我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅存在稅制過(guò)時(shí)、稅基狹窄、稅種重復(fù)、內(nèi)外企業(yè)稅負(fù)有別等諸多問(wèn)題。稅負(fù)主要集中在房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)少，不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，不能在地方政府的財(cái)政收入中起重要作用，改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制勢(shì)在必行。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及存在的缺陷、不足

　?。ㄒ唬┒愔品睆?fù)，稅種結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)輕，內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅制不統(tǒng)一，有違稅收公平原則

　　我國(guó)現(xiàn)行征收與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅費(fèi)共12項(xiàng)，分別在房地產(chǎn)運(yùn)行的不同階段和環(huán)節(jié)征收。土地批租、征用環(huán)節(jié)，要繳納契稅、耕地占用稅（外資企業(yè)不征）、印花稅，同時(shí)還要交納土地出讓金、土地使用費(fèi)等費(fèi)用；開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅費(fèi)較多，有契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個(gè)人所得稅；房地產(chǎn)占有和使用環(huán)節(jié)繳納的稅種有房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)）。

　　由此看出，一方面，房地產(chǎn)稅主要集中在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者；另一方面，房地產(chǎn)稅種繁復(fù)、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和多層次收費(fèi)，如對(duì)房屋出租的租金收入，既要征收營(yíng)業(yè)稅，又要征收房產(chǎn)稅，成為導(dǎo)致商品房房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。

　　內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別使用兩套房地產(chǎn)稅制，對(duì)涉外企業(yè)只征城市房地產(chǎn)稅，而且只對(duì)房產(chǎn)征收，對(duì)地產(chǎn)不征收，城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅也只對(duì)內(nèi)資企業(yè)征收，內(nèi)、外資企業(yè)稅負(fù)不統(tǒng)一的矛盾日益突出。內(nèi)外有別的房產(chǎn)稅稅收待遇，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平、公正的原則，也不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的建立。

　?。ǘ┏青l(xiāng)稅制不統(tǒng)一，征稅范圍有一定局限性

　　我國(guó)目前房產(chǎn)稅和土地使用稅的課稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，這些范圍以外的房產(chǎn)與土地則不需要納稅。伴隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，在城鄉(xiāng)交界處和農(nóng)村開辦的工商企業(yè)數(shù)量日趨增多，所占用的房地產(chǎn)數(shù)量也日趨增大，這些企業(yè)與坐落在城鎮(zhèn)的企業(yè)同樣享受到公共物品帶來(lái)的便利，卻不需要承擔(dān)房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)，過(guò)窄的征稅范圍影響了房地產(chǎn)稅的公平性。企業(yè)容易通過(guò)選擇坐落地，在日常稅收管理中形成“合法”避稅，不利于企業(yè)在同等條件下公平競(jìng)爭(zhēng)。尤其在城鎮(zhèn)與非城鎮(zhèn)的交界處，有些地方一條街道兩側(cè)，一側(cè)企業(yè)納稅，而幾米之外的另一側(cè)企業(yè)就不用納稅，稅負(fù)顯失公允。

　?。ㄈ┯?jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)不合理、不規(guī)范，易導(dǎo)致稅負(fù)不公

　　現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)算有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種辦法。從價(jià)計(jì)征是房產(chǎn)原值減除10％－30％的比例后的余值按1.2％的稅率計(jì)征，房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)，這種折余價(jià)值依據(jù)的是歷史成本，不能反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；從租計(jì)征是依據(jù)房產(chǎn)的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場(chǎng)的行情予以確認(rèn)。同一個(gè)稅種，兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范。同時(shí)，對(duì)房產(chǎn)出租者而言，除交納房產(chǎn)稅外，還要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和城建稅與教育費(fèi)附加，與按歷史成本計(jì)稅的從價(jià)計(jì)征相比，使得房屋出租這一行為的綜合稅負(fù)非常高，從而導(dǎo)致大量隱性市場(chǎng)的偷漏稅交易。

　　現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行從量計(jì)征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點(diǎn)，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的作用，也無(wú)法對(duì)土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。

　　二、完善房地產(chǎn)稅制的建議、思路和措施

　　按照新時(shí)期稅制改革“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的原則，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中不合理的部分。要通過(guò)房地產(chǎn)稅制改革，建立起新的房地產(chǎn)稅體系，促進(jìn)稅收制度的改革與完善，推動(dòng)財(cái)政體制的變革，從而提高整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率和質(zhì)量。

　　（一）改革和完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)稅收體系

　　1.房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)，保留營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅

　　在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，保留印花稅和契稅，將不適宜的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。繼續(xù)征收個(gè)人所得稅，建議改變目前對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的資本性收益采取20％的比例稅率的做法，采用累進(jìn)稅率計(jì)征。

　　2.加強(qiáng)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅

　　為促進(jìn)合理利用房地產(chǎn)資源、調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)所有者、房地產(chǎn)實(shí)際占有者之間的收益分配，建議合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及對(duì)外資企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，將對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的征稅統(tǒng)一起來(lái)。對(duì)于城市房地產(chǎn)，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)性的，還是非經(jīng)營(yíng)性的，都要納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍。為體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，建議按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)；為體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)的原則，可以考慮經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)按高檔稅率課征，非營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)按低檔稅率課征，特別是對(duì)居民住宅的保有課稅，實(shí)行低稅政策；為簡(jiǎn)化稅制，將從價(jià)、從量、從租計(jì)征統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征。

　　3.開征空地稅

　　即以閑置未用的土地為課征對(duì)象，對(duì)空地的實(shí)際持有人征收。所謂空地，是指未按法定要求利用滿一年的；或者有償出讓的土地超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期一年未動(dòng)工開發(fā)利用的；或其地上建筑改良物價(jià)值不及所占基地標(biāo)定地價(jià)20％的土地。開征空地稅，可以節(jié)約用地，杜絕土地浪費(fèi)現(xiàn)象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，國(guó)家對(duì)閑置一年以上的空地征收土地閑置費(fèi)，這已經(jīng)從實(shí)踐上和法律上奠定了開征空地稅的必要條件。

　　4.適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅

　　遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征將彌補(bǔ)無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位，防止納稅人以無(wú)償轉(zhuǎn)讓為掩護(hù)，逃避納稅。

　?。ǘ┙⒃u(píng)估機(jī)制，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為稅基

　　現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中存在多種計(jì)稅依據(jù)，多種標(biāo)準(zhǔn)混用，造成納稅人的稅負(fù)不均，既影響公平，又缺乏效率。因此，建議改革房地產(chǎn)稅的多種標(biāo)準(zhǔn)，采用統(tǒng)一的評(píng)估價(jià)值作為稅基。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房產(chǎn)價(jià)值隨之上下浮動(dòng)，而評(píng)估值中包含房產(chǎn)升值和降值所產(chǎn)生的收益變化因素，能夠真實(shí)地反映房產(chǎn)的現(xiàn)值，可以較好地調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，使納稅人的稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)公平。同時(shí)，也可使國(guó)家的財(cái)政收入隨房地產(chǎn)價(jià)格的上漲而增加，避免了由于從租、從價(jià)計(jì)稅造成的稅收差異，促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)的合理配置，發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用。以評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，沒(méi)有出租房產(chǎn)和自營(yíng)房產(chǎn)之分，提高了稅收透明度，增強(qiáng)了公民的納稅意識(shí)。

　?。ㄈ┙∪?、完善房地產(chǎn)稅課稅的相關(guān)配套制度與保障系統(tǒng)

　　完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立以房地產(chǎn)評(píng)估制度為核心的征管運(yùn)作體系。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、評(píng)估評(píng)稅制度和方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；制定房地產(chǎn)評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)，配備評(píng)稅或評(píng)價(jià)專業(yè)人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度；建立財(cái)產(chǎn)登記制度，設(shè)置土地位置、權(quán)屬及面積的臺(tái)賬，實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，盡快實(shí)行“房地合一”的新體制，建立與評(píng)估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行搜集、處理、存儲(chǔ)和管理。

　　（四）完善現(xiàn)行的轉(zhuǎn)移支付制度，賦予地方政府一定的稅收自主權(quán)

　　按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和公共財(cái)政理論的要求，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范我國(guó)的轉(zhuǎn)移支付制度，建立起以均等化為目標(biāo)的轉(zhuǎn)移支付制度，以保證各個(gè)地方政府有財(cái)力提供最基本的公共產(chǎn)品和服務(wù)。賦予地方政府一定的稅收權(quán)限，充實(shí)地方政府財(cái)源。房地產(chǎn)稅的稅基不具有流動(dòng)性，地方征收管理的成本較低，適宜劃歸地方所有。房地產(chǎn)稅歸地方所有，能促進(jìn)地方政府提高公共服務(wù)的效率和質(zhì)量，使地方政府真正成為一級(jí)獨(dú)立的財(cái)政，增加地方政府的財(cái)政收入，減少對(duì)土地出讓金的依賴程度，維持財(cái)政的可持續(xù)發(fā)展和提高地方財(cái)政的效率。