土地增值稅清算疑難及熱點問題匯總

　　房地產(chǎn)涉及土地增值稅稅額較大，因而土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)重要的稅種。在此，小編將一些會員實務中遇到的土地增值稅方面的熱點問題進行了匯總，希望對大家有所幫助！

　　1.問：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅是否加收滯納金？

　　「答案」

　　參考《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

　　2.問：土地增值稅清算時，"取得土地所支付的金額"中是否包含契稅？

　　「答案」

　　國稅函「2010」220號：五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同"按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用"，計入"取得土地使用權所支付的金額"中扣除。

　　3.問：發(fā)電廠因城市規(guī)劃建設需要被政府收回土地是否繳納土地增值稅

　　「答案」

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第三款的規(guī)定，條例第八條第（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。

　　因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

　　符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

　　4.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務招待費可否在土地增值稅清算時扣除？

　　「答案」

　　參考《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款的規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　　因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，業(yè)務招待費作為房地產(chǎn)開發(fā)費用按上述規(guī)定扣除。

　　5.問：拆遷補償費可否列入土地增值稅的扣除項目

　　「答案」

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 “第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。”

　　因此，符合上述政策的拆遷補償費可以計入扣除項目。

　　6.問：企業(yè)置換土地使用權，雙方土地使用權價值相同，沒有資金交易，此項業(yè)務需要繳交土地增值稅嗎？

　　「答案」

　　依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》，土地增值稅應稅收入按照換出土地使用權的市場公允價確認，土地成本按照取得該項土地使用權支付金額確認，在計算土地增值稅時予以扣除。故雙方均需計算交納土地增值稅。

　　注意的是，對取得土地使用權時未支付地價款，或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除。