海南國稅局建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)若干稅收政策指引

一、關(guān)于納稅人提供建筑服務(wù)的增值稅征管問題

（一）計(jì)稅方法適用

一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按3%征收率計(jì)算繳納增值稅。

除上款規(guī)定以外的一般納稅人提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按適用稅率11%計(jì)算繳納增值稅。

小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按3%征收率計(jì)算繳納增值稅。

（二）跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的稅款預(yù)繳

1.納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下規(guī)定預(yù)繳稅款：

（1）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

（2）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

（3）小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

2.納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

（1）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%

（2）適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

納稅人取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。

納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收征管問題

（一）增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

財(cái)稅36號文附件一第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

根據(jù)上述規(guī)定，納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，收訖銷售款項(xiàng)或者簽訂書面合同約定付款日期或開具發(fā)票，滿足此三個(gè)條件中任何一個(gè)條件即為發(fā)生納稅義務(wù)，應(yīng)該按適用稅率計(jì)算繳納增值稅。除上述情況外，其他時(shí)間收到的款項(xiàng)可視為預(yù)收款，按3%計(jì)算預(yù)繳增值稅。

省局2016年7月印發(fā)的《房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引》第五、六條相應(yīng)廢止。

（二）計(jì)稅方法適用

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，適用稅率為11%。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

（三）跨市縣經(jīng)營的稅務(wù)管理

1.增值稅管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的可采取在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地辦理臨時(shí)稅務(wù)登記的方式，在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地自行領(lǐng)取、開具發(fā)票并預(yù)繳稅款和納稅申報(bào)。

2.企業(yè)所得稅管理

根據(jù)《跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2012年第57號）第二十四條規(guī)定，以總機(jī)構(gòu)名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的非法人分支機(jī)構(gòu)，無法提供匯總納稅企業(yè)分支機(jī)構(gòu)所得稅分配表，也無法提供相關(guān)證據(jù)證明其二級及以下分支機(jī)構(gòu)身份的，應(yīng)視同獨(dú)立納稅人計(jì)算并就地繳納企業(yè)所得稅。