關(guān)于房產(chǎn)稅的幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，在增值稅上是不做視同銷售的，很多企業(yè)認(rèn)為免租期不收租金房產(chǎn)稅也不用繳納。
這是不對(duì)的。
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定：
“二、關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問(wèn)題
對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。”
因此，建議出租方在簽訂租賃合同的時(shí)候跟承租方協(xié)商，在合同中不約定免租期，只約定租金總額和租期。如果做不到，那免租期內(nèi)要按規(guī)定按照房產(chǎn)原值申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

有些企業(yè)在按從價(jià)申報(bào)房產(chǎn)稅時(shí)，只按固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值申報(bào)了房產(chǎn)稅，沒有包括土地價(jià)款，。
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121 號(hào)）的規(guī)定：
“三、關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題
對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)， 無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算， 房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5 的，按房產(chǎn)建筑面積的 2 倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”
因此，對(duì)企業(yè)自用按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅的，計(jì)稅的房產(chǎn)價(jià)值包括取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

有些企業(yè)的房子建成后，由于沒有辦理竣工決算手續(xù)，總的建造價(jià)款未能準(zhǔn)確確定，或者由于未支付款項(xiàng)沒有取得發(fā)票，因此會(huì)計(jì)上沒有轉(zhuǎn)固，但是實(shí)際已經(jīng)投入使用。這種情況下，有些企業(yè)沒有從價(jià)申報(bào)房產(chǎn)稅。
這也是不對(duì)的。
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]第008號(hào)）規(guī)定：
“十九、關(guān)于新建的房屋如何征稅？
納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。
納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。
納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！?/span>

對(duì)于房產(chǎn)的維修費(fèi)是否并入原值交房產(chǎn)稅，需要看具體情況。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]173 號(hào)）的規(guī)定：
“一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。
二、對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值?！?br/>在納稅申報(bào)的時(shí)候，需要結(jié)合維修支出的情況進(jìn)行區(qū)分，不要多交也不要少交房產(chǎn)稅。