省地方稅務(wù)局、各市縣地方稅務(wù)局、洋浦財(cái)稅局：

　　最近，各地在檢查新稅制實(shí)施以前的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅中遇到一些稅收政策問題，主要是對(duì)我廳瓊財(cái)稅[1992]流字第624號(hào)文所做的各項(xiàng)征稅規(guī)定要求給予明確。為做好新稅制實(shí)施以前的稅收清理工作，我廳現(xiàn)對(duì)該文的有關(guān)規(guī)定做出解釋如下：

　　一、關(guān)于炒賣土地使用權(quán)和建筑物行為的征稅問題炒賣土地使用權(quán)和建筑物的行為，是指以土地使用權(quán)或建筑物產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的物，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或銷售以達(dá)到獲取利潤(rùn)為目的的行為。其中的土地使用權(quán)各個(gè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和建筑物的各個(gè)銷售環(huán)節(jié)，無論是否辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，都應(yīng)當(dāng)依法繳納“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物”營(yíng)業(yè)稅。對(duì)未辦理過戶手續(xù)的，其計(jì)稅依據(jù)為納稅人從受讓方（或購(gòu)買方）所取得的預(yù)收款金額或雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同（或銷售合同）所約定的轉(zhuǎn)讓總金額（或銷售總金額）。轉(zhuǎn)讓合同（或銷售合同）約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格（或銷售價(jià)格）過低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按當(dāng)時(shí)同類價(jià)格調(diào)整后計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　　二、關(guān)于委托轉(zhuǎn)讓（或委托銷售）土地使用權(quán)及出售建筑物的征稅問題對(duì)委托轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和委托銷售建筑物行為應(yīng)分別對(duì)委托方和受托方征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)委托方按《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物》稅目征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)受托方取得的代理手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理服務(wù)”征收營(yíng)業(yè)稅。但上述委托代理必須同時(shí)具備以下條 件：1.委托方和受托方必須事先簽訂委托合同；2.受托方應(yīng)按委托方指定的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（或銷售）；3.委托方和受托方在同一地區(qū)的，在開具土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和建筑物銷售發(fā)票時(shí)應(yīng)使用委托方的發(fā)票。轉(zhuǎn)讓款（或銷售款）應(yīng)直接轉(zhuǎn)入委托方的銀行賬戶，或由受托方代收現(xiàn)金后全部存入委托方賬戶；4. 受托方取得的代理手續(xù)費(fèi)，應(yīng)按合同約定的轉(zhuǎn)讓金額（或銷售金額）的一定比例由委托方支付給受托方，受托方不得在轉(zhuǎn)讓款（或銷售款）中坐支。

　　凡不符合以上條 件的，都要按兩個(gè)轉(zhuǎn)讓或銷售環(huán)節(jié)分別對(duì)委托方和受托方征收“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物”營(yíng)業(yè)稅。

　　三、關(guān)于合作、聯(lián)營(yíng)和投資入股的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售建筑物的征稅問題。

　　1.合作、聯(lián)營(yíng)必須符合共同投資、共同經(jīng)營(yíng)、共同管理、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的條 件，否則，按以假聯(lián)營(yíng)、假合作來偷稅逃稅進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

　　2.投資參與房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)、合作而中途退聯(lián)營(yíng)、合作的，其向?qū)Ψ绞杖?shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失（扣投資本金、利息及其他有關(guān)的費(fèi)用支出）和合同約定的違約金，免征營(yíng)業(yè)稅。凡是向?qū)Ψ绞杖〕^實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失和合同約定的違約金金額的，應(yīng)按取得的收入征收“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物”營(yíng)業(yè)稅。

　　3.以土地使用權(quán)和建筑物投資入股的，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入征收“土地使用權(quán)及出售建筑物”營(yíng)業(yè)稅。