房地產(chǎn)稅近日納入第十二屆全國(guó)人大立法計(jì)劃。一種新型的房地產(chǎn)稅將逐步走進(jìn)社會(huì)公眾的日常生活。房地產(chǎn)稅雖在國(guó)外許多國(guó)家已實(shí)行許多年，但在我國(guó)仍是一個(gè)充滿爭(zhēng)議的話題，目前尚未有可供公開討論的房地產(chǎn)稅法律草案，房地產(chǎn)稅制度的細(xì)節(jié)還不得而知。

一種新的稅制改革，需要在明確的前提下采取適當(dāng)?shù)牟呗�，穩(wěn)步推進(jìn)。

房地產(chǎn)稅改革應(yīng)按照“先經(jīng)營(yíng)房后居住房，先高端房后普通房，先城鎮(zhèn)后農(nóng)村”的路徑逐步推進(jìn)。具體可分為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)稅改革、高端住宅房地產(chǎn)稅改革和城鎮(zhèn)普通住房房地產(chǎn)稅改革三個(gè)階段。

1.首先是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)稅改革階段。

這一階段的主要改革設(shè)想是：（1）取消從租計(jì)征的房地產(chǎn)稅，所有應(yīng)稅的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)統(tǒng)一按原值征收房地產(chǎn)稅，但個(gè)人出租的住房仍按原稅收政策執(zhí)行；（2）將農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)納入征稅范圍。

這個(gè)階段的改革主要解決兩大稅收歧視問題：一是租賃房產(chǎn)的稅收歧視問題，二是城鄉(xiāng)地區(qū)稅收歧視問題。房地產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，應(yīng)以存量財(cái)產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，因此，按照租金收入流量計(jì)征房地產(chǎn)稅，不僅違背了房地產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)定位，而且造成房產(chǎn)租賃業(yè)承擔(dān)了額外的稅收負(fù)擔(dān)，形成產(chǎn)業(yè)稅收歧視。

至于個(gè)人居民房屋出租仍保留現(xiàn)行政策不變，主要是基于三點(diǎn)考慮：一是將居民住房的房地產(chǎn)改為從價(jià)征稅，并按照房產(chǎn)原值扣除一定比例后的計(jì)稅余值計(jì)算稅額，與原來按租金收入計(jì)稅相比，可能會(huì)造成納稅人稅負(fù)的較大變動(dòng)；二是納稅人數(shù)量眾多分散，房產(chǎn)原值信息的核實(shí)也會(huì)遇到很多障礙，不利于稅改的平穩(wěn)推行；三是按照房產(chǎn)原值征稅本身是不合理的，因?yàn)橥瑯邮袌?chǎng)價(jià)值的房產(chǎn)，高原價(jià)房產(chǎn)比低原價(jià)房產(chǎn)會(huì)承擔(dān)更多的稅。按原值計(jì)稅，就造成納稅人因?yàn)橘?gòu)房時(shí)間的差異出現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)不公平的現(xiàn)象。而且，先購(gòu)房者一般屬于經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較強(qiáng)的群體，而后來購(gòu)房的人在承擔(dān)高房?jī)r(jià)的同時(shí)還要承擔(dān)更多的房地產(chǎn)稅，不管從橫向來說還是縱向來說都存在不公平。

至于農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)長(zhǎng)期不納入房地產(chǎn)征稅范圍，顯然是不合理的，這事實(shí)上歧視城鎮(zhèn)擁有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的納稅人。這項(xiàng)改革不僅理由比較充分，而且契合實(shí)際，操作難度不大，易于推行。

2.高端住宅房地產(chǎn)稅改革階段。此階段房地產(chǎn)稅改革的設(shè)想是對(duì)高端住宅在保有環(huán)節(jié)按交易價(jià)格征收房地產(chǎn)稅。高端住宅房地產(chǎn)稅的改革在具體實(shí)施時(shí)，可按口徑由小及大、先增量再存量、先城鎮(zhèn)再農(nóng)村、先原值再評(píng)估值分步進(jìn)行。高端住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以參照重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案，具體包括兩種住宅：一是個(gè)人擁有的獨(dú)棟或聯(lián)體別墅；二是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年本地區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的高檔住房。

此階段改革要達(dá)到的主要目的是：取得一定規(guī)模的稅收收入，建立起稅收與支出聯(lián)系的機(jī)制，贏得當(dāng)?shù)剌^富裕階層民眾對(duì)房地產(chǎn)稅改革的支持，為下一階段的改革創(chuàng)造良好的征納氛圍。由于此階段的改革主要針對(duì)高檔住宅，涉及受眾群體較少且相關(guān)納稅人負(fù)擔(dān)能力相對(duì)較強(qiáng),盡管這部分納稅人稅負(fù)有所增加，但只要控制在適當(dāng)范圍且支出體現(xiàn)一定的受益性，就容易為其所接納。

此外，對(duì)居民住宅征收保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅可以提升征管水平，并為第三階段改革積累經(jīng)驗(yàn)。此階段不能對(duì)獲取財(cái)政收入寄予太高期望，而是應(yīng)多從逐步推進(jìn)改革的戰(zhàn)略角度考慮。

3.城鎮(zhèn)住房的房地產(chǎn)稅改革階段。

此階段房地產(chǎn)稅改革的主要內(nèi)容是：（1）將城鎮(zhèn)普通居住用房納入征收范圍；（2）統(tǒng)一按照評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，包括對(duì)外出租的居民用房；（3）取消城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅。

該階段的改革涉及廣大公眾的切身利益，需要穩(wěn)妥進(jìn)行。首先是總結(jié)前兩個(gè)階段的改革的經(jīng)驗(yàn)，其次要完成若干準(zhǔn)備工作，如建立房地產(chǎn)登記和房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)，還有要特別注重充分體現(xiàn)公眾意見。即便到了房地產(chǎn)稅全面實(shí)施階段，也不可操之過急、苛求達(dá)到一定的收入規(guī)模，而是應(yīng)把重點(diǎn)放在確保稅制公平及公眾接受方面。