一、我國實行房地產(chǎn)稅收評估征稅的基本前提

　　我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅種，已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢的需要。稅收收入增長與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不相稱，調(diào)控功能未得到有效發(fā)揮，財產(chǎn)稅在城市政府財政收入中所占比重較低，尚未成為地方財政的主體稅種，亟需改革。而房地產(chǎn)稅的改革涉及諸多方面，其中，開展房地產(chǎn)稅評估征稅活動是房地產(chǎn)稅制度改革的重要內(nèi)容。國內(nèi)外稅收征管實踐表明，按房地產(chǎn)評估值征稅。有利于發(fā)揮稅收調(diào)控功能，調(diào)節(jié)級差收入，合理配置資源，提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現(xiàn)階段，我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環(huán)境條件。

　　（一）稅制改革：整合現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制，及時開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅

　　在稅制改革方面，除統(tǒng)一內(nèi)外稅制已有廣泛共識外，還需要重點突破的有：1.全面提升財產(chǎn)稅在城鎮(zhèn)地方稅體系中的地位。通過對現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種進(jìn)行整合，及時開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，擴(kuò)大財產(chǎn)稅的征收范圍，擴(kuò)展稅基。個人擁有的房產(chǎn)，無論自住還是出租，都應(yīng)逐步依法納稅。2.取消部分減免稅，適當(dāng)提高房地產(chǎn)稅等稅率，增加政府收入，合理分配公共服務(wù)成本。3.貫徹公平原則，通過減免稅、設(shè)置不同稅率等手段，調(diào)節(jié)社會財富分配差距。4.健全財產(chǎn)稅征收網(wǎng)絡(luò)，在財產(chǎn)購置、持有、交換、繼承和贈予等環(huán)節(jié)及時組織收入，防范收入流失。同時，不斷改進(jìn)征收技術(shù)手段，加強(qiáng)稅收征管，充分體現(xiàn)主體稅種功能。

　　（二）社會條件：開展房地產(chǎn)稅評估征稅適宜的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)稅收政策不僅關(guān)系到政府財政收入，而且涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和人們的生存條件，特別是對住宅投資。建設(shè)、銷售、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的稅收政策，涉及成千上萬家庭和個人生活，屬重要公共事務(wù)和服務(wù)，政府決策需要兼顧國家、企業(yè)和個人等各方利益，力爭取得廣泛共識。因而開展房地產(chǎn)稅評估征稅，需要一個較好的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認(rèn)可。評估征稅不能僅在理論界和稅務(wù)部門取得共識，關(guān)鍵還在于能否得到城鄉(xiāng)居民認(rèn)可，廣大居民的態(tài)度是決定因素。如果現(xiàn)階段城鄉(xiāng)居民對評估征稅認(rèn)識有較大的分歧，政府就不宜貿(mào)然推行這一征管措施。2.房地產(chǎn)評估征稅的對象、范圍和評估技術(shù)等。與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和財富的積累程度要相適應(yīng)。如果錯誤地估計了城鄉(xiāng)居民的富裕程度、財產(chǎn)狀況，評估征稅的結(jié)果就可能事與愿違。3.經(jīng)濟(jì)運行狀況較為穩(wěn)定，政府宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)管有力。

　　二、房地產(chǎn)稅收評估征稅需要突破的技術(shù)問題

　　房地產(chǎn)稅評稅，就是運用一定科學(xué)方法，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)的市場價值。反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價格波動。一方面，使房地產(chǎn)稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力，公平稅負(fù)：另一方面，保證政府財政收入隨經(jīng)濟(jì)增長而增長，達(dá)到稅收收入與政府公共服務(wù)支出之間的均衡。圍繞這一問題，需要進(jìn)一步研究以下幾方面的內(nèi)容：（一）確立房地產(chǎn)稅評估征稅的基本準(zhǔn)則房地產(chǎn)稅評估征稅，和一般資產(chǎn)評估既有相似、相同之處，也有嚴(yán)格區(qū)分，需要建立相應(yīng)的評估準(zhǔn)則。以指導(dǎo)房地產(chǎn)評估征稅工作的順利開展。

　　1.公平準(zhǔn)則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標(biāo)，房地產(chǎn)評估征稅也不例外。公平準(zhǔn)則首先是對評估對象的公平，要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)采用相同的評估方法評估其價值，作為計征稅收的依據(jù)。其次是對納稅人的公平，對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)價值的評估，如納稅人是自然人，無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等，都采用同樣的方法評估征稅：如納稅人是法人，評估征稅不因其所有制性質(zhì)。規(guī)模大小、技術(shù)先進(jìn)與否等不同而有所區(qū)別。

　　2.合法準(zhǔn)則。經(jīng)過幾十年的努力，我國在房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估領(lǐng)域已初步形成了一套較為完整的法律、法規(guī)和規(guī)章，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規(guī)和規(guī)章是評估征稅的依據(jù)。合法準(zhǔn)則要求稅務(wù)人員和稅收評估機(jī)構(gòu)遵守現(xiàn)行房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和規(guī)章，依法評稅，以維護(hù)國家稅法的嚴(yán)肅性、權(quán)威性，保護(hù)政府財政利益，同時維護(hù)納稅人合法權(quán)益。

　　3.科學(xué)準(zhǔn)則。在房地產(chǎn)評稅工作中，評估人員所面臨的經(jīng)濟(jì)社會情況較為復(fù)雜。如房地產(chǎn)按其用途可分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)和綜合房地產(chǎn)等，種類繁多，且房地產(chǎn)市場供求關(guān)系受多種因素影響波動較大，房地產(chǎn)價格被認(rèn)為是觀察一個國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)運行狀況的“晴雨表”。因此，在評稅活動中，評估機(jī)構(gòu)和人員采用的評估方法、技術(shù)和程序等，要能科學(xué)、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)真實市場價值。使房地產(chǎn)稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長，又不增加納稅人的負(fù)擔(dān)。

　　4.時點準(zhǔn)則。時點準(zhǔn)則要求房地產(chǎn)價值評估結(jié)果，應(yīng)是評估對象在估價時點的合理價值。由于房地產(chǎn)價格隨市場供求關(guān)系等因素不斷發(fā)生變化，對房地產(chǎn)價值的評估只能是評估對象在估價時點的合理價值。同時，房地產(chǎn)價值評估需要消耗大量的人力、物力和財力，對政府而言，既不可能也不必要隨時或每年對房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，就需要合理確定評估征稅的周期，一方面，能夠較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)價值的變化。比較法，將評估對象與在評估試點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象合理價值的方法。比較法的操作步驟有：搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正：進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；求取比準(zhǔn)價格。比較法適用于具有交易性的房地產(chǎn)，而對特殊工業(yè)用房、學(xué)校等很；少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，則難以適用該方法。

　　2.地產(chǎn)價值的評估。地產(chǎn)價值的評估可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價法等方法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法是以地產(chǎn)所處地段的基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，通過時點修正，容積率修正、行業(yè)用途修正等一系列修正，最后確定地產(chǎn)價值。

　　通過上述方法分析可以看出，目前采用成本法評估房產(chǎn)價值，用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估地產(chǎn)價值較為可行，條件成熟時可采用收益法、市場法等多種方法，但這些方法還需要結(jié)合稅收征管的要求進(jìn)一步規(guī)范。如收益法對各類房地產(chǎn)的收入要進(jìn)行較詳細(xì)的測算和預(yù)計等。同時，各地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不同，在使用上述基本方法時，還要相應(yīng)調(diào)整，以使評估結(jié)果更符合本地區(qū)的實際情況。

　　（三）房地產(chǎn)稅評稅的信息基礎(chǔ)

　　從上述房地產(chǎn)價值評估的基本方法可知，要準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)價值，達(dá)到公平稅負(fù)的目的，必須以獲得準(zhǔn)確、真實、可靠的信息資料為前提，而這些信息資料的獲取，主要有兩種途徑：一是稅收征管渠道，如納稅申報、稅源調(diào)查等；二是其他部門的配合，如國土資源部門提供土地基準(zhǔn)價格、建設(shè)部門提供建筑及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)主管部門提供房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料、物價部門提供物價指數(shù)等。這就需要解決以下問題：

　　1.部門協(xié)調(diào)問題。在房地產(chǎn)評稅過程中，有關(guān)信息涉及城市建設(shè)主管部門、房產(chǎn)管理部門，土地資源管理部門、物價管理部門等眾多部門，而在現(xiàn)行制度下，這些部門都沒有為稅務(wù)機(jī)關(guān)提供信息資料的義務(wù)，而沒有這些部門的配合，整個評稅工作就無法進(jìn)行。因而，在開展正式房地產(chǎn)稅評估工作之前，必須以法律制度的形式，規(guī)定上述部門為稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房地產(chǎn)信息資料的義務(wù)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)在評稅過程中與上述部門協(xié)商時有法可依。

　　2.信息的準(zhǔn)確性問題。由于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系瞬息萬變，有關(guān)部門提供的信息資料不一定能夠滿足評稅，工作需要，如基準(zhǔn)地價資料，稅務(wù)部門還需要根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)整，以保證房地產(chǎn)價值評估的準(zhǔn)確性。

　　3.信息管理問題。前文描述了信息在房地產(chǎn)稅評稅中的重要性，這就要求在稅收征管制度中，將信息管理擺到突出位置，主要做好兩方面的工作：一是稅務(wù)機(jī)關(guān)建立房地產(chǎn)稅評稅信息庫，及時更新數(shù)據(jù)，掌握稅源動態(tài)：二是加快電子政務(wù)推行步伐，實現(xiàn)政府部門之間信息資源共享，盡可能降低評稅成本，提高稅務(wù)工作效率。

　　（四）房地產(chǎn)稅制改革中的稅費關(guān)系

　　與房地產(chǎn)稅評稅制度改革密切相關(guān)的問題，是稅費關(guān)系的規(guī)范。據(jù)北京市有關(guān)部門調(diào)查，近年來，涉及城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的收費、基金共有幾十項，其中，中央批準(zhǔn)的約占70％，北京市批準(zhǔn)的約占30％。稅收在商品房售價中所占比重較低，約為6％。因此，要達(dá)到房地產(chǎn)稅評稅制度改革的預(yù)期目標(biāo)，就必須有效解決稅費關(guān)系問題。從目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析。各種收費過多過濫是造成房價居高不下的重要原因之一。同時，收費侵蝕稅基，影響政府房地產(chǎn)稅收收入的增長。大規(guī)模清理，整頓各類收費，基金，成為評稅制度改革的重要前提。

　　（五）房地產(chǎn)稅評稅機(jī)構(gòu)與隊伍建設(shè)

　　與其他稅收征管相比，開展房地產(chǎn)評稅工作所面臨的情況更為復(fù)雜，技術(shù)要求更高，政策性更強(qiáng)，需要建立一支從事此項工作的專業(yè)隊伍。從從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)分析，除稅收專業(yè)知識和財務(wù)會計知識外，還需要具有以下幾方面的專業(yè)知識與能力：

　　1.評估技術(shù)與方法。能夠熟練掌握評估房產(chǎn)和地產(chǎn)價值的各種專業(yè)技術(shù)知識，能夠及時處理評估過程中所遇到的不確定性因素，確保房產(chǎn)和地產(chǎn)評估價值比較準(zhǔn)確、合理，接近市場價值，反映市場供求關(guān)系，既保證政府財政收入能隨經(jīng)濟(jì)增長而增長，又維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　2.及時掌握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，了解市場信息，能夠準(zhǔn)確分析和判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，為有效開展評稅工作服務(wù)。

　　3.熟悉和掌握國家有關(guān)城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展的法律，法規(guī)和管理制度，明確評稅工作的法律依據(jù)。

　　（六）建立納稅人爭議處理機(jī)制，保護(hù)納稅人合法權(quán)益

　　對房地產(chǎn)實行評估征稅，不同于流轉(zhuǎn)稅、所得稅等稅種在現(xiàn)行稅法下以既成事實的收入或行為為課稅對象，而是運用一定的技術(shù)、方法估計和測算征稅對象的價值，客觀上存在一定的不確定性，難度較大。因此，需要廣泛聽取納稅人的意見，使其能夠接受評估結(jié)果，履行納稅義務(wù)。當(dāng)納稅人對評估方法、程序和結(jié)果等提出異議時，應(yīng)建立相應(yīng)的處理機(jī)制，以稅務(wù)部門為主導(dǎo)，溝通信息，交換意見，最終達(dá)成共識，完成納稅業(yè)務(wù)，保護(hù)納稅人合法權(quán)益。如納稅人仍不滿意，再進(jìn)入稅收復(fù)議和行政訴訟程序解決。

　　三、我國開展房地產(chǎn)稅評估征稅工作的幾點政策建議

　　如前所述，我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，特別是城市化進(jìn)程加快，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動，而房地產(chǎn)稅征收管理現(xiàn)狀，已不適應(yīng)新形勢的需要，借鑒國際經(jīng)驗，及時開展房地產(chǎn)稅評稅工作，貫徹政府宏觀經(jīng)濟(jì)社會政策，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與稅收的良性循環(huán)已是大勢所趨。因而，近期內(nèi)需要開展的重點工作有：

　　（一）正確估計目前的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，創(chuàng)造條件，開展房地產(chǎn)稅評估征稅工作

　　房地產(chǎn)市場是一定時期觀察一個地區(qū)或國家經(jīng)濟(jì)運行的“晴雨表”，其中住房又是人們生存的基本條件。在目前我國政治經(jīng)濟(jì)條件下推行評估征稅，就需要準(zhǔn)確把握可能出現(xiàn)的問題與風(fēng)險，創(chuàng)造條件，逐步開展房地產(chǎn)稅評估征稅工作。首先，要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的承受能力與對整個房地產(chǎn)市場的影響：其次，考慮納稅人對評估征稅的接受程度，特別是當(dāng)普通住宅被納入評估征稅范圍后，所產(chǎn)生的政治社會影響。筆者認(rèn)為，在近1～2年內(nèi)，將城鎮(zhèn)普通住宅納入評估征稅的范圍是不現(xiàn)實的；在房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費關(guān)系沒有根本理順的情況下，推行評估征稅也是困難重重。

　　（二）建立評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采用多種技術(shù)手段，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)價值

　　如前所述。資產(chǎn)評估和地產(chǎn)評估的方法較多，可供房地產(chǎn)稅評稅選擇。在試點的基礎(chǔ)上，可建立適應(yīng)不同類型資產(chǎn)的評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在房產(chǎn)價值評估中，可根據(jù)房產(chǎn)的不同用途，采用不同的評估技術(shù)開展評估。對自用的房產(chǎn)價值。由于無相同或相似的市場價值，也可能無可比較的收益，可采用成本法評估其價值；對出租或從事酒店業(yè)等經(jīng)營類房產(chǎn)，根據(jù)收益法評估其價值。對具有相同或相似市場價格的房產(chǎn)，采用市場法評估。在建立房地產(chǎn)稅評估標(biāo)準(zhǔn)過程中，評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的建立，并不是簡單的照搬現(xiàn)成的資產(chǎn)評估技術(shù)與方法，而是在此基礎(chǔ)上，考慮評稅工作的特殊需要，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與修改，以滿足稅收征管的需要。

　　（三）建立評稅技術(shù)信息體系，保證評稅工作順利進(jìn)行

　　要準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)價值，滿足稅收征管需要，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時掌握稅源狀況，分析房地產(chǎn)市場變化，保證房地產(chǎn)價值評估的科學(xué)性、合理性。這就需要建立完善的技術(shù)信息體系保障。從房地產(chǎn)稅評稅所需信息來源分析，主要包括以下幾類：1.納稅人基本信息。這類信息數(shù)據(jù)庫可通過納稅申報等途徑，由稅務(wù)機(jī)關(guān)建立。2.房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和管理信息。這類信息主要掌握在城市建設(shè)、房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開發(fā)公司等機(jī)構(gòu)中。3.土地開發(fā)、使用權(quán)交易、基準(zhǔn)地價等信息。這類信息主要掌握在土地主管部門、城市建設(shè)等部門。稅務(wù)機(jī)構(gòu)須得到上述機(jī)構(gòu)的大力支持，才能得到稅收評估所需要的信息。解決的途徑有兩個：一是以法律制度形式規(guī)定上述機(jī)構(gòu)配合稅務(wù)機(jī)關(guān)評稅的義務(wù)，并負(fù)責(zé)提供相應(yīng)信息；二是盡快建立政府機(jī)構(gòu)間信息共享機(jī)制，努力降低評稅成本。

　　（四）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅費關(guān)系，增加政府稅收收入

　　針對房地產(chǎn)行業(yè)稅費關(guān)系復(fù)雜，涉及眾多部門利益的情況，分步實行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收費；其次，將具有稅收性質(zhì)的收費，分批、分次實行“費改稅”，充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的承受能力，以及對房地產(chǎn)市場的影響；最后，將不能實行“費改稅”且征收合理的收費項目，進(jìn)一步規(guī)范化。

　　（五）培養(yǎng)一支高素質(zhì)、高水平的房地產(chǎn)稅評估專業(yè)隊伍

　　隊伍建設(shè)是評稅工作的根本。從稅務(wù)干部隊伍的現(xiàn)狀看，需要從多種途徑培養(yǎng)業(yè)務(wù)骨干。在評稅工作開展之初?？沙浞掷脮嫀熓聞?wù)所、律師事務(wù)所、計算機(jī)公司等社會力量參與房地產(chǎn)價值評估，開發(fā)業(yè)務(wù)軟件。隨著房地產(chǎn)稅評稅工作逐步開展，通過培訓(xùn)、進(jìn)修、業(yè)務(wù)交流等各種形式，在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部培養(yǎng)一支政治素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精通，精干高效的評稅專業(yè)隊伍，使其成為我國房地產(chǎn)稅評稅工作發(fā)展的支柱。