【摘 要】新會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式或公允價值模式進行計量。選擇何種模式，如何選擇模式，成為擺在不少企業(yè)面前的難題。本文介紹了投資性房地產(chǎn)的兩種核算模式，重點比較兩者在會計核算及對企業(yè)影響方面的異同，并提出企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)核算模式時應(yīng)注意的事項。

　　【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)； 成本模式； 公允價值模式

　　為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露，我國財政部于2006年2月發(fā)布了《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》，明確將投資性房地產(chǎn)定義為“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，強調(diào)投資性房地產(chǎn)的單獨計量并引入公允價值計量模式。房地產(chǎn)準則的出臺，對于公允、客觀地反映投資性房地產(chǎn)的價值具有積極的意義。但同時由于較之原先單一的成本模式計量有較大的變動，對企業(yè)資產(chǎn)價值及其盈利能力帶來較大的影響。

　　一、投資性房地產(chǎn)的含義

　　隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用于自身生產(chǎn)和存貨對外銷售，還出現(xiàn)了以賺取租金或資本保值增值為目的的房地產(chǎn)收益活動，甚至成為影響個別企業(yè)利潤的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)。這種具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與原先計入固定資產(chǎn)的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。但長期以來，在我國的會計實務(wù)中，并沒有區(qū)分自用房和出租房、自用土地使用權(quán)和出租土地使用權(quán)的概念，而是統(tǒng)括在固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中，采用歷史成本法為基本計量原則進行核算。這樣的核算方式，在我國經(jīng)濟高速增長的背景下使得企業(yè)的房產(chǎn)資源賬面價值與實際的市場價值存在較大的偏差，直接導(dǎo)致企業(yè)財產(chǎn)低估和投資者權(quán)益受損。

　　投資性房地產(chǎn)準則的出臺填補了這一空白，明確了投資性房地產(chǎn)的概念及其范圍。所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和出租的建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

　　二、投資性房地產(chǎn)的核算模式

　　針對以往會計實踐中將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算，不能如實反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟實質(zhì)和真實價值的情況，新準則規(guī)定將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進行反映，從而為會計信息使用者更好地提供決策依據(jù)，并規(guī)定了以下兩種模式可供選擇：

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　　該模式要求企業(yè)對會計要素的記錄應(yīng)以經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生時取得的成本為標準進行計量、計價。按照這一標準，資產(chǎn)的取得、耗費和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時的實際支出進行計量計價和記錄。采用此模式一方面是基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作；另一方面，成本模式的初衷是：認為企業(yè)對外公布的資產(chǎn)負債表的目的不在于以市場價格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀，而在于通過資本投入與資產(chǎn)形成的對比來反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績，這種對比需以成本計量為基礎(chǔ)。

　　（二）公允價值模式

　　國際會計準則委員會對公允價值的定義是：在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。我國《企業(yè)會計準則——基本準則》中對公允價值的定義與國際會計準則委員會對公允價值的定義大體一致，準則規(guī)定，“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。由此可見，公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易的理性雙方充分考慮了市場信息后達成共識的市場交易價格即為公允價值。

　　三、兩種核算模式的比較

　　（一）共同點

　　1. 兩種核算模式均應(yīng)單獨核算。

　　新準則頒布之前，會計實務(wù)往往把具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算，不能真實反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟實質(zhì)及其真實價值的情況，進而不能使投資者獲得相關(guān)的財務(wù)信息，影響其投資決策。新準則借鑒了國際會計準則，規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中獨立出來，單獨核算。無論是采用成本模式還是公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)都必須獨立核算，單獨入賬。

　　2. 取得投資性房地產(chǎn)時，成本法與公允價值法的計量一致。

　　無論投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用成本模式或是公允價值模式，在投資性房地產(chǎn)初始入賬時，一律按照取得時的成本進行初始計量。如果是外購房地產(chǎn)，包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費；如果是自行建造的房地產(chǎn)，則包括使該資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。

　　（二）不同點

　　1. 兩種核算模式對投資性房地產(chǎn)持有期間的計量不同。

　　成本模式沿用固定資產(chǎn)的計量模式，以歷史成本記賬，需考慮投資性房地產(chǎn)賬面價值和使用年限按期計提折舊或進行攤銷。期末需進行資產(chǎn)減值準備測試，如果發(fā)生減值，則計提減值準備。

　　采用公允價值模式計量時，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，而以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的變動計入當(dāng)期損益。

　　2. 兩種模式對投資性房地產(chǎn)處置階段的核算不同。

　　在處置投資性房地產(chǎn)時，成本模式只需考慮該資產(chǎn)已提的累計折舊、累計攤銷和減值準備，而公允價值模式還需要同時考慮該資產(chǎn)從取得至處置時的公允價值變動。

　　四、兩種核算模式對企業(yè)的不同影響

　?。ㄒ唬ζ髽I(yè)資產(chǎn)狀況的影響

　　一方面，長期以來，企業(yè)習(xí)慣于在會計核算上將自用房產(chǎn)與出租房產(chǎn)混為一談，不加區(qū)分。新準則的頒布和實施要求企業(yè)無論采用成本模式還是公允價值模式，都必須對投資性房地產(chǎn)獨立核算，因此，原來分別計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中核算和列報的投資性物業(yè)，將統(tǒng)一計入“投資性房地產(chǎn)”項目。這一變化無疑會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，尤其是那些持有大量投資性房地產(chǎn)物業(yè)的企業(yè)，其結(jié)果是企業(yè)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)在整個資產(chǎn)中的比重下降，投資性房地產(chǎn)的比重增加。

　　另一方面，新準則規(guī)定，“對于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調(diào)整留存收益”。在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，企業(yè)一旦選用公允價值模式來計量其早些年購入的投資性房地產(chǎn)，必將大大增加其賬面凈資產(chǎn)，提高償債能力。

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　　成本模式對企業(yè)利潤的影響比較穩(wěn)定，無非是按期對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷造成企業(yè)成本費用的增加，除非進行資產(chǎn)處置，一般情況不會創(chuàng)造利潤。采用公允價值計量模式對企業(yè)盈利的影響會有一些不確定性。一方面，因為該方法無需計提折舊或攤銷，降低了企業(yè)的成本費用；另一方面，由于期末資產(chǎn)的賬面價值與公允價值的差額需調(diào)整當(dāng)期損益。該資產(chǎn)要按評估的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)物業(yè)以盈利穩(wěn)定為最大特點，其升值潛力較大且預(yù)計將會持續(xù)，總體上每年的重估增值額應(yīng)該持續(xù)為正值，對當(dāng)年的凈利潤預(yù)計將會產(chǎn)生較大的貢獻，但不排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能。因此，預(yù)計采用公允價值核算模式對企業(yè)利潤的影響是先揚后抑，且企業(yè)每年凈利潤的波動程度會隨之加大。

　　（三）對企業(yè)稅負的影響

　　目前，我國財政部、國家稅務(wù)總局明確規(guī)定在計稅時，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價值變動損益”不予以考慮，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。換句話說，投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，無論企業(yè)采用何種模式，其應(yīng)納稅所得額是一樣的，其應(yīng)交稅費也是差不多的。但是，若企業(yè)采用成本模式，由于新會計準則和稅法的處理基本一致，企業(yè)完全可以根據(jù)會計核算的利潤直接計算所得稅，比較簡單；若采用公允價值模式，考慮到會計和稅法處理的差異，企業(yè)不能根據(jù)利潤直接計算，而只能通過納稅調(diào)整計算應(yīng)納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。

　　五、企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)核算模式時應(yīng)注意的事項

　　企業(yè)投資性房地產(chǎn)選擇何種核算模式會直接影響企業(yè)的資產(chǎn)債務(wù)狀況和盈利水平，也會影響投資者的決斷。國家制定不同的會計核算模式供企業(yè)選擇，是因為企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境不盡相同，為了能更好地反映企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營狀況，允許企業(yè)選擇與之相適應(yīng)的計量模式。而企業(yè)在進行選擇時，必然要對各方面的影響因素進行綜合考慮，從而選擇出最利于企業(yè)的計量模式。企業(yè)在具體選擇核算模式時不妨考慮以下因素：

　　（一）模式的適用性

　　新準則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量一般應(yīng)選擇成本模式，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)、可靠取得的，才可以用公允價值模式進行后續(xù)計量。具體地說：1. 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2. 企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。換言之，即使是滿足按公允價值模式進行后續(xù)計量條件的投資性房地產(chǎn)仍然可以采用成本模式進行后續(xù)計量；而反過來，如果希望對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，則需要滿足相應(yīng)的條件。

　　無論是成本法還是公允價值模式都有其自身的優(yōu)缺點，不存在孰好孰壞，關(guān)鍵要看該模式是否適用于企業(yè)。成本計量模式沿用傳統(tǒng)的資產(chǎn)計量方法，會計處理相對簡單，容易理解，不受公允價值變動的影響，使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱；公允價值模式則能使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值，但公允程度不易控制，短期內(nèi)能有效提升企業(yè)資產(chǎn)狀況和盈利水平，但長期來看易造成利潤的較大波動。從國際會計發(fā)展趨勢來看，公允價值的存在和發(fā)展是必然的，并將在今后發(fā)揮重要的作用，但這并不意味著成本法會退出歷史舞臺?？梢灶A(yù)見，兩者將在很長的一段時間內(nèi)并存。

　　（二）模式的唯一性

　　根據(jù)新會計準則的規(guī)定，企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式時，既可以選擇成本法也可以選擇公允價值法。但由于兩種方法的計量基礎(chǔ)截然不同，會計處理也完全不一樣，因此在具體操作中，一個企業(yè)只能采用一種模式對其投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不應(yīng)該同時采用兩種計量模式，以便帶來計量上的前后矛盾而誤導(dǎo)投資者。

　?。ㄈ┯嬃磕Ｊ睫D(zhuǎn)變的不可逆性

　　為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，除非計量所處的環(huán)境發(fā)生變化，不得隨意變更。特別要注意以下兩種情況：1. 當(dāng)房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，允許對投資性房地產(chǎn)從成本計量模式變更為公允價值計量模式。2. 企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)在其“為賺取租金或資本保值增值”這一特性未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變前，也就是“投資性”未轉(zhuǎn)為“自用”之前，原計量模式采用公允價值模式的不可以逆轉(zhuǎn)為成本模式計量。

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