剩余法估價中應注意的問題

來源: 齊鵬張林楠　編輯： 2005/11/16 00:00:00　　字體：大小

剩余法是在估算未來不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、租售有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種估價方法，主要適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)以及現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中土地價格的評估。

　　就目前的地產(chǎn)市場來看，當土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價值時，剩余法不失為一種可靠、實用的估價方法，其優(yōu)點在于：價格（成本）、稅費、利潤三方構(gòu)成的模式有其理論基礎和現(xiàn)實背景；以倒算求地價的方式符合人們的思維習慣，便于實踐中的操作；剩余法原理簡單清晰，應用范圍較廣。但是這種方法也有不足之處：

　　計算過程復雜。剩余法計算中有大量數(shù)據(jù)是建立在預測的基礎上，這些數(shù)據(jù)涉及很多領(lǐng)域，如利潤率、利息率、建筑費用及勞動成本等，對這些變動因素進行準確估計是比較復雜的。

　　不確定性較大。在不動產(chǎn)開發(fā)期間，許多成本費用、收益等都可能變化，剩余法的計算正是建立在這種多變因素的基礎上，當市場波動較大時，評估的結(jié)果往往含有很大的不確定性。同時，因為剩余法以估價人員的主觀經(jīng)驗去預測未來房地產(chǎn)客觀市場的變化，即使估價師能對不動產(chǎn)市場中與價格相關(guān)的諸多變量有較清晰的把握，擁有足夠的分析經(jīng)驗和充分的資料數(shù)據(jù)積累，估價結(jié)果也會常常由于上述因素的微小變動而脫離實際。

　　貨幣的時間價值因素難以處理。不動產(chǎn)開發(fā)項目，特別是大型項目的開發(fā)周期較長，在其銷售收入的獲取與有關(guān)費用的發(fā)生之間，必然存在時間上的差距，從而在銷售收入、成本、利潤等方面缺乏可比性。

　　所以，在采用剩余法進行估價時，應根據(jù)以上幾點，注意下面幾個問題：

　　剩余法運用有假設和限制條件。盡管不動產(chǎn)總價或租金的取得以及各項成本的支出都發(fā)生在將來，但用剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當前數(shù)據(jù)水平來確定未來的數(shù)據(jù)。在不動產(chǎn)開發(fā)期間不僅租金和售價會發(fā)生變化，各類開發(fā)成本也會發(fā)生變化，而估價師很難準確預測未來的成本和租金、價格水平的細微變化，因此，剩余法中隱含著這樣的假設：估價中涉及到的關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會發(fā)生大的變化；租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響；開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。

　　確定最佳的開發(fā)利用方式。確定最佳的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率等，其中最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢。當然，以上這些都不能違背城市規(guī)劃，一般來說，城市規(guī)劃明確確定的開發(fā)利用方式即為最佳利用方式。

　　確定開發(fā)建設周期。開發(fā)建設周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這段時期，開發(fā)建設周期應根據(jù)項目可行性研究、項目的特點、工程技術(shù)要求及不動產(chǎn)市場的狀況等綜合確定。

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