房企的政府土地返還款如何處理

問題：我公司是房企，取得的政府土地返還款會計和稅務如何處理？

回復：1 ）會計：應當根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助（2006）》的規(guī)定來處理。

企業(yè)按照“ 招拍掛” 確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)計入土地受讓成本，另外政府給予的返還從票據(jù)上來說并不是原票據(jù)的折讓沖回，開具的多是其它名目的財政返還。所以房地產(chǎn)企業(yè)取得的各種名義的土地返還款不應當直接沖減土地成本處理。

根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助（2006）》第八條的規(guī)定，與收益相關的政府補助，應當分下列情況處理：

（一）用于補償企業(yè)以后期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關費用的期間，計入當期損益。

（二）用于補償企業(yè)已發(fā)生的相關費用或損失的，直接計入當期損益。

 你公司的情況符合（二），所以收到的政府土地返還款應計入營業(yè)外收入。

2 ）企業(yè)所得稅方面：《財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151 號）規(guī)定，企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業(yè)當年收入總額。

本條所稱財政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即
退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款；所稱國家投資，是指國家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關規(guī)定相應增加企業(yè)實收資本（股本）的直接投資。

對于上述政策，各地有不同的規(guī)定，如《青島市國家稅務局關于2010年度企業(yè)所得稅匯算清繳若干問題的公告》〈青島市國家稅務局公告2011年第1 號〉規(guī)定，企業(yè)招拍土地后，政府給予的土地返還款不得沖減土地成本，而應當并入當期收入總額繳納企業(yè)所得稅。

《寧波市地方稅務局關于明確所得稅有關問題解答口徑的函》（甬地稅一函[2010]20號）需要注意的是，在土地受讓、改變用途過程中，如果政府約定了返還金額，返還金額應沖減對應的計稅基礎；如果事后取得了政府的補助或獎勵，應作為補貼收入處理。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的土地出讓金，在土地受讓、改變用途過程中，如果政府約定了返還金額，返還金額應沖減對應的" 取得土地使用權所支付的金額" 計稅基礎；如果事后取得了政府的補助或獎勵，不得沖減土地成本，而應當并入當期收入總額繳納企業(yè)所得稅。

 3 ）土地增值稅方面：《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：取得土地使用權所支付的金
額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

 對于上述政策，各地有不同的規(guī)定，如《大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188 號）規(guī)定，納稅人應當憑政
府或政府有關部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權購置發(fā)票、政府或政府部
門出具的相關證明等合法有效憑據(jù)計算" 取得土地使用權所支付的金額".凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目。