【摘要】物業(yè)稅的具體開(kāi)征還面臨著困難，理論界對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)還存在不少爭(zhēng)議，本文從物業(yè)稅稅基評(píng)定的理論基礎(chǔ)開(kāi)始論述，列舉了設(shè)計(jì)物業(yè)稅的眾多觀點(diǎn)，并認(rèn)為我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)遵從“公平論”、“受益論”和“資源配置論”的指引。在稅基評(píng)定方面，本文分析了“基準(zhǔn)地價(jià)說(shuō)”、“市場(chǎng)交易價(jià)格說(shuō)”、“機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值說(shuō)”和“認(rèn)定價(jià)值說(shuō)”的利弊，并認(rèn)為“認(rèn)定價(jià)值說(shuō)”較為適合中國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，提出了物業(yè)稅的開(kāi)征應(yīng)該遵循公平、客觀、科學(xué)的原則。

　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅；博弈；物業(yè)稅稅基評(píng)定

　　2003年10月，中共中央第十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》明確指出，“實(shí)施城鎮(zhèn)稅費(fèi)建設(shè)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”。2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》為開(kāi)征物業(yè)稅提供了法律保障。隨著物業(yè)稅在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十省市模擬試點(diǎn)工作的進(jìn)行，物業(yè)稅又再次被推向風(fēng)口浪尖。但物業(yè)稅的具體開(kāi)征還面臨著困難，理論界對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)還存在不少爭(zhēng)議，本文認(rèn)為，只有首先解決物業(yè)稅稅基的價(jià)值評(píng)定問(wèn)題，才能為開(kāi)征物業(yè)稅掃清前期障礙，討論稅制的制度設(shè)計(jì)問(wèn)題遠(yuǎn)比探討技術(shù)操作更為重要。

　　一、物業(yè)稅的相關(guān)理論

　　物業(yè)稅是以土地、已建成并投入使用的各類(lèi)房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等為課稅對(duì)象，要求其所有者或承租人每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化。“物業(yè)”一詞是實(shí)物與權(quán)益的綜合體，通常在國(guó)外被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)，而在我國(guó)大陸則習(xí)慣稱(chēng)之為房地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)物業(yè)稅作了一系列的研究，甚至有人認(rèn)為，物業(yè)稅就是財(cái)產(chǎn)稅，也可以稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)稅。這些觀點(diǎn)的正確與否直接影響到物業(yè)稅的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)。下面，本文闡述物業(yè)稅和我國(guó)現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)稅的關(guān)系。

　　1、物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種

　　財(cái)產(chǎn)稅是整個(gè)稅收體系的重要組成部分，從概念上來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)稅是指以納稅人所擁有和支配財(cái)產(chǎn)本身（財(cái)產(chǎn)的價(jià)值或數(shù)量）為課稅對(duì)象的稅收統(tǒng)稱(chēng)，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。相比所得稅是對(duì)國(guó)民生產(chǎn)的流量課稅，財(cái)產(chǎn)稅則是對(duì)社會(huì)財(cái)產(chǎn)的存量課稅，其價(jià)值并沒(méi)有參與再生產(chǎn)的循環(huán)。財(cái)產(chǎn)稅以財(cái)產(chǎn)的可轉(zhuǎn)讓性和可保有性，又可分為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和財(cái)產(chǎn)保有稅。

　　我國(guó)現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制中的主要稅種有房產(chǎn)稅、車(chē)船稅和契稅。物業(yè)稅也是財(cái)產(chǎn)稅的一種。物業(yè)稅的本質(zhì)的實(shí)際內(nèi)容就是房地產(chǎn)保有階段的稅收。物業(yè)稅，是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征稅，要求其承租人或所有者每年按照不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值都要繳付的一定稅款。物業(yè)稅的課稅對(duì)象是不直接參與流轉(zhuǎn)的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，由不動(dòng)產(chǎn)的所有或支配人直接承擔(dān)而很難轉(zhuǎn)嫁。因此，物業(yè)稅具有財(cái)產(chǎn)稅的主要特征，屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇。

　　2、物業(yè)稅設(shè)計(jì)的理論基礎(chǔ)

　　一般說(shuō)來(lái)，盡管?chē)?guó)內(nèi)外大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都開(kāi)征物業(yè)稅，但是關(guān)于物業(yè)稅的理論基礎(chǔ)卻存在較大的分歧，主要有“公平論”、“稅制完善論”、“財(cái)政收入論”、“受益論”和“資源配置論”等觀點(diǎn)。

　　（1）征收物業(yè)稅的“公平論”。“公平論”包括普遍征稅和平等征稅。所謂普遍征稅，是指稅收管轄權(quán)范圍內(nèi)的所有法人和自然人，也即所有有納稅能力的人都應(yīng)毫無(wú)例外地納稅。所謂平等征稅，是指所有的納稅人依照其所擁有的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值取得的收入或?qū)嶋H支出等客觀因素來(lái)確定。稅收的公平標(biāo)準(zhǔn)主要是依據(jù)能力原則，要求納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)他們的支付能力納稅。公平論是稅收理論的基礎(chǔ)，具有普適性，可適用于物業(yè)稅。物業(yè)稅對(duì)財(cái)產(chǎn)收入的公平調(diào)節(jié)功能，優(yōu)于所得稅。但是單純強(qiáng)調(diào)物業(yè)稅的公平說(shuō)，并不能真正反映物業(yè)稅的本質(zhì)和特征。

　?。?）征收物業(yè)稅的“稅制完善論”。該理論認(rèn)為完善的現(xiàn)代稅制應(yīng)包括所得稅、商品稅和財(cái)產(chǎn)稅這三大體系。稅制完善論從稅收功能角度來(lái)認(rèn)識(shí)物業(yè)稅，有一定的科學(xué)性和實(shí)用性。但是，一個(gè)稅種的設(shè)立并不單是為了使稅收體制在理論上得到完善而存在，更重要的是該稅種的設(shè)立所能發(fā)揮的作用。因此，單純的稅制完善說(shuō)也不能反映物業(yè)稅的本質(zhì)和特征。

　?。?）征收物業(yè)稅的“財(cái)政收入論”。稅收都具有組織財(cái)政收入的功能和作用，對(duì)土地、房屋等課征物業(yè)稅，是為滿足財(cái)政支出需要，而籌集國(guó)家財(cái)政收入。依照國(guó)際通行的做法，物業(yè)稅是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。而在我國(guó)現(xiàn)行稅制下，中央稅收比例較大，地方稅收較低，使得地方政府的收入主要是通過(guò)土地出讓金取得，這在一定程度上加劇了地方政府的短期行為問(wèn)題。該理論認(rèn)為物業(yè)稅的開(kāi)征實(shí)際上是把一部分的一次性收入變成了長(zhǎng)期現(xiàn)金流，增強(qiáng)了政府收入的長(zhǎng)期性，激勵(lì)地方政府做出更有利于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決策。

　　（4）征收物業(yè)稅的“受益論”。物業(yè)稅“受益論”出現(xiàn)在20世紀(jì)60年代，是指以稅收主要為納稅人服務(wù)，即完全用于地方公共服務(wù)的提供，并沒(méi)有帶來(lái)福利的損失。受益論的觀點(diǎn)主要建立在兩大假設(shè)的基礎(chǔ)上——“用腳投票”和“城市土地利用分區(qū)”。在這種理論下，住戶(hù)不會(huì)因物業(yè)稅的征收或提高調(diào)整其房屋消費(fèi)，個(gè)人按照對(duì)住房和公共服務(wù)的偏好選擇居住地區(qū)，配置到公共部門(mén)的資源是有效的，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)稅每年列支的稅費(fèi)，相當(dāng)于支付地方公共服務(wù)的成本。

　?。?）征收物業(yè)稅的“資源配置論”。征收物業(yè)稅的“資源配置論”是建立在征收物業(yè)稅的作用方面來(lái)論述的。這種觀點(diǎn)將物業(yè)稅作為國(guó)家宏觀調(diào)控的一種手段，期望通過(guò)征收物業(yè)稅達(dá)到合理配置土地等資源的作用，促進(jìn)社會(huì)公平，優(yōu)化資源配置。這種觀點(diǎn)需要國(guó)家在研究現(xiàn)行已經(jīng)開(kāi)通和征收房地產(chǎn)使用稅費(fèi)的基礎(chǔ)上，合理計(jì)算并重新設(shè)計(jì)部分稅種，達(dá)到科學(xué)管理的目的。綜上，在各種有關(guān)理論的爭(zhēng)論中，本文比較傾向于“公平論”、“受益論”和“資源配置論”。物業(yè)稅的實(shí)施，必須以實(shí)現(xiàn)公平為基本目標(biāo)，并體現(xiàn)地方政府公共服務(wù)的提供程度，這對(duì)地方政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變是非常有現(xiàn)實(shí)意義的。

　　3、開(kāi)征物業(yè)稅的意義

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，國(guó)內(nèi)外的相關(guān)成功經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展離不開(kāi)高效完備的稅收制度。建立“寬稅基、少稅種、低稅率”的稅制體系已被國(guó)際證明為有效的市場(chǎng)調(diào)控的手段。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的諸多弊端難以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)健康、有序發(fā)展的需要，而開(kāi)征物業(yè)稅則是解決這一問(wèn)題的必然選擇，也是我國(guó)新一輪稅制改革的重要內(nèi)容。

　　我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度，存在稅權(quán)劃分不清、稅種設(shè)置不完整、計(jì)稅依據(jù)和征收范圍不合理、稅收政策不統(tǒng)一、配套的輔助制度不健全等問(wèn)題。完善稅收體系工作，需要多個(gè)部門(mén)的共同協(xié)作和努力。本文期望以研究物業(yè)稅開(kāi)征為契機(jī)，對(duì)設(shè)計(jì)適合我國(guó)稅收體系的稅基價(jià)值評(píng)定進(jìn)行初步研究。

　　4、物業(yè)稅稅基評(píng)定中的“中國(guó)特色”

　　稅基即“課稅基礎(chǔ)”，具體有兩種含義：一是指某種稅的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，例如流轉(zhuǎn)稅的課稅基礎(chǔ)是流轉(zhuǎn)額，所得稅的課稅基礎(chǔ)為所得額，選擇稅基是稅制建設(shè)上的一個(gè)重要問(wèn)題，選擇的課稅基礎(chǔ)寬，稅源就比較豐富，調(diào)控的力度也會(huì)比較大；二是指計(jì)算交納稅額的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，即計(jì)稅依據(jù)或計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，包括實(shí)物量與價(jià)值量?jī)深?lèi)。

　　對(duì)于物業(yè)稅的稅基評(píng)定來(lái)說(shuō)，課稅基礎(chǔ)應(yīng)該是納稅人所擁有的“物業(yè)財(cái)產(chǎn)”。中國(guó)《民法通則》第5章第1節(jié)對(duì)所有權(quán)進(jìn)行規(guī)定時(shí)，就使用了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)概念。此處的財(cái)產(chǎn)，其實(shí)指的就是從法學(xué)角度所理解的物的概念。但我國(guó)《擔(dān)保法》第34條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)，既包括物，也包括土地使用權(quán)等權(quán)利；中國(guó)《繼承法》第3條規(guī)定的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣既包括物，也包括著作權(quán)、專(zhuān)利權(quán)等權(quán)利。這說(shuō)明在中國(guó)現(xiàn)行法律中財(cái)產(chǎn)既可以指客體又可以指對(duì)客體的權(quán)利。所以說(shuō)，物業(yè)稅的稅基評(píng)定就是對(duì)征稅客體和對(duì)客體的權(quán)利的價(jià)值評(píng)定。中國(guó)法律中對(duì)財(cái)產(chǎn)這個(gè)概念的解釋?zhuān)瑸槲飿I(yè)稅的稅基認(rèn)定范圍掃清了一個(gè)具有中國(guó)特色的障礙——土地的國(guó)有性質(zhì)。

　　眾所周知，我國(guó)的土地是國(guó)家所有的，土地具有稀缺性和不可再生性，房地產(chǎn)的升值歸根結(jié)底為土地的升值。土地的使用權(quán)是使用人的權(quán)益，也可看作是使用人的財(cái)產(chǎn)。因此，物業(yè)稅的征稅對(duì)象應(yīng)為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。對(duì)物業(yè)稅稅基的認(rèn)定，應(yīng)該是土地使用權(quán)價(jià)值和房屋所有權(quán)價(jià)值的統(tǒng)一，至于是分開(kāi)征稅還是統(tǒng)一征稅，應(yīng)視我國(guó)物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)具體而定。

　　二、物業(yè)稅稅基價(jià)值評(píng)定的幾種觀點(diǎn)

　　1、稅基評(píng)定的“基準(zhǔn)地價(jià)說(shuō)”

　　這種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅的稅基價(jià)值認(rèn)定可以直接通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)單得到?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的定義是：“基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一期日上法定最高年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格”。認(rèn)為基準(zhǔn)地價(jià)是我國(guó)地價(jià)體系的重要組成部分，反映了我國(guó)城市土地市場(chǎng)中地價(jià)的變化趨勢(shì)，是我國(guó)政府法定的公示地價(jià)之一。在剛剛開(kāi)始研究制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，期望其能夠成為國(guó)家對(duì)地價(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控的依據(jù)和政府征稅的客觀依據(jù)，引導(dǎo)土地充分利用和合理流轉(zhuǎn)。但事實(shí)證明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展之后，基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)不再適用，且基準(zhǔn)地價(jià)也不適合作為物業(yè)稅稅基價(jià)值的評(píng)定基礎(chǔ)。

　?。?）基準(zhǔn)地價(jià)的形成基礎(chǔ)不夠科學(xué)。我國(guó)城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)開(kāi)始于80年代末90年代初，由于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，為了揭示城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)的價(jià)值，實(shí)行“以城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)為基礎(chǔ)、土地收益為依據(jù)、土地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)為參考”的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法。城鎮(zhèn)土地的定級(jí)采用的是多因素綜合評(píng)價(jià)法，即根據(jù)影響城鎮(zhèn)土地級(jí)別的因素因子，對(duì)城鎮(zhèn)土地的質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，劃分出土地的級(jí)別。在土地級(jí)別劃分的基礎(chǔ)上，搜集每一個(gè)級(jí)別的交易樣點(diǎn)，將每一個(gè)級(jí)別的交易樣點(diǎn)地價(jià)分用途進(jìn)行平均，得到每一個(gè)級(jí)別每一用途的平均價(jià)格，作為基準(zhǔn)地價(jià)。這種方法存在明顯的弊病，由于在城鎮(zhèn)土地定級(jí)的過(guò)程中，因素因子的選擇、因素因子的影響權(quán)重、因素因子的等級(jí)功能分?jǐn)?shù)、劃分土地級(jí)別的數(shù)目等都是人為確定的，使得定級(jí)過(guò)程中的隨意性很強(qiáng)。

　?。?）基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)陳舊，已經(jīng)無(wú)法滿足需要。以上海市基準(zhǔn)地價(jià)為例，目前的基準(zhǔn)地價(jià)體系是1998年發(fā)布的，2003年有所修訂，但數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)土地交易價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。2007年9月，上海青浦趙巷地塊成交的樓面單價(jià)近萬(wàn)元，該地塊的基準(zhǔn)地價(jià)僅為700元/平方米，成交價(jià)格已是基準(zhǔn)地價(jià)的近15倍。因我國(guó)經(jīng)濟(jì)有著日新月異的變化，這對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整造成了不少壓力，許多小城鎮(zhèn)尚沒(méi)有建立基準(zhǔn)地價(jià)體系，有的雖然建立了相關(guān)體系，但基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)數(shù)年沒(méi)有更新，形同虛設(shè)。

　?。?）基準(zhǔn)地價(jià)僅僅是“土地使用權(quán)區(qū)域的平均價(jià)格”，物業(yè)稅的稅基價(jià)值不僅包括土地還包括房產(chǎn)，因此，基準(zhǔn)地價(jià)不適合作為物業(yè)稅的征稅依據(jù)。即使僅將基準(zhǔn)地價(jià)作為對(duì)物業(yè)稅征稅過(guò)程中對(duì)土地價(jià)值的征稅依據(jù)，其脫離現(xiàn)實(shí)情況的數(shù)據(jù)不能真實(shí)反映納稅人擁有財(cái)產(chǎn)存量的多少，也會(huì)造成稅收的損失和不公平性，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)開(kāi)征物業(yè)稅的意義。

　　2、稅基評(píng)定的“市場(chǎng)交易價(jià)格說(shuō)”

　　這種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅的稅基價(jià)值評(píng)定可以直接通過(guò)對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的分析和調(diào)整得到。認(rèn)為市場(chǎng)交易價(jià)格最能反映納稅義務(wù)人擁有財(cái)產(chǎn)的多寡，通過(guò)分析剔除交易價(jià)格中的不理性因素，以此來(lái)評(píng)定物業(yè)稅的稅基價(jià)值。但這種觀點(diǎn)有不少弊病。

　?。?）雖然有市場(chǎng)可比的交易價(jià)格，但物業(yè)稅的征收對(duì)象是以被“占有”形式存在的，并未在征收階段實(shí)際參與市場(chǎng)交易。以變動(dòng)的市場(chǎng)價(jià)格衡量納稅人占有的存量財(cái)產(chǎn)，在稅收上缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，且財(cái)產(chǎn)所有人并沒(méi)有通過(guò)財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的漲跌獲得任何利益。因此，以市場(chǎng)交易價(jià)格征稅有一定的不公平性。

　?。?）公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的取得和應(yīng)用存在一定難度。市場(chǎng)交易的公允價(jià)值是指信息完全對(duì)稱(chēng)的情況下，無(wú)關(guān)聯(lián)的買(mǎi)賣(mài)雙方自愿公平交易所形成的價(jià)格，而在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活中，信息完全對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)不可能存在，尤其房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)發(fā)育不成熟的半市場(chǎng)化行業(yè)，公允價(jià)值很難得到。即使調(diào)整后的市場(chǎng)價(jià)格能夠反映理論上的公允價(jià)值，其取得和應(yīng)用由于市場(chǎng)的多變性和征稅對(duì)象的獨(dú)一無(wú)二性都存在一定難度，可操作性極差。

　　（3）市場(chǎng)交易價(jià)格不能反映征稅客體的理性?xún)r(jià)值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，存在信息完全對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)狀態(tài)，而現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)卻存在著許多信息不對(duì)稱(chēng)和非理性因素。物業(yè)稅的征收要體現(xiàn)“公平論”、“受益論”和“資源配置論”的主要觀點(diǎn)，就不能僅僅依靠市場(chǎng)的力量去確定稅基的價(jià)值。稅基價(jià)值的評(píng)定要能夠引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格的良性發(fā)展，而非簡(jiǎn)單地肯定、迎合和追逐市場(chǎng)價(jià)格。因此，市場(chǎng)交易價(jià)格也不可取。

　　3、稅基評(píng)定的“評(píng)估價(jià)值說(shuō)”和“認(rèn)定價(jià)值說(shuō)”

　　理論界對(duì)于物業(yè)稅稅基比較肯定的觀點(diǎn)應(yīng)該是“評(píng)估說(shuō)”和“認(rèn)定說(shuō)”。這兩種觀點(diǎn)既有相同的地方，又有相悖的觀點(diǎn)。相同的地方是指“評(píng)估說(shuō)”和“認(rèn)定說(shuō)”都認(rèn)為物業(yè)稅的稅基價(jià)值評(píng)定工作應(yīng)該由專(zhuān)業(yè)人士來(lái)從事，而其相悖之處在于對(duì)從事物業(yè)稅稅基評(píng)定工作的機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和組織方式意見(jiàn)不一。大多數(shù)國(guó)家的物業(yè)稅都以房地產(chǎn)的評(píng)定價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，且建立了一套較為完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)定體系，有專(zhuān)門(mén)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)定機(jī)構(gòu)。以專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的評(píng)定價(jià)值作為稅基價(jià)值有以下優(yōu)點(diǎn)。

　　（1）按專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的評(píng)定價(jià)值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，使多占有財(cái)產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財(cái)產(chǎn)的少繳稅。按評(píng)定值征稅可以較好地調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，保護(hù)土地資源，也可以促進(jìn)納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。

　?。?）按專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的評(píng)定價(jià)值征稅，稅基具有彈性。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的漲跌，房地產(chǎn)價(jià)值隨之上下浮動(dòng)，評(píng)定價(jià)值也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，體現(xiàn)了公平的原則。但評(píng)定價(jià)值不會(huì)完全按照市場(chǎng)交易價(jià)格變化，而是在剔除了市場(chǎng)的非理性因素而得出的合理價(jià)格，能夠充分體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性。

　　（3）按專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的評(píng)定價(jià)值征稅，對(duì)社區(qū)的公共投入可以得到相應(yīng)回報(bào)。社區(qū)公共投入增加會(huì)提高社區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，而財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的提高又會(huì)帶來(lái)稅收收入的增加，使得居民的權(quán)利和義務(wù)相對(duì)應(yīng)，符合征收物業(yè)稅的“受益論”。

　　按照專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的評(píng)定價(jià)值征稅具有以上優(yōu)點(diǎn)，但這些優(yōu)點(diǎn)都要依靠合適的制度設(shè)計(jì)才能夠發(fā)揮。在制度設(shè)計(jì)方面，必須使政府部門(mén)和評(píng)定機(jī)構(gòu)既可以互相協(xié)作，又可以互相制衡，高效、公正地完成整個(gè)物業(yè)稅的征收工作。但“評(píng)估說(shuō)”和“認(rèn)定說(shuō)”之間也有不同的觀點(diǎn)，在于這兩種觀點(diǎn)對(duì)物業(yè)稅稅基評(píng)定的機(jī)構(gòu)性質(zhì)和組織方式認(rèn)識(shí)不同。

　　“評(píng)估價(jià)值說(shuō)”認(rèn)為物業(yè)稅稅基價(jià)值應(yīng)由“評(píng)估”得到，“評(píng)估”是一個(gè)中介行為用語(yǔ)，指社會(huì)中介通過(guò)現(xiàn)有的評(píng)估方法，確定物業(yè)稅稅基的方式：“認(rèn)定價(jià)值說(shuō)”認(rèn)為物業(yè)稅稅基價(jià)值應(yīng)由“認(rèn)定”得到，“認(rèn)定”不是一個(gè)中介行為，帶有“定”的性質(zhì)，“認(rèn)定權(quán)”應(yīng)由國(guó)家設(shè)立的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)行使，以保持涉稅財(cái)物價(jià)值認(rèn)定的權(quán)威性和可靠性。

　　三、物業(yè)稅稅基評(píng)定的路徑選擇

　　要確定物業(yè)稅稅基認(rèn)定的路徑首先要分析物業(yè)稅稅基認(rèn)定的利益相關(guān)者，畢竟，一種制度設(shè)計(jì)的最終出臺(tái)是依靠利益相關(guān)者各方的博弈而最終形成的。

　　1、物業(yè)稅稅基評(píng)定的利益相關(guān)者

　　物業(yè)稅稅基評(píng)定的直接利益相關(guān)者包括：物業(yè)稅的繳納者、地方政府、國(guó)家相關(guān)部委和稅基認(rèn)定機(jī)構(gòu)等；與物業(yè)稅稅基評(píng)定的間接利益相關(guān)者更是種類(lèi)繁多，例如開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行以及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)等。各類(lèi)參與者的利益訴求不一樣，受到的資源約束不一樣，對(duì)物業(yè)稅稅基評(píng)定的態(tài)度也不一樣。在物業(yè)稅稅基評(píng)定制度形成的過(guò)程中，這些利益相關(guān)者都會(huì)從自身的訴求出發(fā)，參與共同博弈，最終達(dá)到均衡。分析物業(yè)稅稅基評(píng)定的利益相關(guān)者就是期望通過(guò)分析這些參與者各自的不同目的和行為，從而設(shè)定使整個(gè)物業(yè)稅稅收體系良性發(fā)展的機(jī)制。

　　2、稅基評(píng)定價(jià)值應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)交易價(jià)格有引導(dǎo)作用

　　在價(jià)值和價(jià)格兩個(gè)詞越來(lái)越被混用的今天，我們不得不重述價(jià)值和價(jià)格的區(qū)別：價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)形式，是隨價(jià)值上下波動(dòng)的，偶爾會(huì)偏離價(jià)值較遠(yuǎn)。因此，價(jià)格和價(jià)值兩個(gè)詞絕對(duì)不應(yīng)混用。物業(yè)稅稅基評(píng)定的一大使命就是稅基認(rèn)定價(jià)值應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)交易價(jià)格有引導(dǎo)作用。因此，稅基評(píng)定是對(duì)征稅客體“價(jià)值”的認(rèn)定，這同樣符合物業(yè)稅征收的“公平論”，剔除了市場(chǎng)價(jià)格的非理性因素。

　　3、由公立機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)稅基評(píng)定更加符合中國(guó)國(guó)情

　　物業(yè)稅稅基評(píng)定的路徑選擇就是指稅基評(píng)定的途徑——是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)以及公立機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外的研究結(jié)論和上述分析，本課題認(rèn)為物業(yè)稅稅基評(píng)定還是宜選用公立機(jī)構(gòu)，理由有以下幾方面。

　?。?）從利益相關(guān)者博弈過(guò)程來(lái)看，公立機(jī)構(gòu)能夠更平等的完成制衡職責(zé)。由物業(yè)稅的利益相關(guān)者分析，其構(gòu)成各方屬于社會(huì)的“強(qiáng)勢(shì)群體”，如果由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估稅基，則中介機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和“唯利是圖”的經(jīng)營(yíng)模式注定很難完成在整個(gè)機(jī)制中的制衡作用，最后很可能淪為某一利益集團(tuán)的附屬物。如果由國(guó)家公立機(jī)構(gòu)完成稅基的評(píng)定工作，能夠保證各個(gè)利益集團(tuán)力量的對(duì)等，很好地完成制衡任務(wù)，并保護(hù)納稅人的利益。因此，本課題研究認(rèn)為，物業(yè)稅稅基評(píng)定應(yīng)該由公立機(jī)構(gòu)完成，或者即使不由公立機(jī)構(gòu)完成，也應(yīng)該由公立機(jī)構(gòu)履行對(duì)中介機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和復(fù)核職能，促使中介機(jī)構(gòu)行為的規(guī)范化，并在納稅義務(wù)人在稅基評(píng)定方面產(chǎn)生稅收爭(zhēng)議的時(shí)候，提供一個(gè)“認(rèn)定”之所。

　?。?）從公立機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和財(cái)力保障來(lái)看，更能夠保證稅基評(píng)定的公允性和準(zhǔn)確性。公立機(jī)構(gòu)由國(guó)家授權(quán)成立，其組織形式較為規(guī)范，財(cái)力有保障，可以公允獨(dú)立地完成稅基評(píng)定工作。從稅基評(píng)定機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，其還能從工作中促進(jìn)評(píng)定方法的改進(jìn)，進(jìn)而引導(dǎo)評(píng)估中介行業(yè)的發(fā)展。世界上許多國(guó)家的稅基評(píng)定都是由公立機(jī)構(gòu)完成的。例如英國(guó)開(kāi)征的住房財(cái)產(chǎn)稅，其住宅房產(chǎn)的價(jià)值是由其國(guó)內(nèi)政府的內(nèi)設(shè)部門(mén)進(jìn)行評(píng)定的，美國(guó)各地政府也都擁有自己獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)定部門(mén)。另外，我國(guó)香港特區(qū)政府則成立了差餉物業(yè)估價(jià)署從事專(zhuān)門(mén)評(píng)定工作。

　?。?）從全國(guó)物業(yè)稅征收體制來(lái)看，稅基評(píng)定宜采用分級(jí)管理的方式，使稅基評(píng)定機(jī)構(gòu)與稅務(wù)部門(mén)層層對(duì)應(yīng)。考慮物業(yè)稅征收的可操作性，物業(yè)稅稅基評(píng)定和救濟(jì)機(jī)制宜采用分級(jí)管理方式與稅務(wù)部門(mén)層層對(duì)應(yīng)。例如縣級(jí)物業(yè)稅征收的稅基價(jià)值評(píng)定工作應(yīng)由縣級(jí)稅基價(jià)值評(píng)定機(jī)構(gòu)完成，市級(jí)物業(yè)稅征收的稅基價(jià)值評(píng)定工作應(yīng)由市級(jí)稅基價(jià)值評(píng)定機(jī)構(gòu)完成，稅收救濟(jì)應(yīng)使產(chǎn)生稅基價(jià)值評(píng)定爭(zhēng)議的當(dāng)事方可以向上級(jí)稅基價(jià)值評(píng)定機(jī)構(gòu)反映。如果采用中介機(jī)構(gòu)評(píng)估稅基價(jià)值的方式，則稅基評(píng)定爭(zhēng)議必須向公立機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，以保證爭(zhēng)議救濟(jì)的公正性和嚴(yán)肅性。

　　本文認(rèn)為，我國(guó)物業(yè)稅的開(kāi)征肩負(fù)著促進(jìn)資源利用效率、完善稅制的重要職責(zé)，應(yīng)該遵循公平、客觀、科學(xué)的原則，對(duì)物業(yè)稅理論的研究也應(yīng)是長(zhǎng)期的。本文從物業(yè)稅稅基評(píng)定的理論基礎(chǔ)和路徑選擇提出了部分看法，期望通過(guò)對(duì)制度的研究，促進(jìn)物業(yè)稅的早日出臺(tái)。

　　【參考文獻(xiàn)】

　　[1]謝附瞻：中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅收政策研究[M].中國(guó)大地出版社，2004.

　　[2]任宏、王林：中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究[M].重慶大學(xué)出版社，2008.

　　[3]深圳市物業(yè)稅評(píng)估體系課題組：構(gòu)建我國(guó)物業(yè)稅評(píng)估體系的初步設(shè)想[J].研究與探索，2005（12）。

　　[4]范信葵：物業(yè)稅評(píng)估制度的國(guó)際比較和借鑒[J].財(cái)政金融，2008（9）