房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算完工收入繳納企業(yè)所得稅

案情簡介：稅務(wù)機關(guān)在風(fēng)險應(yīng)對過程中發(fā)現(xiàn)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年至2016年連續(xù)三年預(yù)收賬款增幅較大，卻連續(xù)虧損三年。經(jīng)核實，該企業(yè)連續(xù)開發(fā)兩期房地產(chǎn)項目，第一期項目已經(jīng)交付完畢，企業(yè)將收取的一期項目預(yù)售收入36339.64萬元長期掛賬預(yù)收賬款科目，準(zhǔn)備等第二期項目開發(fā)銷售完畢再一并結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入。稅務(wù)機關(guān)認為，對符合完工確認條件的房地產(chǎn)項目收入，應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期完工收入，計算繳納企業(yè)所得稅。經(jīng)重新計算，稅務(wù)機關(guān)確認了該企業(yè)2014年至2016年的賬面利潤，責(zé)令企業(yè)補繳企業(yè)所得稅926.3萬元，并加收了相應(yīng)的滯納金。

稅法分析：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。本案中，稅務(wù)機關(guān)認為該企業(yè)2014年至2016年取得的一期項目完工收入36339.64萬元，不應(yīng)該長期掛賬預(yù)收賬款科目，而是應(yīng)該分別結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入，調(diào)增賬面利潤，計算并匯繳當(dāng)年企業(yè)所得稅。

實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)在日常申報中，雖然按規(guī)定預(yù)繳了企業(yè)所得稅，但是對當(dāng)年應(yīng)確認的完工收入不太重視，總認為等到最后土地增值稅清算時一起結(jié)轉(zhuǎn)、匯算清繳就行了，常常會出現(xiàn)企業(yè)所得稅年度納稅申報時賬面連續(xù)虧損或者微利，不繳或者少繳當(dāng)年應(yīng)繳企業(yè)所得稅，由此帶來涉稅風(fēng)險，增加納稅成本。