公司出租房產(chǎn)收取的各種費是否可以確認收入？

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企業(yè)會計準則第14號——收入（2017）規(guī)定

“第三十四條  企業(yè)應(yīng)當根據(jù)其在向客戶轉(zhuǎn)讓商品前是否擁有對該商品的控制權(quán)，來判斷其從事交易時的身份是主要責任人還是代理人。企業(yè)在向客戶轉(zhuǎn)讓商品前能夠控制該商品的，該企業(yè)為主要責任人，應(yīng)當按照已收或應(yīng)收對價總額確認收入；否則，該企業(yè)為代理人，應(yīng)當按照預期有權(quán)收取的傭金或手續(xù)費的金額確認收入，該金額應(yīng)當按照已收或應(yīng)收對價總額扣除應(yīng)支付給其他相關(guān)方的價款后的凈額，或者按照既定的傭金金額或比例等確定。

企業(yè)向客戶轉(zhuǎn)讓商品前能夠控制該商品的情形包括：

（一）企業(yè)自第三方取得商品或其他資產(chǎn)控制權(quán)后，再轉(zhuǎn)讓給客戶。

（二）企業(yè)能夠主導第三方代表本企業(yè)向客戶提供服務(wù)。

（三）企業(yè)自第三方取得商品控制權(quán)后，通過提供重大的服務(wù)將該商品與其他商品整合成某組合產(chǎn)出轉(zhuǎn)讓給客戶。

在具體判斷向客戶轉(zhuǎn)讓商品前是否擁有對該商品的控制權(quán)時，企業(yè)不應(yīng)僅局限于合同的法律形式，而應(yīng)當綜合考慮所有相關(guān)事實和情況，這些事實和情況包括：

（一）企業(yè)承擔向客戶轉(zhuǎn)讓商品的主要責任。

（二）企業(yè)在轉(zhuǎn)讓商品之前或之后承擔了該商品的存貨風險。

（三）企業(yè)有權(quán)自主決定所交易商品的價格。

（四）其他相關(guān)事實和情況?！?/p>

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證監(jiān)會《2021 年上市公司年報會計監(jiān)管報告》

“一、企業(yè)會計準則和財務(wù)信息披露規(guī)則執(zhí)行問題 

（一）收入相關(guān)問題

3.未恰當核算物業(yè)出租方收取租戶的水電費 

根據(jù)企業(yè)會計準則及相關(guān)規(guī)定，企業(yè)向客戶銷售商品或 提供勞務(wù)涉及其他方參與其中時，應(yīng)當根據(jù)合同條款和相關(guān) 事實，判斷其身份是主要責任人還是代理人。企業(yè)在將特定 商品或服務(wù)轉(zhuǎn)讓給客戶之前控制該商品或服務(wù)的，為主要責任人，應(yīng)當按照已收或應(yīng)收對價總額確認收入；否則為代理人，應(yīng)當按照已收或應(yīng)收對價總額扣除應(yīng)支付給其他相關(guān)方 價款后的凈額確認收入。 

年報分析發(fā)現(xiàn)，部分上市公司作為物業(yè)出租方向承租人收取租金，同時按照承租人消耗的水、電量及市場單價收取 水、電費，并按照總額法確認水、電銷售收入。對于此類業(yè)務(wù)，上市公司應(yīng)判斷其在提供服務(wù)過程中是否取得了對水、電的控制權(quán)，若未取得控制權(quán)，其收取的水、電費實質(zhì)上為代收代付性質(zhì)，應(yīng)當按照凈額確認收入?！?/p>

對于財稅會員咨詢的問題，結(jié)合上述規(guī)定來看，個人認為出租方應(yīng)當采用“凈額法”確認該項業(yè)務(wù)的收入，出租房產(chǎn)出租方收取的水、電、供暖費，因出租方本身并不生產(chǎn)也不能控制水電暖，因此，如果沒有額外收取服務(wù)費的情況下，作為代收代付款項處理比較合適。