

1、收到租金時

借：銀行存款

     貸：預收賬款

           應交稅費-應交增值稅-銷項稅額

2、在確認租賃收入時

借：預收賬款

      貸：主營業(yè)務收入（或其他業(yè)務收入）

所得稅方面的處理

《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。

依據(jù)《企業(yè)所得稅法》第五十三條和第五十四條規(guī)定，企業(yè)所得稅按納稅年度計算，分月或者分季預繳。

依據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號 ）的規(guī)定：根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。

由于在季度申報企業(yè)所得稅時，不進行納稅調(diào)增處理，因此如果沒有減免事項的情況下可以按會計核算的利潤總額金額申報。在年度匯算時，再統(tǒng)一按所得稅法的規(guī)定進行處理。

作者：老顧（正保財稅咨詢專家）