2009-03-14 14:33 來源：陳耀敏
【摘 要】文章從公允價值計量在新會計準則中的具體應用出發(fā)，以會計分錄的形式對具體準則做了實際賬務處理，并分析了公允價值法對投資性房地產確認和計量的影響。
【關鍵詞】公允價值計量； 投資性房地產； 運用
考慮到會計國際趨同的要求，我國新的《企業(yè)會計準則——基本準則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，在38項新具體會計準則中有17項不同程度地運用了公允價值，同時結合我國的現(xiàn)實會計環(huán)境，在具體運用公允價值計量屬性時增設了一些限定條件，保持了應有的謹慎。我國運用公允價值的具體會計準則較多，主要集中在投資性房地產、非貨幣性資產交換、資產減值、債務重組、企業(yè)合并、金融工具等。下面就公允價值法對投資性房地產確認和計量等的影響作詳細闡述。
一、公允價值的概念
美國會計準則委員會（FASB）的定義是：“在當前的非強迫或非清算的交易中，雙方自愿進行資產（或負債）的買賣（或發(fā)生與清償）的金額。”國際會計準則委員會（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債清償?shù)慕痤~。”我國新會計準則的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償?shù)慕痤~。”而且，“在公平交易中，交易雙方應當是持續(xù)經營企業(yè)，不打算或不需要進行清算、重大縮減經營規(guī)模，或在不利條件下仍進行交易。”
從定義中可以看出，公允價值強調“公平”、“自愿”的交易價格，它最大的特征就是來自于公平交易市場的確認，是基于活躍市場的理性雙方對資產或負債價值的公平認定和計量，不是某個特定主體的估計；它的確定并不在于業(yè)務是否真正發(fā)生，而在于雙方一致性而形成的價值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關性的會計信息。
二、《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》具體規(guī)定
按照《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括采用成本模式計量的投資性房地產和采用公允價值模式計量的投資性房地產。第三章“后續(xù)計量”中指出：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同時又指出：采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而應當按照資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
同時，為了防止上市公司在采用公允價值計量時其持有的房地產溢價在賬面上集中體現(xiàn)，導致賬面利潤大幅增加，新準則還規(guī)定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”這基本排除了上市公司利用公允價值確認投資性房地產而產生巨額賬面利潤的可能性，充分體現(xiàn)了我國新會計準則對公允價值應用的謹慎性。
企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更；已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
三、采用公允價值模式計量投資性房地產的主要賬務處理
企業(yè)應按照投資性房地產類別和項目分別對“成本”和“公允價值變動”進行明細核算。期末借方余額反映企業(yè)投資性房地產的價值。
�。ㄒ唬┢髽I(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產
借：投資性房地產—成本（購買價款+相關稅費+其他支出）
貸：銀行存款（或在建工程）
�。ǘ⿲⒆鳛榇尕浀姆康禺a轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產：
借：投資性房地產—成本（轉換日的公允價值）
存貨跌價準備 （已計提的跌價準備）
貸：庫存商品（賬面余額）
資本公積—其他資本公積（或借：營業(yè)外支出）
�。ㄈ⿲⒆杂猛恋厥褂脵嗷蚪ㄖ镛D換為采用公允價值模式計量的投資性房地產
借：投資性房地產—成本 （轉換日的公允價值）
累計攤銷（累計折舊） （已計提的累計攤銷或累計折舊）
無形資產減值準備（或固定資產減值準備）（已計提的減值準備）
貸：無形資產（或固定資產） （賬面余額）
資本公積—其他資本公積（或借：營業(yè)外支出）
（四）投資性房地產進行改良或裝修
借：在建工程（投資性房地產的賬面余額）
貸：投資性房地產—成本
貸（或借）：投資性房地產—公允價值變動
�。ㄎ澹┵Y產負債表日，投資性房地產的公允價值＞其賬面余額： （或者公允價值＜其賬面余額做相反的會計分錄）
借：投資性房地產—公允價值變動（公允價值一其賬面余額）
貸：公允價值變動損益
（六）將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時
借：固定資產（無形資產）（轉換日的公允價值）
貸：投資性房地產—成本 （賬面余額）
貸（或借）：投資性房地產—公允價值變動（賬面余額）
貸（或借）：公允價值變動損益
�。ㄆ撸┏鍪弁顿Y性房地產時
借：銀行存款 （實際收到的金額）
貸：投資性房地產—成本 （賬面余額）
貸（或借）：投資性房地產—公允價值變動（賬面余額）
貸（或借）：投資收益
同時，
借（或貸）：公允價值變動損益（該項投資性房地產的公允價值變動）
貸（或借）：投資收益
四、公允價值計量對投資性房地產的影響
公允價值計量對相關公司投資性房地產核算提供了一種新的模式，但公司是否利用或怎樣利用這種模式仍需要深入研究。
�。ㄒ唬┱酱_立重估凈資產值法（NAV）作為房地產上市公司估值的中心地位
現(xiàn)行會計準則規(guī)定：只有企業(yè)在股權結構發(fā)生變化或者對外投資這兩種情況下，才允許使用重估凈資產值法作為記賬依據。公允價值計量模式的引入使得相關企業(yè)在更大的范圍內使用此法，提供的賬面價值更能真實地反映該企業(yè)資產的真實市場價格。隨著投資性房地產物業(yè)的增多，特別是在我國經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及人民幣升值的狀況下，新會計準則的采用，必將引導市場更多地關注各項投資性房地產物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產值法成為評估投資性房地產企業(yè)的主要標準之一。即使對以開發(fā)業(yè)務為主的房地產企業(yè)來說，新會計準則的實行也將導致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量公司的價值。
（二）提高公司對信息披露的真實反映
近幾年，隨著房地產市場的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產，特別是土地使用權，這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業(yè)的真實價值，而且在我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。
按照《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》的要求，企業(yè)若以公允價值的記賬模式取代傳統(tǒng)成本模式記賬的，應該屬于會計政策的變更。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關企業(yè)的真實信息。在采用公允價值模式記賬的當年，公司應當采用追溯調整法調整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產值將會得到較大幅度的提升，有利于提高相關公司的規(guī)模。
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公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度�，F(xiàn)行會計制度下，企業(yè)的投資性房地產物業(yè)都是計入固定資產或無形資產中，其市值變動并不計入當期損益，我們無法從相關的會計報表中尋找其變動的痕跡，也不利于反映企業(yè)房地產的構成情況及各類房地產對企業(yè)經營業(yè)績的貢獻。當前我國的投資性房地產物業(yè)市場已經進入加速發(fā)展階段，雖然并不排除部分投資性房地產物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能性，但更多投資性房地產物業(yè)的升值潛力較大且預計將會持續(xù)；按照新準則所要求的公允價值法來重新計量這些“名不副實”的投資性房產，企業(yè)每年的重估增值額應該會使當年的凈利潤預計得到持續(xù)的額外提升，企業(yè)投資性房地產的巨額利潤終將能夠在賬面得到充分體現(xiàn)，由此也大幅提高了每股的凈資產，降低了市盈率。但由于對凈利潤的影響比較多，相應波動程度也會增加，因此，如何評價這種由于增值帶來的利潤增加需要市場進一步達成新的均衡，而且，投資者也需要以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量此類房地產公司的真正價值。
（四）未來投資性房地產公允價值的確認
公允價值模式符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認仍然是一個難點，很多人擔心在現(xiàn)階段的實務操作中公允價值容易導致利潤操縱，但是隨著我國房地產市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產而言，投資性房地產物業(yè)的公允價值還是比較容易取得的。同時，新會計準則也借鑒了國際會計準則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產物業(yè)進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等；而且巨額利潤的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應攀升，之前投資性房地產物業(yè)計入固定資產或無形資產進行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。
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