廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程[征求意見稿]

國家稅務總局廣東省稅務局關于公開征求《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程[征求意見稿]》意見的通知

　　為進一步完善我省土地增值稅清算工作流程和工作標準，國家稅務總局廣東省稅務局擬修訂《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號)，現(xiàn)面向社會公開征求意見，歡迎社會各界提交意見和建議。請于2024年5月3日前通過廣東省稅務局門戶網(wǎng)站-互動交流-意見征集欄目反饋意見建議。

　　國家稅務總局廣東省稅務局

　　2024年4月3日

國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程(征求意見稿)

　　第一章 總  則

　　第一條  為規(guī)范土地增值稅清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標準，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　第二條  本規(guī)程適用于房地產開發(fā)項目及房地產開發(fā)企業(yè)直接轉讓國有土地使用權的土地增值稅清算工作。

　　第三條  本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關政策規(guī)定，計算應當繳納的土地增值稅稅額，并填報土地增值稅清算申報表及附表，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清土地增值稅稅款的行為。

　　第四條  土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，稅務機關負責土地增值稅清算的受理和審核。

　　第五條  稅務機關應當加強與財政、發(fā)改、住建、自然資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強化土地增值稅清算管理。

　　稅務機關可參照當?shù)毓こ淘靸r指標，結合市場因素，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的土地增值稅扣除項目金額標準。在清算審核過程中，稅務機關可聘請工程造價等專業(yè)機構及相關專業(yè)人員提供工程造價咨詢、鑒定服務。

　　第六條  納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：

　　(一)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

　　(三)直接轉讓國有土地使用權的；

　　(四)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第七條  對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收(備案)的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　(二)清算單位已取得的最后一份銷售(預售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的；

　　(三)進入法定破產清算程序但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　(四)主管稅務機關有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失的。

　　上述第七條第(一)項中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”是指已轉讓的房地產建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占房地產開發(fā)項目總可售建筑面積的比例在85%以上；第(二)項中“銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的”，包括不需辦理銷售(現(xiàn)售)備案手續(xù)但辦理新建商品房首次登記滿三年仍未銷售完畢的。

　　第八條  納稅人應如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實性、準確性、完整性、合理性和相關性。

　　第九條  稅務機關應為納稅人提供優(yōu)質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導，及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應補(退)稅額等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章  項目管理

　　第十條  納稅人應在取得國有土地使用權并獲得首張房地產開發(fā)項目施工許可證之日起30日內辦理項目報告，取得土地增值稅項目編碼。納稅人后續(xù)取得有關部門立項、規(guī)劃、施工、銷(預)售、竣工等審批備案資料，應在次月15日前更新項目報告。

　　項目報告應與本規(guī)程第十六條規(guī)定的清算單位相匹配，一個項目編碼對應一個清算單位。因立項變更、規(guī)劃調整等原因需要對原項目進行拆分合并的，納稅人應自發(fā)生變化之日起30日內提交有關資料，申請項目拆分或合并。

　　第十一條  稅務機關對房地產開發(fā)項目實施臺賬管理，跟蹤項目規(guī)劃、施工、銷售、竣工、達清算條件情況，輔導納稅人做好項目報告、更新房源信息和房屋銷售情況，做到稅務管理、納稅服務與項目開發(fā)同步。

　　第十二條  主管稅務機關應重視納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，輔導納稅人根據(jù)清算要求合理歸集收入、成本、費用。

　　第三章 預征管理

　　第十三條  納稅人取得房地產開發(fā)項目首張預售(銷售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證后，在次月15日前向稅務機關辦理預(銷)售報告。后期取得新的預售(銷售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證時，應于取得次月15日前更新報告。

　　納稅人報告銷售(預售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證信息時，應同時報送對應的土地增值稅項目房源信息，并按季度更新銷售情況，報送信息包括但不限于已售房源的網(wǎng)簽合同編號、房地產類型、合同簽訂時間、合同金額等。

　　第十四條  納稅人應區(qū)分不同房地產類型銷售收入，按照規(guī)定的預征率及時準確申報預繳土地增值稅。對保障性住房暫不預征土地增值稅。

　　第十五條  房地產開發(fā)企業(yè)轉讓自行開發(fā)的房地產項目的，按以下方式確認土地增值稅預征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)

　　適用一般計稅方法的，按照適用稅率計算；適用簡易計稅方法的，按照征收率計算。

　　第四章  清算申報受理

　　第十六條 土地增值稅以發(fā)改部門審批(備案)的房地產開發(fā)項目為單位進行清算。對同一個發(fā)改立項審批(備案)的項目，分期進行開發(fā)的，以分期項目為單位進行清算，具體根據(jù)政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》所載內容確認。對連續(xù)24個月內取得的多份《建設工程規(guī)劃許可證》，可結合施工、銷售(預售)、竣工驗收等情況確定清算單位。

　　經縣級以上(含縣級)人民政府審批的城市更新、城中村改造等項目，主管稅務機關可綜合立項批復、規(guī)劃實施方案等情況合理確定清算單位。

　　同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產的，應分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

　　第十七條  稅務機關應對土地增值稅清算項目實行分類管理。

　　對符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內向主管稅務機關提供本規(guī)程第十八條要求的資料、辦理清算申報手續(xù)，并于90日屆滿次月15日前繳納土地增值稅稅款；若清算申報為退稅情況，則在土地增值稅清算審核結束后，由納稅人在規(guī)定期限辦理補(退)稅手續(xù)。

　　對符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項目，稅務機關應加強跟蹤管理，定期評估,對確定需要進行清算的項目，及時發(fā)出清算通知書。納稅人應在收到清算通知書之日起90日內向主管稅務機關提供本規(guī)程第十八條要求的資料、辦理清算申報手續(xù)，并于90日屆滿次月15日前繳納土地增值稅稅款；若清算申報為退稅情況，則在土地增值稅清算審核結束后，由納稅人在規(guī)定期限辦理補(退)稅手續(xù)。

　　第十八條  納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應提供下列資料：

　　(一)土地增值稅清算申報表及其附表(具體格式見附件1)。

　　(二)與清算項目有關的書面說明及相關佐證資料，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關聯(lián)方交易、融資、不同類型房產的銷售均價、房地產清算項目稅款繳納等基本情況及稅務機關需要了解的其它情況。具體內容應包括：

　　1.項目總建筑面積、可售建筑面積及其具體構成情況、非可售建筑面積及其具體構成情況等說明。項目立項文件、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售(預售)許可證、銷售(現(xiàn)售)備案證、權屬證明及測繪文件等資料。

　　2.對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應說明項目分期情況、不同項目之間共同成本費用總額及其分攤情況。

　　3.商品房銷售明細表以及將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產的情況說明。

　　4.取得國有土地使用權的情況及相應的出(轉)讓合同、出讓金(地價款)憑證等資料。

　　5.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本構成及相關合法有效憑證；拆遷(回遷)合同、勘察設計合同、工程施工合同、監(jiān)理合同、材料采購合同和相關的預決算報告、工程結算報告、工程施工圖、竣工圖、工程量清單、設計圖、管理人員架構及人員明細等資料。工程造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準的，應向主管稅務機關報送造價書面說明等資料。

　　6.對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設施，應按照建成后產權屬于全體業(yè)主所有、無償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用或有償轉讓進行分項分類說明，并附上相關憑證。

　　7.融資情況說明及相關的借款合同、利息結算通知單等資料。

　　8.企業(yè)財務核算體系和內部控制制度。

　　9.關聯(lián)交易情況說明。

　　(三)主管稅務機關要求報送項目會計資料的，還應提供會計憑證資料。

　　(四)納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務機構代理申報、審核鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務機構代理申報、審核鑒證的納稅人，應報送涉稅專業(yè)服務機構出具的報告。

　　第十九條  主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且清算資料完備的項目，予以受理并出具受理通知書。

　　納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務機關應通知納稅人補正資料，納稅人在收到通知之日起15日內補正清算資料。

　　納稅人在限期內補正全部資料的，予以受理。

　　在限期內補正確定收入、扣除項目金額的關鍵資料，經主管稅務機關認可的，予以受理。

　　逾期未能補正關鍵資料，由納稅人書面確認，確因客觀原因造成資料難以補正的，予以受理。

　　第五章  清算審核重點

　　第二十條  清算審核包括案頭審核、實地審核。

　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計算準確性等。

　　實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關性進行審核。應結合項目立項、規(guī)劃、施工資料，重點實地查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的產權歸屬。

　　第二十一條  審核收入情況時，應重點審核納稅人預售款和相關的經濟收益是否全部結轉收入以及銷售價格是否明顯偏低。應結合銷售發(fā)票、銷售合同(含主管部門網(wǎng)上備案登記資料)、銷售(預售)許可證、銷售(現(xiàn)售)備案證、房產銷售分戶明細及其它有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進行審核；對營改增后應稅收入是否不含增值稅進行審核。

　　稅務機關可通過實地查驗，確認是否少計、漏計事項，確認是否將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

　　對納稅人轉讓房地產成交價格明顯偏低且無正當理由的，按本規(guī)程第二十二條第(一)項規(guī)定確定其收入。

　　前述正當理由一般包括：

　　(一)人民法院判決或裁定確定轉讓價格的；

　　(二)司法拍賣確定成交價格的；

　　(三)縣級以上人民政府或政府主管部門確定轉讓價格的；

　　(四)稅務機關認可的其他情形。

　　第二十二條  非直接銷售和自用房地產的收入審核。

　　(一)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　　2.參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　(二)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　第二十三條  土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

　　(一)取得國有土地使用權所支付的金額。

　　(二)房地產開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　(三)房地產開發(fā)費用。

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金。

　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。

　　第二十四條  納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，應按主管稅務機關要求提供情況說明和佐證資料。主管稅務機關應充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實、證據(jù)予以復核，必要時引用工程造價機構或專業(yè)人員意見，經集體審議后，認為事實不清、證據(jù)不足的，參照土地增值稅扣除項目金額標準據(jù)以計算扣除。

　　憑證資料不符合清算要求或不實是指存在下列情形之一：

　　1.不能完整提供工程竣工、工程結算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結算的；

　　2.工程結算項目建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準無正當理由的；

　　3.擋土墻、樁基礎、戶內裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單(總平面喬灌木配置圖)的；

　　4.房地產開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準的；

　　5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

　　第二十五條  審核扣除項目是否符合下列要求：

　　(一)計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法有效憑據(jù)的不得扣除。

　　(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

　　(三)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

　　(四)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

　　(五)同一清算單位內發(fā)生的成本、費用，原則上按照普通住宅、其他類型房地產可售建筑面積比例分攤扣除。對國有土地使用權出讓合同或其補充協(xié)議注明地上部分、地下部分分別繳納土地出讓金的，或者按照用地性質分別繳納土地出讓金的，可直接歸集到相應房地產類型扣除；戶內裝修費用、燃氣工程費用可直接計入相應房地產類型扣除。本款所稱“相應房地產類型”指普通住宅和其他類型房地產。

　　(六)對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

　　(七)對于分期開發(fā)的房地產項目，各期成本費用的歸集分配方式應保持一致；如未保持一致的，應根據(jù)有關規(guī)定作相應調整。

　　第二十六條  審核取得國有土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

　　(一)同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

　　(二)是否存在將房地產開發(fā)費用記入取得國有土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費的情形。

　　(三)拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。對于補償金額大、明顯超出當?shù)卣块T規(guī)定的補償標準或采取大額現(xiàn)金補償?shù)?，應重點審核。

　　(四)納稅人為取得國有土地使用權，按照土地出讓公告、土地出讓合同及其變更協(xié)議或補充合同、城市更新項目政府批復文件要求，在項目規(guī)劃用地外建設的公共設施或其他工程發(fā)生的支出，是否符合上述文件要求。

　　(五)按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金而支付的利息，作為支付的土地出讓金額扣除。

　　(六)納稅人取得國有土地使用權環(huán)節(jié)繳納的契稅、印花稅、辦證費以及按照《中華人民共和國拍賣法》規(guī)定交納的拍賣傭金等，計入“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，作為取得國有土地使用權的成本扣除。

　　第二十七條  審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

　　(一)前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。

　　(二)是否將房地產開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。

　　(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

　　第二十八條  審核公共配套設施費時應當重點關注：

　　(一)公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提公共配套設施費的情況。

　　(二)是否將房地產開發(fā)費用記入公共配套設施費。

　　(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

　　(四)利用地下人防設施建造的車位，是否按照以下方式處理：建成后無償移交給政府的，其成本、費用予以扣除；房屋網(wǎng)簽備案合同或補充協(xié)議約定人防車位歸屬全體業(yè)主所有，且已在小區(qū)內公示的，其成本、費用予以扣除；有償轉讓且能辦理權屬轉移登記手續(xù)的，應計算收入，并準予扣除成本、費用；不能辦理權屬轉移登記手續(xù)的，不計算收入，不予扣除相應成本、費用。

　　不能辦理權屬轉移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照測繪報告文件、人防設施竣工驗收備案文件的順序確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含戶內裝修、高檔外立面費用的建筑安裝工程費中計算。不予扣除的成本=人防車位建筑面積/清算單位總建筑面積×不含戶內裝修、高檔外立面費用的建筑安裝工程費。

　　第二十九條  審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

　　(一)發(fā)生的費用是否與建安發(fā)票、工程施工合同及補充協(xié)議、工程結算報告記載的內容相符。

　　(二)建筑安裝服務增值稅發(fā)票是否注明建筑服務發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及備案的項目名稱。

　　第三十條  審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：

　　(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。

　　(二)開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

　　第三十一條  審核利息支出時應當重點關注：

　　(一)利息支出是否真實，核算是否準確，是否與借款合同條款相符，是否與本房地產項目有關。

　　(二)是否將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至房地產開發(fā)費用。

　　(三)分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

　　(四)利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

　　(五)是否將向金融機構支付的顧問費、手續(xù)費、咨詢費等非利息性質的費用計入利息支出。

　　(六)金融機構及商業(yè)銀行同類同期貸款利率是否按照以下方式處理：金融機構是否取得金融主管部門批準經營貸款業(yè)務；商業(yè)銀行同類同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等基本條件相同情況下商業(yè)銀行提供貸款的利率。

　　第三十二條  代收費用的審核。

　　對于縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划敶召M用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

　　第三十三條  關聯(lián)方交易行為的審核。

　　在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。

　　應當關注企業(yè)大額往來款余額，審核交易行為是否真實。

　　第三十四條  與轉讓房地產有關稅金的審核。

　　應當確認與轉讓房地產有關稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定。根據(jù)會計制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費用”科目核算的，按照房地產開發(fā)費用的有關規(guī)定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉讓房地產有關稅金”予以扣除。納稅人繳納的地方教育附加可計入“與轉讓房地產有關稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產繳納的稅金及附加，不應作為清算扣除項目。

　　與轉讓房地產有關的稅金凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準確計算、歸集的，按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加扣除；涉及到多個清算項目的，按各清算項目土地增值稅應稅收入的占比計算分攤扣除；同一清算項目內不同房地產類型之間不能準確歸集的，按各房地產類型土地增值稅應稅收入的占比計算分攤扣除。

　　第三十五條  納稅人整體購買未竣工房地產開發(fā)項目(在建工程)、投入資金繼續(xù)建設后轉讓的，其扣除項目包括：

　　(一)取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；

　　(二)繼續(xù)開發(fā)建設項目發(fā)生的成本；

　　(三)房地產開發(fā)費用；

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金；

　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。

　　以上房地產開發(fā)費用和國家規(guī)定的其他扣除項目的計算扣除基數(shù)包括上述第一項、第二項的金額。

　　第三十六條  主管稅務機關應在項目清算受理之日起90日內作出清算審核結論；確有困難的，經縣(區(qū))級稅務局批準，可延期90日完成；確有特殊情況的，經地級以上市稅務局批準，可再延期90日完成。

　　第三十七條  稅務機關啟動清算審核后，因不可抗力，或出現(xiàn)公檢法及紀檢監(jiān)察部門因立案檢查而調取納稅人賬簿憑證等資料、納稅人因存在重大偷逃稅嫌疑而被移交稽查部門處理等情形，導致稅務機關無法在規(guī)定期限內完成審核的，可以中止清算審核。中止情形消失后，稅務機關應恢復清算審核。中止期間不計入清算審核期限。

　　第三十八條  土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將清算審核結論通知納稅人，納稅人應在收到通知書之日起30日內辦理更正申報和補(退)稅事宜，清算審核結論確認的應補繳稅額超過納稅人按照本規(guī)程第十七條規(guī)定清算申報的部分，在上述規(guī)定期限內更正申報并補繳稅款的，不予加收滯納金。

　　第六章  核定征收

　　第三十九條  在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產項目進行清算。

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

　　(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

　　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

　　(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　主管稅務機關應嚴格控制核定征收的范圍，加強核定征收項目的調查核實，原則上不得直接采用核定征收率方式核定征收土地增值稅。

　　第四十條  符合第三十九條核定征收條件的，稅務機關集體審議后，發(fā)出核定征收的稅務事項通知書，開展土地增值稅核定征收核查，通過向自然資源部門查詢項目土地價格、參照當?shù)乜鄢椖拷痤~標準、同期同類型房地產銷售價格等對項目情況進行評估計算，同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產的，應分別核定應納稅額、確定核定征收率，經集體審議后發(fā)出清算審核結論通知書。核定征收情況應報上一級稅務機關備案。

　　第四十一條  對進入破產清算程序、納稅人走逃、被列入非正常戶等原因的房地產項目，難以按照本規(guī)程第四十條規(guī)定核定應納稅額的，可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，向地級以上市稅務局報備后，按核定征收率方式核定征收土地增值稅。

　　第四十二條  對于采用核定方式征收土地增值稅的，不適用土地增值稅普通標準住宅免征政策，普通住宅核定征收率不低于5%，其他類型房地產核定征收率不低于5.5%。

　　第七章  清算后尾盤管理

　　第四十三條  在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后再轉讓的，納稅人應按規(guī)定的期限申報繳納土地增值稅。

　　第四十四條  土地增值稅清算審核期間轉讓房地產的，按規(guī)定預征土地增值稅。稅務機關出具清算審核結論后，納稅人按照清算后再轉讓的規(guī)定匯總申報繳納土地增值稅，多退少補。納稅人收到交換意見稅務事項通知書5日內，也可提出一并納入土地增值稅清算收入申報繳納土地增值稅，多退少補。

　　第四十五條  納稅人按規(guī)定辦理土地增值稅納稅申報時，扣除項目金額按清算審核確定的各房地產類型單位建筑面積成本費用乘以尾盤銷售面積計算。

　　各房地產類型單位建筑面積成本費用=各房地產類型清算時的扣除項目總金額÷各房地產類型清算的總建筑面積

　　對采用核定征收率進行清算的開發(fā)項目，在進行尾盤申報時應按清算審核確定的各類型房地產的核定征收率計算申報應納的土地增值稅。

　　第四十六條  清算后再轉讓的房地產，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的普通住宅，應征收土地增值稅。

　　第四十七條  稅務機關應加強清算后尾盤管理，輔導納稅人及時、準確進行尾盤申報。

　　第八章  法律責任

　　第四十八條  納稅人未在規(guī)定時限內辦理項目登記或報送相關資料的，經稅務機關告知仍未辦理的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則處理。

　　應進行土地增值稅清算的納稅人或經稅務機關確定進行清算的納稅人，未在規(guī)定期限內辦理清算申報手續(xù)、繳納清算稅款或者未按照規(guī)定報送涉稅資料的，或者提供虛假清算資料、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則處理。

　　第四十九條  對涉稅專業(yè)服務機構和從事涉稅服務人員出具虛假報告或涉稅文書的，按照國家稅務總局關于涉稅專業(yè)服務監(jiān)管的相關規(guī)定處理。

　　對會計人員偽造、變造會計憑證、會計賬簿，編制虛假財務會計報告的，主管稅務機關應按照《中華人民共和國會計法》《中華人民共和國注冊會計師法》等有關規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

　　對造價工程師、資產評估師簽署有虛假記載、誤導性陳述的工程造價、資產評估成果文件的，稅務機關應按照《注冊造價工程師管理辦法》《注冊資產評估師注冊管理辦法(試行)》有關規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

　　第五十條  主管稅務機關基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結論后，如稅務稽查、稅務督察、審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則有關規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責任。

　　第五十一條  在土地增值稅清算工作中，稅務人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應征稅款的，按照相關法律法規(guī)規(guī)定處理。

　　第五十二條  納稅人對稅務機關清算審核結論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應的擔保，然后可以依法申請行政復議；對行政復議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。

　　第九章  附  則

　　第五十三條  土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

　　第五十四條  各地級以上市、橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務局可根據(jù)本規(guī)程制定操作指引，并報國家稅務總局廣東省稅務局備案。

　　第五十五條  本規(guī)程由國家稅務總局廣東省稅務局解釋。

　　第五十六條   本規(guī)程自2024年X月X日起施行，有效期為五年?！秶叶悇湛偩謴V東省稅務局關于發(fā)布〈國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號)同時停止執(zhí)行。