房產(chǎn)公司商鋪和住宅的成本核算

來源: 編輯： 2009/09/10 14:08:26　　字體：大小

　　【問題】

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的同一個項目，有不同類型和用途的開發(fā)產(chǎn)品，比如一般底層是商鋪，上層是住宅；而住宅有普通有大套，請問專家在進行成本歸集和核算時候是否需要按不同的用途和戶型分攤核算？清算土地增值稅是否只有在賬面分開核算了，達到普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅才能享受優(yōu)惠政策？這樣的話成本需要如何進一步細化核算？

　　【解答】

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條第二款明確規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

　　個別地區(qū)也進行了更為細致的規(guī)定，比如《廣東省深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅征管工作規(guī)程的通知》（深地稅發(fā)[2009]24號）9、土地增值稅清算以納稅人填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位。對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。

　　房地產(chǎn)企業(yè)對于開發(fā)產(chǎn)品的成本歸集，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則及財務(wù)通則規(guī)定，直接費用在發(fā)生時直接計入成本對象，間接費用在資產(chǎn)負債表日按照系統(tǒng)、合理的方法分攤計入成本對象。具體情況千差萬別，更細致的核算層次準(zhǔn)則沒有，也不可能給出標(biāo)準(zhǔn)的方法，我們理解，減免稅涉及到國家利益，企業(yè)的核算體制應(yīng)該能夠為納稅提供足夠的支持，對同一類事項，會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，納稅處理時，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

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