城鎮(zhèn)土地使用稅的五種籌劃策略

　　所謂城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅），就是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的定額稅率計(jì)算征收的一個(gè)稅種。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，土地使用稅雖然不與經(jīng)營(yíng)收入的增減變化相掛鉤，但作為一種費(fèi)用必然是經(jīng)營(yíng)純收益的一個(gè)減項(xiàng)。

　　縱觀現(xiàn)行土地使用稅的法律、行政法規(guī)，可以從以下五個(gè)方面進(jìn)行籌劃。

　　（一）從經(jīng)營(yíng)用地的所屬區(qū)域上考慮節(jié)稅

　　經(jīng)營(yíng)者占有并實(shí)際使用的土地，其所在區(qū)域直接關(guān)系到繳納土地使用稅數(shù)額的大小。因此經(jīng)營(yíng)者可以結(jié)合投資項(xiàng)目的實(shí)際需要在下列幾方面進(jìn)行選擇：

　　一是在征稅區(qū)與非征稅區(qū)之間選擇。二是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的省份之間選擇。三是在同一省份內(nèi)的大中小城市以及縣城和工礦區(qū)之間作出選擇。在同一省份內(nèi)的大中小城市、縣城和工礦區(qū)內(nèi)的土地使用稅稅額同樣有差別。四是在同一城市、縣城和工礦區(qū)之內(nèi)的不同等級(jí)的土地之間作出選擇。例如廣州市的市區(qū)土地就劃分了十個(gè)級(jí)別，最高一級(jí)與最低一級(jí)相差6.5元/㎡。

　　（二）從納稅人身份的界定上考慮節(jié)稅

　　一是在投資興辦企業(yè)的屬性上進(jìn)行選擇，即指是開(kāi)辦外資企業(yè)還是內(nèi)資企業(yè)。財(cái)稅字[1988]260號(hào)明確規(guī)定“外資企業(yè)、機(jī)構(gòu)在華用地不征收土地使用稅”。

　　二是在經(jīng)營(yíng)范圍或投資對(duì)象上考慮節(jié)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，下列經(jīng)營(yíng)用地可以享受減免稅的規(guī)定：（1）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；（2）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地（不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場(chǎng)地和生活、辦公用地）；（3）能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地；（4）民政部門(mén)舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；（5）集體和個(gè)人辦的各類(lèi)學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地；（6）高校后勤實(shí)體。

　　三是當(dāng)經(jīng)營(yíng)者租用廠房、公用土地或公用樓層時(shí)，在簽訂合同中要有所考慮。根據(jù)國(guó)稅地字[1988]15號(hào)中“土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅”、以及“土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅”之規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者在簽訂合同時(shí)，應(yīng)該把是否成為土地的法定納稅人這一因素考慮進(jìn)去。

　　（三）從所擁有和占用的土地用途上考慮節(jié)稅

　　納稅人實(shí)際占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用稅政策。主要包括：

　　1.根據(jù)國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》的通知（國(guó)稅地字[1989]140號(hào)）中“對(duì)廠區(qū)以外的公共綠化和向社會(huì)開(kāi)放的公園用地，暫免征城鎮(zhèn)土地使用稅”之規(guī)定，企業(yè)可以把原綠化地只對(duì)內(nèi)專(zhuān)用改成對(duì)外公用即可享受免稅的照顧。

　　2.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于水利設(shè)施土地征免土地使用稅問(wèn)題的規(guī)定》（國(guó)稅地字[1989]14號(hào)）中“對(duì)水利設(shè)施及其管護(hù)以及對(duì)兼有發(fā)電的水利設(shè)施用地，可免征土地使用稅”的規(guī)定，企業(yè)可以考慮把這塊土地的價(jià)值在賬務(wù)核算上明確區(qū)分開(kāi)來(lái)，以達(dá)到享受稅收優(yōu)惠的目的。

　　3.根據(jù)對(duì)煤炭、礦山和建材行業(yè)的特殊用地可以享受減免土地使用稅的規(guī)定，企業(yè)既可以考慮按政策規(guī)定明確劃分出采石（礦）廠、排土廠、炸藥庫(kù)等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用稅的特定用地在不同的土地等級(jí)上進(jìn)行合理布局，使征稅的土地稅額最低。

　　（四）從納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間上考慮節(jié)稅

　　一是發(fā)生涉及購(gòu)置房屋的業(yè)務(wù)時(shí)考慮節(jié)稅。涉及房屋購(gòu)置業(yè)務(wù)時(shí)，土地使用稅規(guī)定了如下納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：

　　1.納稅人購(gòu)置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起納稅；

　　2.納稅人購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起納稅。

　　因此，對(duì)于購(gòu)置方來(lái)說(shuō)，應(yīng)盡量縮短取得房屋所有權(quán)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)運(yùn)行之間的時(shí)間差。

　　二是對(duì)于新辦企業(yè)或需要擴(kuò)大規(guī)模的老企業(yè)，在征用土地時(shí)，可以在是否征用耕地與非耕地之間作籌劃。因?yàn)檎咭?guī)定，納稅人新征用耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅，而征用非耕地的，則需自批準(zhǔn)征用的次月就應(yīng)該納稅。

　　三是選擇經(jīng)過(guò)改造才可以使用的土地。政策規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免征土地使用稅5年～10年。

　　（五）從納稅地點(diǎn)上考慮節(jié)稅。

　　關(guān)于土地使用稅的納稅地點(diǎn)，政策規(guī)定為“原則上在土地所在地繳納”。但對(duì)于跨省份或雖在同一個(gè)省、自治區(qū)、直轄市但跨地區(qū)的納稅人的納稅地點(diǎn)上，也是有文章可作的。這里的節(jié)稅途徑的實(shí)質(zhì)就是盡可能選擇稅額標(biāo)準(zhǔn)最低的地方納稅。這對(duì)于目前不斷擴(kuò)大規(guī)模的集團(tuán)性公司顯得尤為必要。