內(nèi)容摘要：目前與房地產(chǎn)相關的稅種已達到了9個，主要在建設、交易環(huán)節(jié)。

據(jù)報道，日前，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃經(jīng)調(diào)整后再次公布。調(diào)整后的立法規(guī)劃一、二類項目從原有的68件增至102件，實際增加了包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34個項目。

據(jù)悉，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大預工委牽頭抓緊起草，財政部配合立法。

此前，財政部部長樓繼偉在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年中央決算報告時就表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。

實際上，早在2013年11月的中共十八屆三中全會上就明確“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。

房地產(chǎn)稅已列入立法規(guī)劃，那么，作為將來關系到每個人切身利益的直接稅種之一，何時完成立法？立法過程中有哪些難題？現(xiàn)行的稅費如何調(diào)整？對房地產(chǎn)市場的影響如何？什么時間開征?......本報記者就此專訪了中國財稅法學研究會副會長、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文教授。

各方達成共識很關鍵

從爭議“房地產(chǎn)稅到底該不該征”，到列入本屆人大立法規(guī)劃，表明房地產(chǎn)稅的立法及開征，在落實稅收法定的原則之下，正有條不紊地逐步向前推進。

施正文在接受《財會信報》記者采訪時表示，此次立法規(guī)劃的調(diào)整，充分體現(xiàn)了落實稅收法定原則的精神。將房地產(chǎn)稅的立法寫入本屆人大五年立法規(guī)劃，意味著這部法律在2017年年底之前將獲得通過。他進一步補充道，就目前的情況來看，房地產(chǎn)稅法明年有望向社會公開公開征求意見，如果進展順利，會在2016年年底進行審議，若各方能形成共識，2017年通過該部立法的可能性非常大。

之前曾有消息稱，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率或由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定，目前正在內(nèi)部征求意見及完善中。

2015年“營改增”面臨收官，這對地方財政勢必造成較大的沖擊。營業(yè)稅廢止后，房地產(chǎn)稅的開征被賦予了很大期望，希望其能取代營業(yè)稅，繼而成為地方取得財政收入的主體稅種。

施正文表示，按照稅收法定的原則，只有盡快完成房地產(chǎn)稅的立法，才能為地方開征房地產(chǎn)稅提供法律依據(jù)，地方政府才可以開征房地產(chǎn)稅。他同時表示，立法通過后，也并不意味著房地產(chǎn)稅就會在全國范圍內(nèi)全面開征，完成和通過立法與稅收的開征并不是完全同步的。房地產(chǎn)稅是地方的主體稅種，開征時間將授權地方政府，由其自行決定，并非同時全面開征。

施正文建議，房地產(chǎn)稅的開征應設免征額，最好是設定免征面積，中央可以設定一個最低標準，在此標準之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。他認為，設定人均60平方米的免征面積比較合理。同樣，稅率中央也可以設定一個區(qū)間，各地方政府在這個區(qū)間范圍內(nèi)自主確定具體稅率。“目前國際上稅率的普遍標準是1%，我國可以低一些。”施正文說。

房地產(chǎn)稅曾是爭議最大的稅種，也是改革難度最大的稅種。施正文認為，難度之一首先體現(xiàn)在觀念上，即全社會對房地產(chǎn)稅的立法與改革所具有的意義和價值，目前還沒有形成共識，還有一部分人對此缺乏科學、全面、正確的認識，有一些不同的聲音，還需進行必要的交流、探討和分析，澄清一些誤解，消除一些片面的看法。因為在共識的前提下，才能很好的確立立法方向。這是最大的挑戰(zhàn)。

其次是達成共識后，如何科學合理地制定一部優(yōu)良的《房地產(chǎn)稅法》，從而讓房地產(chǎn)稅的功能和價值真正落地，得到實質(zhì)性的發(fā)揮，這也是其中的難點。我們經(jīng)常說良法善治，良法是善治的前提和基礎。在《房地產(chǎn)稅法》的制定過程中，諸如免征額的設定、稅率的設計、開征路線的選擇、征管中的問題解決等款項，都需要先進的理念、健全完善的制度安排、操作上的科學可行，然后按照法律要求去嚴格執(zhí)法。

此外，在技術層面上，征管的信息采集是否全面完整，房地產(chǎn)評估力量能否做到公開公正，從當前來看，技術條件已基本成熟。

提升直接稅降低流轉稅

據(jù)了解，目前與房地產(chǎn)相關的稅種已達到了9個，主要在建設、交易環(huán)節(jié)。其中，房地產(chǎn)建設環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和印花稅；交易環(huán)節(jié)，賣方銷售需繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅。

對此，施正文解釋，房地產(chǎn)涵蓋的范圍較廣。從納稅人角度來講，有開發(fā)商、企業(yè)、自然人等；從征稅對象角度來講，有商業(yè)用房、經(jīng)營用房、個人居住用房等。不同房產(chǎn)、不同主體相關的征收稅種累計達到9個，但就某一納稅主體或征稅對象，則沒有這么多。最顯而易見的是，對企業(yè)來說，不用繳納個人所得稅，而對個人而言也不用繳納企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)稅屬于新開征的稅種，必然會涉及到增稅還是減稅的問題。施正文就此分析認為，從保有環(huán)節(jié)看顯然是增稅，因為現(xiàn)在保有（持有）環(huán)節(jié)特別是個人居住用房的保有環(huán)節(jié)是不征稅的，商業(yè)性用房、經(jīng)營性用房目前每年要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，開征房地產(chǎn)稅就是要把征稅范圍擴大到個人居住用房。

但房地產(chǎn)稅施行初期，征稅范圍肯定有限，首先是會設定免征額，另外稅率會比較低，稅負輕，大多數(shù)人是不用繳稅的，繳稅的是擁有財產(chǎn)多且價值高的納稅人。房地產(chǎn)稅的開征是要提升直接稅的比例，隨著房地產(chǎn)稅改革的不斷深入，征稅范圍的逐步擴大以及征管制度和水平的不斷完善，將來和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)相關的流轉稅種，有的會逐步降低稅負，有的會進行減并，還有的會考慮廢除。增加了房地產(chǎn)稅，而其他相關稅種會以其他形式逐步減少。比如，將來開征房地產(chǎn)稅的地區(qū)，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅自然就廢止了。

記者在前期對房地產(chǎn)業(yè)“營改增”進行采訪時，部分專家就對土地增值稅的存廢問題存在爭議。有專家表示土地增值稅目前處于一種尷尬境地；有人認為，土地增值稅是造成房價上漲的因素之一；也有人認為隨著房地產(chǎn)稅的征收，“營改增”的完成，土地增值稅的歷史使命也就完成了，將其取消是必然的；還有人認為，土地增值稅的存留并不取決于其自身，而是取決于整體的稅制改革。那么討論房地產(chǎn)稅，自然繞不過這個話題。

土地增值稅，是國家運用稅收手段規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護國家權益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要舉措，其立法原則是適度加強國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；抑制土地炒買炒賣，保障國家的土地權益；規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財政收入。

施正文認為，土地增值稅和房地產(chǎn)稅的發(fā)展是此消彼長的關系，目前土地增值稅并沒有得到嚴格執(zhí)行，它的累進稅率造成了高稅負，背離了原有的功能，沒有起到其應有的調(diào)節(jié)作用，而且很難征收到位。施正文建議，就當前情況看，土地增值稅的累進稅率可以考慮改成比例稅率，統(tǒng)一降到20%，而且現(xiàn)在就可以啟動，適當降低稅負。隨著房地產(chǎn)稅開征范圍逐步擴大，替代土地增值稅，可以考慮繼續(xù)調(diào)低稅率或廢止，這樣就保證地方政府收入不受影響，又避免納稅人的稅負過重。

能抑制和降低當前過高房價

對于房產(chǎn)稅的開征，民眾尤其是無房者或者有換房需求的人還有一個更現(xiàn)實的問題就是能否抑制或降低房價。

近期有媒體人士分析，通過房產(chǎn)稅打壓房價，可能只是無房者一廂情愿的想法。從國內(nèi)征稅前景看，將來我國房產(chǎn)稅的稅基和稅率，將總體小于發(fā)達國家，對房價的沖擊沒想象得那么大。繼而建議，生活在大城市，在中心區(qū)擁有多套普通住宅，沒必要因為害怕“累進型”房產(chǎn)稅而賣房子，完全可以通過出租的方式將稅負轉嫁出去。

對此，施正文表示并不贊同。他認為，開征房地產(chǎn)稅對現(xiàn)在過高的房價肯定會起到抑制甚至降低的作用。因為以前買多少套房持有環(huán)節(jié)也不用繳稅，現(xiàn)在則需要考慮持有成本，而擁有多套房的人大部分是用來投資或者投機的，這樣就要考慮產(chǎn)出和收益。持有成本增加了，投資或投機的收益相對也就減少，就會考慮出售。再投資和投機的概率就會小很多，也會慎重很多。如果再考慮買房，就會要求開發(fā)商降低房價，將稅負向前或向上一個環(huán)節(jié)轉嫁。同時，隨著房地產(chǎn)稅的逐步完善和推進，開發(fā)商在建設和交易環(huán)節(jié)的稅負也會逐漸降低，從而使其開發(fā)成本降低，那么房價也會相應降低。房價降低了，買第一套房的人又不用繳稅，不需要考慮持有成本，更有利于無房者、中低收入者購房。由此，租房的市場需求也會相對縮小，通過出租的方式轉嫁稅負不一定可行。

施正文表示，隨著房地產(chǎn)稅的開征，增加了持有環(huán)節(jié)的稅負，有助于引導人們正確看待房地產(chǎn)消費，抑制投資與投機，未來的房地產(chǎn)市場將逐步趨于理性，更有利于其健康長遠的發(fā)展。同時，也可以避免社會資源浪費現(xiàn)象。

施正文最后特別指出，房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，作為直接稅種之一，其更重要的功能是籌集地方政府收入，調(diào)節(jié)社會貧富差距。稅收涉及廣大人民的切身利益，征收及使用如何做到公平合理、公開透明，是否用于教育、醫(yī)療、環(huán)境等民生領域，廣大民眾會非常關注，這也將對政府治理現(xiàn)代化、法治化起到促進作用，從而推進依法治國。