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【摘 要】主要論述了目前國(guó)內(nèi)外在房地產(chǎn)泡沫識(shí)別領(lǐng)域的研究方法,對(duì)各種方法加以分類(lèi),主要分為指標(biāo)法、理論價(jià)格法、市場(chǎng)修正法、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法和預(yù)警法等,以期對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫識(shí)別體系和預(yù)警體系的建立能有良好的借鑒作用。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫 識(shí)別方法 預(yù)警體系
一、指標(biāo)法
1、房?jī)r(jià)收入比
房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí),表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上升。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài),且并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎靡的跡象,則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度很高,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計(jì)算公式為:
房?jī)r(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格×商品住宅平均單套銷(xiāo)售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)
該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出,但國(guó)際上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家,房?jī)r(jià)收入比在1.8~5.5之間;發(fā)展中國(guó)家,一般在4~6之間。
2、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率
該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo),反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。指標(biāo)值越大,房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2,超過(guò)2時(shí)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間,日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時(shí),該指標(biāo)平均值為3。
3、空置率
房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時(shí),會(huì)有大量房屋空置,故可采用來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。國(guó)際上通用的計(jì)算方法為:空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會(huì)增量房和存量房總和。一般而言,該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是:空置率不足5%時(shí),表明市場(chǎng)過(guò)熱,極可能存在泡沫;5%-10%為合理區(qū)域;10%-20%為空置危險(xiǎn)區(qū);而當(dāng)空置率大于20%時(shí),則表明存在嚴(yán)重積壓。
4、租售比價(jià)
反映房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的是房地產(chǎn)的租金收益,房?jī)r(jià)變動(dòng)可暫時(shí)偏離租金變動(dòng)。但若長(zhǎng)時(shí)間高于租金增長(zhǎng),則存在泡沫的成份。租售比,是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。從理論上說(shuō),計(jì)算租售比的方法是:假定將租房所需支付的錢(qián)以能獲得最大利息收益的方式存入銀行,算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出;同時(shí)也假定將買(mǎi)房所需支付的錢(qián)以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行,再算出買(mǎi)房總支出;以租房總支出除以買(mǎi)房總支出,其結(jié)果就是住房的“租售比”。
另外,還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來(lái)計(jì)量房地產(chǎn)泡沫,但是總體而言,這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。
指標(biāo)法的突出優(yōu)點(diǎn)是所用數(shù)據(jù)通常相對(duì)比較容易采集,處理起來(lái)比較簡(jiǎn)單;在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)時(shí),可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo),如房?jī)r(jià)收入比、租售比價(jià)等作為重要的輔助性判別標(biāo)準(zhǔn);其缺陷是,一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國(guó)際經(jīng)驗(yàn),不一定適用于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行判斷時(shí),不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。
二、理論價(jià)格法(收益還原法)
理論價(jià)格法被譽(yù)為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法,其基本原理就是計(jì)算出房地產(chǎn)的理論價(jià)格,然后與實(shí)際的房?jī)r(jià)相比較,通過(guò)觀察二者相背離的程度,來(lái)判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價(jià)格法,在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生后,成為日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因?yàn)榕菽乾F(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體資產(chǎn)價(jià)格的差,或是現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格中實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能說(shuō)明的部分,所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于測(cè)算出房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)格(理論價(jià)格)與現(xiàn)實(shí)價(jià)格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個(gè)未來(lái)收益的貼現(xiàn)模型,即將未來(lái)的預(yù)期純收益和預(yù)期售價(jià)按一定的折現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn),從而得到房地產(chǎn)的理論價(jià)格。
理論價(jià)格法雖然在理論上可行,但是在實(shí)際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為:第一,折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二,收益還原法體現(xiàn)的是把未來(lái)的收益折合成現(xiàn)在的收益,通過(guò)折現(xiàn)來(lái)計(jì)算現(xiàn)值。但是,未來(lái)是不確定的,在當(dāng)前的試點(diǎn)上難以對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計(jì)。
三、市場(chǎng)修正法
我國(guó)學(xué)者洪開(kāi)榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計(jì)量的“市場(chǎng)修正法”,即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ),從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā),通過(guò)考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來(lái)進(jìn)行修正,從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為:
房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率 × 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù) × 產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù) × 交易情況修正系數(shù)
其中:空置率是根據(jù)年空置量與三年累計(jì)物業(yè)竣工量的比例;經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長(zhǎng)率)/本期的(1+GDP增長(zhǎng)率);產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)/本期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)。
該方法作為房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場(chǎng)供需的差異,特定時(shí)期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場(chǎng)力量和非市場(chǎng)力量的市場(chǎng)后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對(duì)市場(chǎng)失衡的不同角度的描述,但它的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評(píng)估中的修正方法,但是理論依據(jù)不足。
四、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法
國(guó)外的研究文獻(xiàn)中,常見(jiàn)這種方法。其使用前提有兩個(gè):一是房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)不是很厲害;二是數(shù)據(jù)樣本要大。實(shí)質(zhì)是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律,統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律,而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí),由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價(jià)格大起大落,從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。國(guó)外的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法根據(jù)檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)不同,可分為方差上限檢驗(yàn)和游程或粗尾檢驗(yàn)兩種。
方差上限檢驗(yàn)法以Blanchard and Watson(1981)為代表,他們認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)會(huì)增加價(jià)格p的方差,會(huì)減弱價(jià)格p與市場(chǎng)基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)系。在不存在經(jīng)濟(jì)泡沫的零假設(shè)下,給定某些條件,就可以求出價(jià)格方差的上限。當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)時(shí),這個(gè)上界條件會(huì)受到破壞。
Blanchard and Watson(1981)還討論了價(jià)格p的更新值(超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟(jì)泡沫,并且經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)在某個(gè)時(shí)期破滅,那么在經(jīng)濟(jì)泡沫存續(xù)期間,經(jīng)濟(jì)泡沫更新值為同號(hào);當(dāng)破裂開(kāi)始時(shí),變?yōu)楫愄?hào),這樣經(jīng)濟(jì)泡沫更新值的游程會(huì)比純隨機(jī)序列的要長(zhǎng),從而會(huì)使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟(jì)泡沫成長(zhǎng)期間,會(huì)產(chǎn)生小的正的超額收益,但隨之而來(lái)的是會(huì)在某個(gè)時(shí)刻經(jīng)濟(jì)泡沫破裂,產(chǎn)生大的負(fù)超額收益,這類(lèi)經(jīng)濟(jì)泡沫的更新值的分布會(huì)成尖峰或粗尾分布,因此價(jià)格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟(jì)泡沫。但游程檢驗(yàn)與粗尾檢驗(yàn)方法的效果不佳。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機(jī)變量序列的游程數(shù);另外,市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此,這兩種方法還是引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的關(guān)注。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間很短,從住房制度改革基本完成的1998年算起,到2008年我國(guó)住宅市場(chǎng)化的歷史也不過(guò)10年時(shí)間,可供計(jì)量檢驗(yàn)的樣本數(shù)據(jù)很少,計(jì)量檢驗(yàn)的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此,統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法在我國(guó)應(yīng)用并不合適。
五、預(yù)警指數(shù)法
預(yù)警法是一種綜合方法,融合了指標(biāo)法中的各種重要指標(biāo),也是目前測(cè)度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問(wèn)題,而且需要收集很多數(shù)據(jù),但綜合而言,是目前除了收益還原法之外最為完善的測(cè)度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下:
(1)選定預(yù)警指標(biāo)。(2)確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。(3)確定指標(biāo)臨界值。(4)測(cè)算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當(dāng)某一個(gè)判斷指標(biāo)發(fā)生預(yù)警信號(hào)時(shí),地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi),達(dá)到臨界值的指標(biāo)越多,地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。(5)確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級(jí)別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率,房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個(gè)級(jí)別:A級(jí):警戒級(jí),40 其構(gòu)建還有多種方法,但它們?cè)谟?jì)算原理上是相同的,關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標(biāo)會(huì)因人而異,差別很大。
六、結(jié)論與建議
以上房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法很多,但大體上可以歸為兩類(lèi),即指標(biāo)法和模型法。不管用何種方法測(cè)度房地產(chǎn)泡沫,尤其是指標(biāo)法中,其邏輯思路都是首先試圖建立一個(gè)基準(zhǔn)指標(biāo),然后用實(shí)際指標(biāo)與其對(duì)比,實(shí)際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的部分即為泡沫成分,以實(shí)際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來(lái)指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。在實(shí)際應(yīng)用中,應(yīng)該綜合運(yùn)用各種方法,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析,判別是否存在泡沫,而不應(yīng)該單純采用一種方法,以免判別結(jié)果有失偏頗。真對(duì)以上分析,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法的研究提出以下建議:
第一,由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短,房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作更是滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng),統(tǒng)計(jì)資料相當(dāng)匱乏,所以應(yīng)該完善我國(guó)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作,使之更適應(yīng)于經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展。
第二,目前我們應(yīng)該在現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料條件下,根據(jù)我國(guó)以往的經(jīng)驗(yàn)和其他類(lèi)似國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),深入研究適合于我國(guó)的量化方法和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
第三,建立適合于國(guó)情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機(jī)制,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及時(shí)預(yù)報(bào)和控制,時(shí)刻警惕房地產(chǎn)泡沫。
參考文獻(xiàn)
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