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郎咸平:取消房地產(chǎn)稅費(fèi) 中國(guó)房?jī)r(jià)馬上降70%

來(lái)源: 中國(guó)新聞網(wǎng) 編輯: 2014/01/17 11:39:51 字體:

  日前,財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人表示,下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并,并研究逐步在全國(guó)推開(kāi)房產(chǎn)稅等。

  謝旭人的表態(tài),再次引發(fā)了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)的討論。新一屆上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、上實(shí)城開(kāi)董事長(zhǎng)倪建達(dá)日前在媒體采訪中就炮轟現(xiàn)行稅收政策,業(yè)內(nèi)人士坦言,目前房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)回報(bào)率依舊高于社會(huì)其他行業(yè)的平均回報(bào)率。

  房企大佬抱怨政府拿大頭

  倪建達(dá)表示,所有房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)回報(bào)率,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行低于其他相關(guān)行業(yè),但它周期長(zhǎng)規(guī)模大,因此短時(shí)間內(nèi)在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上結(jié)算的利潤(rùn)很豐厚,交的稅更多。與此同時(shí),倪建達(dá)還指出,房?jī)r(jià)沒(méi)有下來(lái)的原因是稅沒(méi)有減少,融資成本卻在提高。房地產(chǎn)商賺的錢少了,金融機(jī)構(gòu)賺的錢就多了,這也是我們宏觀調(diào)控越打壓房?jī)r(jià)越高的原因。他甚至透露,原先像城開(kāi)這樣的企業(yè)融資都是基準(zhǔn)利率下浮,現(xiàn)在也是上浮的,很難做到基準(zhǔn)利率。

  記者查詢發(fā)現(xiàn),對(duì)于稅收方面,最為官方的一種測(cè)算是根據(jù)江蘇省鹽城市物價(jià)局2006年公布的一份房?jī)r(jià)構(gòu)成清單測(cè)算,以一項(xiàng)目最高價(jià)2289.6元/平方米,政府收入(僅計(jì)算土地費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)和土地增值利潤(rùn)稅金)為847.33元,所占比例超過(guò)了37%,政府至少拿到37%,這是最保守的官方版本。而半官方的全國(guó)工商聯(lián)在 2009年全國(guó)兩會(huì)期間的調(diào)查報(bào)告稱,政府拿了49.34%.

  那到底政府稅費(fèi)有多少呢?“地產(chǎn)大炮”任志強(qiáng)給出的答案是70%.在其看來(lái),全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)這份報(bào)告中,對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成的分析,并沒(méi)有將政府收取的各種稅費(fèi)完全計(jì)算在內(nèi),如規(guī)費(fèi)、證費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等。同時(shí),也未計(jì)算上下 游產(chǎn)業(yè)中的稅費(fèi),這些也是政府的所得,如施工單位上繳的各種稅費(fèi)、建筑材料生產(chǎn)與購(gòu)買環(huán)節(jié)的稅費(fèi)、設(shè)備生產(chǎn)與交易中的稅費(fèi)等等。若將上述因素都考慮在內(nèi), 政府從房?jī)r(jià)中分得的份額,要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)70%的比重。

  “實(shí)際上我還是蠻贊同這一觀點(diǎn)的。”市人大代表、望源房地產(chǎn)董事長(zhǎng)季寶紅向記者說(shuō)道。他向記者表示,單就一個(gè)100萬(wàn)元的房源,光是稅收這方面就占了15%,如果再加上土地費(fèi)用的話,70%并不為過(guò)。他同樣指出,由于房地產(chǎn)工程時(shí)間長(zhǎng),雖然項(xiàng)目回報(bào)率有40%,但是如果項(xiàng)目做了5年,其實(shí)年回報(bào)率只有8%,再加上目前的樓市調(diào)控,融資成本提高很大,因此房地產(chǎn)已經(jīng)不是暴利,只能算是微利的行業(yè)了,甚至一些地王項(xiàng)目出現(xiàn)樓板價(jià)銷售的情況。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)種類不少

  根據(jù)專業(yè)人士歸納統(tǒng)計(jì),如果把房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)一處樓盤(pán)過(guò)程,從立項(xiàng)到完成銷售進(jìn)行分解,整個(gè)過(guò)程向各級(jí)政府機(jī)構(gòu)繳納稅費(fèi)涉及到七大類37項(xiàng)支出。這些支出包括:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的土地出讓金、拆遷管理費(fèi),前期的政策性收費(fèi)以及后期的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅等。以上37項(xiàng)稅費(fèi)成本支出中,比例較大的是土地出讓金和各種稅款。

  據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)報(bào)道,以房企銷售額100萬(wàn)元為基數(shù),按銷售額的5%征收營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元,按營(yíng)業(yè)稅的7%征收城建稅 3500元,按營(yíng)業(yè)稅的5%征收教育附加稅2500元,按利潤(rùn)25%征收的所得稅,按土地款3%征收的契稅,利潤(rùn)超過(guò)20%要采取累進(jìn)方法計(jì)算起納土地增值稅等。加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費(fèi)。

  有分析者認(rèn)為,這些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)由開(kāi)發(fā)商部分轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,很多都直接或間接地轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)的一部分,最終推高了房?jī)r(jià)。對(duì)此,經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平更是鼓吹政府出臺(tái)了多種政策調(diào)控房?jī)r(jià),但是房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能回歸到合理的水平,其實(shí)很簡(jiǎn)單,只要把房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種稅費(fèi)降下來(lái),房?jī)r(jià)就會(huì)下降。“只要把房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種稅費(fèi)取消掉,那么中國(guó)的房?jī)r(jià)馬上下降 70%.”

  利潤(rùn)仍高于其他社會(huì)行業(yè)平均利潤(rùn)

  對(duì)于房企大佬的抱怨,業(yè)內(nèi)專家則有不同的看法。

  上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍則表示,就目前而言,房地產(chǎn)的利潤(rùn)不如銀行等行業(yè),但依舊高于社會(huì)其他行業(yè)的平均回報(bào)率。近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,使得很多其他行業(yè)公司紛紛涉足房地產(chǎn),出現(xiàn)大量資金導(dǎo)入。從資金的向心力而言,房地產(chǎn)的利潤(rùn)可見(jiàn)不一般。由于房?jī)r(jià)由成本和利潤(rùn)構(gòu)成,她分析,如果不算入土地價(jià)格,光是稅費(fèi)而言,大概占房?jī)r(jià)的1/3左右,而如果算入土地成本的話,或?qū)⒄嫉椒績(jī)r(jià)的一半。

  財(cái)經(jīng)評(píng)論員吳其倫指出,在房地產(chǎn)利益鏈條中,政府、開(kāi)發(fā)商、投資客及相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群均處其間。毫無(wú)疑問(wèn),政府獲利不菲,可其不認(rèn)同任志強(qiáng)所說(shuō)的政府拿走70%的說(shuō)法。在他看來(lái),余下三成,包括建安、建材、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、廣告、行政、人力、利潤(rùn)等,對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言夠嗎?與此同時(shí),土地出讓金、規(guī)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)只繳納一次,而開(kāi)發(fā)商自開(kāi)盤(pán)后多次提價(jià),漲價(jià)部分并沒(méi)有給政府,最后如果房地產(chǎn)沒(méi)有高利潤(rùn),就不可能出現(xiàn)快速發(fā)展。

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