房地產(chǎn)企業(yè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)簽訂也沒(méi)交鑰匙,確認(rèn)收入嗎

　　【問(wèn)題】

　　房地產(chǎn)企業(yè)售房簽訂工程款抵債協(xié)議銷(xiāo)售的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同還沒(méi)簽訂也沒(méi)交鑰匙，只是抵房單位把扣除工程款的差額房款打給了我們。這種情形達(dá)到增值稅收入確認(rèn)條件了嗎？

　　【答案】

　　《河北省國(guó)家稅務(wù)局  關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之二）》

　　九、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。”

　　可見(jiàn)，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

　　交付時(shí)間，以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

　　《北京房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅收指引 4月1日》納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　一、納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

　　先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

　　收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

　　取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期。

　　未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　二、納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　財(cái)稅「2016」36號(hào)：附件1第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

　　（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；

　　先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

　　收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

　　取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期。

　　未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　根據(jù)以上文件，房地產(chǎn)企業(yè) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同還沒(méi)簽訂也沒(méi)交鑰匙的情況下，沒(méi)有發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，收到的款項(xiàng)確認(rèn)為預(yù)收款。

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