摘要：全過程跟蹤審計不僅能夠減少漏洞，提高資金使用效率，而且避免了許多在決算中開發(fā)商與承包商不必要的價格糾紛。全過程跟蹤審計是在新形勢下產(chǎn)生的一項新的審計方式，通過不斷實踐與探索，將在招標(biāo)、合同簽訂、工程實施、竣工等環(huán)節(jié)為提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金使用效益方面發(fā)揮更加積極的作用。

　　關(guān)鍵詞：全過程；跟蹤審計；房地產(chǎn)開發(fā)；控制

　　自2005年以來，隨著房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的不斷深入和土地“招掛拍”制度的推行，房地產(chǎn)開發(fā)從過去的暴利時代逐步向微利時代過渡，與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制日益成為開發(fā)商所關(guān)心的重點，房地產(chǎn)開發(fā)項目造價全過程跟蹤審計是開發(fā)項目投資控制的重要手段，也是工程造價由靜態(tài)控制向動態(tài)控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價全過程跟蹤審計是指造價咨詢機構(gòu)對開發(fā)項目從前期、實施、竣工結(jié)算的各階段、各環(huán)節(jié)工程造價進行全面的、全過程的監(jiān)督和控制。跟蹤審計作為現(xiàn)代審計的一種重要方式，已經(jīng)在大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目審計中被采用，并且取得了明顯的社會效益和直接的經(jīng)濟效果。

　　一、開發(fā)項目全過程跟蹤審計的主要特點

　　全過程跟蹤審計不同于傳統(tǒng)意義上的工程結(jié)算審計。傳統(tǒng)的工程結(jié)算審計是對工程造價進行事后控制，這種工程造價的控制方法是在工程實體形成，竣工交付使用后進行的，雖然也能節(jié)約一定的建設(shè)資金，但是存在難以克服的缺點，即工程建設(shè)投資具有不可逆轉(zhuǎn)性，只要發(fā)生了便不好挽回，即使在工程結(jié)算審計中認(rèn)為不應(yīng)增加或可以降低的費用，但由于已經(jīng)發(fā)生且程序合法、手續(xù)完善，已經(jīng)無可挽回。而全過程跟蹤審計則是對工程施工前期至結(jié)束全過程的控制，即工程招標(biāo)結(jié)束簽訂合同前造價咨詢就介入，在整個工程合同簽訂、材料采購、施工、竣工結(jié)算過程中，對工程造價進行全過程控制。

　　與傳統(tǒng)的工程竣工結(jié)算審計相比，全過程跟蹤審計具有其突出的特點。首先，全過程跟蹤審計是對工程造價進行的主動控制。從材料采購招標(biāo)、材料設(shè)備合同簽訂、工程合同管理、索賠與反索賠、預(yù)決算審核、工程進度款支付審核等方面進行項目全過程跟蹤審計服務(wù)，合理確定并有效控制工程造價，使工程建設(shè)投資在事前和事中得到控制，達到主動控制的目的，最大限度地降低工程造價。其次，從時間角度來看，全過程跟蹤審計屬于事前、事中審計，傳統(tǒng)的工程結(jié)算審計屬于事后審計。工程竣工結(jié)算審計只能在工程結(jié)束后，依據(jù)施工和監(jiān)理單位提供的結(jié)算資料進行審計；而對工程建設(shè)中大量的隱蔽工程以及眾多的變更簽證無法準(zhǔn)確掌握，造成了工程造價的潛在水分。全過程跟蹤審計對隱蔽工程、非實體費用等可提前計量、記錄和取證，避免事后發(fā)生爭議。通過參與對施工過程中的設(shè)計變更可行性與變更費用的論證，對進度款撥付額進行復(fù)核，與工程施工同步確定工程造價，避免了大幅度超預(yù)算現(xiàn)象的發(fā)生，杜絕了投資失控，同時也增大了審計的透明度和減少了后期審計的工作量。最后，全過程跟蹤審計相對于竣工結(jié)算工作業(yè)務(wù)量大，并且?guī)в泻艽蟮淖稍冃浴⒎?wù)性，實施開發(fā)項目全過程跟蹤審計后，專業(yè)審計人員可以根據(jù)項目委托方或投資方的需要，及時提供咨詢服務(wù)，從而將盲目擴資、超投資計劃、超預(yù)算等現(xiàn)象消滅在事前。

　　二、全過程跟蹤審計工作的實施內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程跟蹤審計的內(nèi)容十分復(fù)雜，從總體上看，可劃分為以下幾個階段進行實施：

　　1.招標(biāo)階段。該階段接受委托的造價咨詢機構(gòu)協(xié)助委托人編制或?qū)徍耸┕?、材料設(shè)備采購招標(biāo)文件，保證其內(nèi)容完整，有關(guān)要求合理、合法；主要包括：審核工程量清單，并保證其完整、正確；項目設(shè)置（特別是第五級編碼設(shè)置）、項目名稱表達、工程量計算規(guī)則是否符合《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》要求；評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法是否科學(xué)合理；審核標(biāo)底，并保證其完整合理；參與招標(biāo)、評標(biāo)過程，提出合理化建議，保證其符合有關(guān)規(guī)定等。

　　2.合同簽訂階段。該階段造價咨詢機構(gòu)的主要工作內(nèi)容有：擬訂施工及設(shè)備材料采購合同，保證其合理、合法合同形式；審查重要合同條款（付款方式、合同雙方風(fēng)險的分擔(dān)，特別是主要建筑材料及設(shè)備供應(yīng)方式及價格的確定、合同質(zhì)量等級、合同工期、工程計量程序和方法、工程變更和索賠的處理等）是否有利于降低風(fēng)險、控制造價、發(fā)揮投資效益；重點審核合同中關(guān)于工程價款調(diào)整的范圍、程序、計算依據(jù)和設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、材料價格的簽發(fā)和確認(rèn)方面的條款，明確工程造價結(jié)算方式，避免因合同簽訂的漏洞造成索賠現(xiàn)象的發(fā)生。

　　3.工程實施階段。對工程量清單報價招投標(biāo)的工程，依據(jù)招標(biāo)、投標(biāo)文件和合同的內(nèi)容進行跟蹤設(shè)計。跟蹤審計部門參與圖紙會審及設(shè)計變更的論證，對影響工程價款的部分提出相應(yīng)的建議或方案；審核圖紙以外工程經(jīng)濟簽證，對于影響工程造價較大，特別是隱蔽工程，審計人員及時到現(xiàn)場進行審核或確認(rèn)，并作相應(yīng)的取證；嚴(yán)把簽證關(guān)，嚴(yán)格控制工程變更，盡量減少變更費用；參與工程進度款支付額的審核。審核付款、工程進度、工程質(zhì)量是否與合同條款相符，以及進度撥付款額度，防止工程款超付或業(yè)主方所供材料款的漏扣，避免工程進度滯后或出現(xiàn)質(zhì)量問題，造成不必要的糾紛；定期進行計劃支付與實際的比較分析，不定期提交造價變化分析報告，找出存在的問題，研究糾偏的措施；收集整理有關(guān)新材料、新工藝實施過程中的有關(guān)資料。對工程施工過程中采用的新材料、新工藝的性能等進行跟蹤記錄，作為審核與編制招標(biāo)文件的基礎(chǔ)資料；根據(jù)工程的實際需要，審計咨詢機構(gòu)會同開發(fā)企業(yè)、施工承包單位、監(jiān)理單位對新工藝的工、料、機的消耗量進行試驗、測定、計量，積累施工項目單價資料。

　　4.竣工階段。分析研究可能發(fā)生工程費用索賠的誘因，制定防范性對策，避免減少承包單位提出索賠的機會；審核承包單位提出的索賠要求，并進行協(xié)商，及時處理費用索賠；審核承包單位提交的竣工結(jié)算書；審計工程財務(wù)決算。

　　三、跟蹤審計工作的控制重點

　　在全過程跟蹤審計工作實踐中，常常是對建設(shè)項目的每個分部、分項的建設(shè)活動全部參與并審計，這種做法重點不突出，不僅工作量大，造成審計資源浪費，而且影響施工進度，因此，科學(xué)合理地選擇跟蹤審計介入的時機和內(nèi)容是跟蹤審計的關(guān)鍵。首先，對工程質(zhì)量、進度、投資影響較大且事后不能審計或?qū)徲嬰y度較大的工作內(nèi)容，要作為跟蹤審計的重點和必審項目，提前介入。對其他工程內(nèi)容和施工活動，根據(jù)審計資源和條件采取不定時抽查的方式進行現(xiàn)場取證和審核，隨機進行。其次，對施工組織設(shè)計中確定的施工措施和方法重點審核。施工組織設(shè)計中的措施和方法一般比較安全，技術(shù)含量較高，因此措施費用也較高。而施工單位往往愿意采取簡易的施工方法，從而獲取最大的利潤，不僅對工程質(zhì)量造成影響，而且還會給施工安全帶來隱患。最后，對后期影響工程造價比較大的設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證要重點審核。對涉及變更應(yīng)先報審變更資料，經(jīng)審核需要變更的，要嚴(yán)格程序，避免隨意變更。對牽扯到增減工程造價的現(xiàn)場簽證，不僅要對其進行論證，還要求其現(xiàn)場簽證的時間性，不能補簽、改簽，對簽證的規(guī)范性、及時性和必要性要重點審查。

　　1.參與工程項目的招投標(biāo)。審計人員參與招投標(biāo)工作，主要從招標(biāo)程序、招標(biāo)文件、招標(biāo)組織上進行審計監(jiān)督，審查有無不按規(guī)定執(zhí)行，有無暗箱操作，是否按招標(biāo)工程的綜合條件擇優(yōu)確定中標(biāo)單位。

　　2.合同簽訂前的審核。對合同的簽訂進行監(jiān)督和法律咨詢，審核合同是否符合法律法規(guī)，同時還要審查有關(guān)文件精神是否落實到合同中去，對于約束施工單位行為的處罰措施有沒有具體體現(xiàn)。

　　3.對影響工程造價比較大的重要部位和重要環(huán)節(jié)進行重點跟蹤。根據(jù)施工進度，采用定期或不間斷方式進行跟蹤、利用照相機、攝像機等工具記錄、取證。對于定額缺項或不在綜合單價中的項目，在施工過程中協(xié)助有關(guān)各方做好實際消耗量的計量、記錄。

　　4.把握好設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證關(guān)。以合同的形式，督促設(shè)計單位嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計規(guī)范，盡量減少設(shè)計變更，必須變更的，應(yīng)先報審變更資料，經(jīng)審核需要變更的，要嚴(yán)格程序，避免隨意變更。嚴(yán)格審查施工簽證的規(guī)范性、及時性和必要性。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程跟蹤審計不僅能夠減少漏洞，提高資金使用效率，而且避免了許多在決算中業(yè)主與承包商不必要的價格糾紛。全過程跟蹤審計也是在新形勢下產(chǎn)生的一項新的審計方式，正在不斷實踐探索階段，在今后的實踐過程中還要不斷加以完善，使其在完善開發(fā)項目工程造價管理，提高開發(fā)建設(shè)資金使用效益方面發(fā)揮更加積極的作用。