摘要：估值技術是準確計量投資性房地產(chǎn)公允價值的核心問題，先進的估值技術有利于公允價值在投資性房地產(chǎn)中的廣泛使用。文章從公允價值在投資性房地產(chǎn)中的使用現(xiàn)狀入手，分析估值技術在運用中存在的技術問題，并探討如何通過借鑒資產(chǎn)評估思想、增加報表附注等方法提高估值技術在投資性房地產(chǎn)中的運用。

　　關鍵詞：估值技術；公允價值；投資性房地產(chǎn)

　　1990年，我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變，隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項重要投資手段。順應這一發(fā)展趨勢，2006年頒布，2007年施行的《新會計準則》，首次將投資性房地產(chǎn)單獨列示，并且允許使用公允價值模式進行后續(xù)計量。但在新準則實行的兩年間，公允價值的使用受到了冷遇，公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底，財政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》，明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法，這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評估技術的改進。

　　一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

　　公允價值雖然具有準確反映企業(yè)的財務信息，提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢，但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下，公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣，并不如期望的那么廣泛。

　　2007年，存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中，僅18家選擇公允價值計量模式，占有此類業(yè)務公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報的調(diào)查報告中指出，1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn)，而采用公允價值模式的只有20家，占有此類業(yè)務公司數(shù)的2.89%，且出現(xiàn)了三種計量方式，分別是評估價格（14家公司）、第三方調(diào)查報告（1家公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格（5家公司）。

　　二、估值技術的應用難題

　�。ㄒ唬┑赜虿町悊栴}�！�企業(yè)會計準則講解（2008）》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。

　　然而中國幅員遼闊，東中西部、城市與農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展、制度水平都存在明顯差異，房地產(chǎn)的發(fā)達水平也不盡相同。公認的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內(nèi)陸的大型城市。除此之外，同類或類似的房地產(chǎn)要求彼此地理位置、性質(zhì)、結構類型相同或相近，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，其實很不容易（張興 徐文學 柳萍 2009）。因此，根據(jù)市場的要求，通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價格顯然存在困難，這就給投資性房地產(chǎn)公允價值估值技術中的市場法的實際運用制造了麻煩，凸顯了估值的難度。

　�。ǘ�）時間跨度問題。運用收益法評估投資性房地產(chǎn)公允價值時，準確確定凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率是估值的基礎。雖然這些參數(shù)是以現(xiàn)有租約條款、土地使用權剩余使用年限等歷史信息為基礎，但還是需要對未來信息進行預測。首先，評估基準日的選擇可以是資產(chǎn)負債表日、投資性房地產(chǎn)轉換日等，不同的時點其風險回報不同，所以要確定的折現(xiàn)率就會隨之改變。其次，租金收益是通過履行租約實現(xiàn)的，但未來實際租約收入因為考慮了時段而變得不可靠，這將最終影響凈收益的確定。最后，收益期限需要根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數(shù)來確定，但企業(yè)可能會根據(jù)建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看，時點和時段上的改變都會影響估值的準確性。

　�。ㄈ�）技術缺陷問題�？臻g與時間問題最終都可以歸結為技術問題，如何將空間與時間問題上的相關因素進行指標化也是解決問題的根本。

　　最初，估值技術是被禁止的。但在《企業(yè)會計準則講解（2008）》中，財政部已規(guī)定：“無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，應當參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理估計；也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計量。”這就意味著，估值技術現(xiàn)在已經(jīng)被允許采用。

　　《指導意見》中的估值技術在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》，主要指出了市場法和收益法兩種評估方法，但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數(shù)企業(yè)傾向于使用收益法，但收益法因為考慮了時間價值，需要評估人員的主觀判斷，增加了估值的不確定性，企業(yè)也可能通過對估值方法的選擇來進行盈余操縱。

　　市場法強調(diào)了投資性房地產(chǎn)的“實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導意見中的收益法強調(diào)了凈收益、收益期限、現(xiàn)有租約對公允價值的影響和折現(xiàn)率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述，沒有明確指出因素的影響因素，也就無法從根本上對其進行量化，指導相關工作。以區(qū)位狀況為例，其受空間和時間的雙重約束。在空間上，不同城市、同一城市的不同地段的房地產(chǎn)價值相去甚遠；在時間上，同一地段的價值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標準，使得估值缺少客觀性。

　　三、推動估值技術應用的建議

　　從以上分析中可以看出，由于存在地域差異問題，時間跨度問題以及技術缺陷問題，使得估值技術難以在投資性房地產(chǎn)公允價值中得到切實的應用，從而直接影響到我國公允價值的確認和計量的可靠性，妨礙公允價值在我國的應用。因此，全面推動估值技術的應用，才是當前亟待解決的問題。在此，筆者結合相關研究成果，提出以下建議。

　�。ㄒ唬┟鞔_量化標準，提高量化手段，可以直接提高投資性房地產(chǎn)公允價值計量的可操作性。

　　首先是明確允許運用估值技術的地域范圍。相關準則制定機構應該統(tǒng)籌考慮，將各地經(jīng)濟發(fā)展水平，例如人均GDP作為衡量指標，建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內(nèi)陸大型城市使用估值技術，因為這些城市投資性房地產(chǎn)交易量大，更可能形成活躍的市場。

　　其次是明確運用方法的依據(jù)。本文建議根據(jù)公司所披露的經(jīng)營規(guī)模和5年經(jīng)營業(yè)績的平均值確定估值方法。在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準則中的投資性房地產(chǎn)的公允價值估值優(yōu)先考慮的是市場法，但實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標準，所以應將各種影響因素根據(jù)其重要性的先后順序賦予權重參數(shù)，以規(guī)范計量手段，降低使用公允價值的風險。

　　最后是參照系數(shù)的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產(chǎn)，所以在尋找到相似房產(chǎn)后還要進行系數(shù)修正，可借鑒資產(chǎn)評估中對企業(yè)價值進行評估的觀點，通過成長性、資產(chǎn)盈利能力等相關財務指標的比較來確定，再結合參照企業(yè)的價值系數(shù)確定最終評估對象的價值。

　　（二）建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡和市場信息數(shù)據(jù)庫。信息技術革命所造就的新興信息資源和信息產(chǎn)業(yè)是推動現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的強大動力，而以現(xiàn)階段信息技術為依托，建立和完善我國房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡和市場信息數(shù)據(jù)庫正是適應該趨勢的一個重要體現(xiàn)，是推動估值技術應用的重要舉措。企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡獲取地區(qū)權威數(shù)據(jù)，使相關評估人員在運用估值技術進行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結果的公允性。

　　由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數(shù)據(jù)，另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術支持，而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下，其實施起來比較困難。因此，房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則，采取逐步推進的方式，以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源，同時結合國家統(tǒng)計局等有關部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外，國家有必要通過制定和修改相關政策法規(guī)強化信息數(shù)據(jù)庫的權威性。

　�。ㄈ�）提高估值技術在報表披露中的地位。由估值技術所確定的公允價值數(shù)額會直接出現(xiàn)在報表中，建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定，其依據(jù)的標準是什么，所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定，如果選用的是市場法，應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度；若是收益法，那應該分別對凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標準進行解釋。

　　通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監(jiān)督，增強公允價值確認和計量的準確性和透明度，防止利潤操作，提高人們對估值技術的信心，推動估值技術的運用。

　�。ㄋ模┘訌妼�業(yè)培訓，提高資產(chǎn)評估水平。估值技術本身就受資產(chǎn)評估人員和會計人員主觀判斷的影響，所以兩者業(yè)務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。

　　相關人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識，尤其是對公允價值的認識與理解；另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機構進行再培訓、學習歐美先進經(jīng)驗以及最新的國家方針政策外，還要在工作中不斷總結經(jīng)驗，了解整體經(jīng)濟走勢和行業(yè)發(fā)展狀況，提高經(jīng)濟敏感度和職業(yè)判斷能力。

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