解讀不動產、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法

　　我國現階段紅紅火火的建筑安裝行業(yè)，尤其是房地產開發(fā)經營，

　　在涉稅收問題上，恐怕很少人不懷疑“紅火”的背后流失著國家的稅款。對此，稅務部門也是心知肚明。

　　何以如此？筆者認為，不是稅務機關不努力，而是管理手段不高端。正是由基于此，一份致力斬斷建筑行業(yè)稅收黑手的國字號文件應運而生。它就是，近日國家稅務總局印發(fā)的《不動產、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》（國稅發(fā)2006128號）。

　　一、實行項目管理來自于實施稅收精細化管理的實踐

　　“征管難”、“難征管”表現在建筑業(yè)、不動產銷售的稅收征管實踐上，歸納起來主要有“兩難”和“三個不知”。即，弄清誰建的難和建的是什么難。不知賣的什么、不知賣給誰和不知如何買的。因此，這些年來，在這一行業(yè)稅收征收管理中，大多數地方都遇到了這樣類似的困惑。即，管住了納稅人，而漏掉了納稅項目；管住了總包人，而走逃了分包人；管住了當地的在建項目，而忽視了在外地的建設工程；管住了固定的、長期的“常規(guī)軍”，而漏掉了臨時的、短期的“游擊隊”；管住了有“招牌”的建設項目，而招架不住沒“招牌”但實際又發(fā)生了應稅義務的。對此，各地地稅機關在“支招”上，幾乎不約而同地采取了或稱“項目管理”或稱“棟號管理”等名稱不一但主旨相近的措施。即使現在，只要打開涉稅媒體，凡是能夠搜索到介紹關于建筑業(yè)、不動產銷售稅收征管經驗的文章，就會佐證這一點。因此，國家稅務總局這份自2006年10月1日起執(zhí)行的《不動產、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）的出臺，不是橫空出世，也不是憑空而為。近焦距上看，它是對近年來，各地稅務機關，在貫徹落實部門要求的精細化管理中，所積累的經驗和教訓地總結和升華。說大點，就是全國各級政府認真執(zhí)行國務院出臺的房地產調控措施的具體體現。此辦法的制定，對于征納雙方，可以這樣說，既是為沒有采取類似項目管理的地方，提供了現成的操作規(guī)范，更是為已經實施項目管理的地方撐腰壯膽。它將是今后一個時期加強房地產開發(fā)經營行業(yè)稅收征收管理的主要方向和舉措。

　　二、對項目管理的認識和把握

　　1、什么是項目管理？《暫行辦法》第一條首先明確了不動產和建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理的概念。

　　不動產和建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理，是指稅務機關根據不動產和建筑業(yè)特點，采用信息化手段，按照現行營業(yè)稅政策規(guī)定，以不動產和建筑業(yè)工程項目為管理對象，指定專門的管理人員，利用不動產和建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理軟件，對納稅人通過計算機網絡實時申報的信息進行稅收管理的一種模式。各地稅務機關應對不動產和建筑業(yè)營業(yè)稅實行項目管理制度。這一解釋傳達了三層意思：

　　一是提出了要“盯物”的管理新觀念。所謂的要“盯物”，即，今后在對不動產和建筑業(yè)涉稅管理上，要變靠“人盯人”的戰(zhàn)術為“人盯物”的策略。開發(fā)房地產或從事工程項目建設的產品大多就是不動產。由于出資建設方與施工勞務提供方多屬兩個不同的經濟實體為常見，而兩者混為一談為不很正常這一特點，納稅人可以來去無綜，但找其在建項目總是不易瞞天過海。只有盯住了工程項目，不怕尋不到其主；即使真地擺起了“迷魂陣”，還可以盯死工程項目的消費、使用的去向。因為對于建筑行業(yè)只要產品出手，若是法人單位消費、使用，不辦結算或白條入賬，恐怕難逃其他組織或部門管理制約；若是個人消費、使用，只要能從大額支出謹慎化出發(fā)，索取正式發(fā)票，就不怕水不落石不出?？芍^是打蛇打七寸，牽牛牽鼻子。同時，只要能夠把這些涉稅源頭的建設項目的相關信息收集好、掌握全，并借助現代化科學技術，實施信息來源、去向的適時監(jiān)管，就可以抓好營業(yè)稅這一主體稅種的同時，其他諸如印花稅、契稅等就有了“一體化管理”的平臺。

　　二是明確了要專職管理的新要求。指定專門的管理人員，意思就是指要實施專責管理。事實上，對房地產和不動產銷售的稅收征管，大部分地方的地稅機關已經采取了專人、專職和專責的“三?！惫芾?。但由于受機構設置權限的限制，雖然事實上采取了相對固定專職人員在進行征管，但在機構以及機構的名稱上要么含糊其詞，要么隱隱約約；即使有的地方在管理性質的分局設置了例如“建筑安裝行業(yè)征管科（股）”，但總覺得名不正，言不順。作為下級基層稅務機關，往往會擔心“私設、亂設機構”的名義。其實，這與時下國家稅務總局強調的稅源“屬地管理與分類管理相結合”不相悖。建筑安裝行業(yè)經營的特殊性，呼喚在一個經濟區(qū)域內實施屬地管理大概念下的分類管理。也只有果斷地采取分類管理，才能較好地應對跨區(qū)域、跨地域縱橫交錯的不動產地生產、流通、分配和消費所給稅收征管帶來的被動局面。

　　三是強調了要采取“機管”的新手段。利用不動產和建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理軟件，對納稅人通過計算機網絡實時申報的信息進行稅收管理。就是要求全國各級地方稅務機關，在建筑行業(yè)、不動產銷售的稅收征管工作的手段上，必須借助現代化的管理技術，實施由“人管事”向“機管事”的重大轉變。毫無疑問，建筑行業(yè)、不動產銷售稅收征管難、難征管是最大的實際。但這一“老大難”的問題的背后，除了管理觀念落后之外，就是管理手段滯后。這也是最大的事實。在全國眾所周知，“國字軍”不僅有了全國統一的稅收征管軟件系統，而且隨著形勢的變化不斷升級、擴容，可地稅系統的整體征管軟件開發(fā)利用水準受制當地經濟、觀念背景以及人才等因素，不僅遲于為伍，而且是各吹各的調，各拉各的弦。試問，就是今天，有幾家省級地稅機關開發(fā)運用的征管軟件能夠順利地與“”國字軍“的系統對接？更不用說包括建筑行業(yè)、不動產銷售征管的專門軟件了。正是由于管理技術手段的落伍，才是國家稅總或者地方的許多好的措施、辦法、制度在操作和實踐層面上總是不盡人意、難盡人意。導致稅收征管乏力，管涌多出。

　　更新管理觀念，實施專責管理，借助現代化技術，優(yōu)化管理手段是《管理辦法》為建筑行業(yè)、不動產銷售的稅收征管工作的總要求。

　　2、項目管理管什么？《管理辦法》第二條列出了稅務機關不動產和建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理的7項具體內容。這7項具體內容分別是：（1）受理不動產和建筑業(yè)工程項目的項目登記；（2）對不動產和建筑業(yè)工程項目的登記信息、申報信息、入庫信息進行采集、錄入、匯總、分析、傳遞、比對；（3）對稅收政策進行宣傳解釋，及時反饋征管中存在的問題；（4）掌握不動產銷售和工程項目進度及工程項目結算情況；（5）根據不動產銷售和建筑業(yè)工程項目進度監(jiān)控不動產和工程項目的納稅申報、稅款繳納情況，確保稅款及時、足額入庫；（6）監(jiān)督納稅人合法取得、使用、開具不動產銷售和建筑業(yè)發(fā)票；（7）不動產銷售及建筑業(yè)工程項目竣工后及時清繳稅款，并出具清算報告。

　　對于這7條，與其將其稱之為項目管理的內容，道不如把它列入專責管理機構以及所屬的建筑安裝行業(yè)稅收管理員的工作職責。也就是說，各級基層地稅機關的稅源管理部門內設的建筑安裝行業(yè)專職管理科股，至少應負責從上述1個方面履行工作職責，實施項目管理。

　　3、項目管理怎么管？要想完成上述工作職責或者說要想從這幾個方面實施有效的稅收管理，《管理辦法》對征納雙方以及相關涉稅部門做出了以下具體的要求。

　　作為承擔管理任務的上級地稅機關，首先要為能夠實施管理搭建工作平臺，尤其是涉稅信息采集、錄入和運用的技術支撐。否則，積極、有效地管理就可能就難脫舊臼，好比穿新鞋走老路。對此，《管理辦法》除了明確指出相關征管軟件開發(fā)、銷售不動產發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票由國家稅務總局統一組織、安排、設計外，對主管稅務機關提出了5項要求：（一）積極與規(guī)劃、建設部門建立暢通的信息溝通渠道，及時了解已批準立項的建筑工程項目的基本情況（第七條）；（二）根據項目管理人員崗位職責，制定相應的崗位考核責任制（第八條）；（三）積極創(chuàng)造條件，逐步實現納稅人通過電子信息網絡聯通方式在主管稅務機關的實時監(jiān)控和授權下自行開票（第十條）；（四）省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局可根據本辦法，結合本地區(qū)的實際情況，制定具體實施辦法（第十五條）；（五）作好信息的傳輸和比對的工作。

　　對于具體承擔建筑行業(yè)、不動產銷售的稅收征管職責的稅收管理員而言，首先要牢記自己好工作使命；其次重點就是作好建筑行業(yè)、不動產銷售等涉稅工作的采集、錄入，真正把所有納稅人的涉稅信息掌握清和準，和把納稅人的所有涉稅信息掌握清和準，并達到數字化、“機管”化，才能為《管理辦法》的無縫隙著陸奠定基礎。否則，《管理辦法》的實施就會如紙上談兵。

　　對于納稅人、扣繳義務人以及涉稅部門和一般的自然人來說，就是要積極參加稅法的宣傳活動，了解稅收政策、法規(guī)和新的管理方式和手段，作好配合、協作如支持。

　　4、賦予了納稅人哪些的權利和義務？在實施不動產和建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理后，納稅人有下列權利和義務。

　　納稅權利方面：一是有享受提供異地建筑業(yè)應稅勞務的權利；二是有變更、注銷不動產、建筑工程項目登記的權利；三是有享受使用滿足稅務機關規(guī)定的信息采集、傳輸、比對要求的開票和申報軟件，和先進的、便捷的、省時的電子化納稅申報以及電子文檔報送、傳輸的權利：四是有選擇申請自開或代開發(fā)票的權利。

　　納稅義務有七個方面：

　?。ㄒ唬N售不動產或提供建筑業(yè)應稅勞務的，應在不動產銷售合同簽訂或建筑業(yè)工程合同簽定并領取建筑施工許可證之日起30日內，持下列有關資料向不動產所在地或建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關進行不動產、建筑工程項目登記（第三條）：（1）《不動產項目情況登記表》或《建筑業(yè)工程項目情況登記表》的紙制和電子文檔；（2）營業(yè)執(zhí)照副本和稅務登記證件副本；（3）不動產銷售許可證、建筑業(yè)工程項目施工許可證；（4）不動產銷售合同、建筑業(yè)工程施工合同；（5）納稅人的開戶銀行、帳號；（6）中標通知書等建筑業(yè)工程項目證書，對無項目證書的工程項目，納稅人應提供書面材料，材料內容包括工程施工地點、工程總造價、參建單位、聯系人、聯系電話等；（7）稅務機關要求提供的其他有關資料。納稅人提供異地建筑業(yè)應稅勞務的，應同時按照上述規(guī)定向機構所在地主管稅務機關進行建筑業(yè)工程項目登記。

　　（二）、不動產、建筑業(yè)工程項目登記內容發(fā)生變化，應自登記內容發(fā)生變化之日起30日內，持《不動產項目情況登記表》、《建筑業(yè)工程項目情況登記表》的紙制和電子文檔，向不動產所在地或建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關進行項目登記（第四條）。

　?。ㄈ┎粍赢a銷售完畢和建筑業(yè)工程項目完工注銷的，應自不動產銷售完畢和建筑業(yè)工程項目完工之日起30日內，持下列資料向不動產所在地和建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關進行項目登記：（1）《不動產項目情況登記表》、《建筑業(yè)工程項目情況登記表》的紙制和電子文檔；（2）不動產、建筑業(yè)工程項目的稅收繳款書；（3）建筑業(yè)工程項目竣工結算報告或工程結算報告書；（4）稅務機關要求提供的其他有關資料。納稅人異地提供建筑業(yè)應稅勞務的，應同時按照上述規(guī)定向機構所在地主管稅務機關進行相應的項目登記。如納稅人由于辦理臨時稅務登記發(fā)生稅務登記號變更時，應同時向機構所在地主管稅務機關提供《建筑業(yè)工程項目情況登記表》的紙制和電子文檔。（四）、應按月向主管稅務機關進行納稅申報，按照《營業(yè)稅納稅申報辦法》填報《建筑業(yè)營業(yè)稅納稅申報表》，按照主管稅務機關的要求填報不動產銷售的納稅申報表。各地稅務機關應積極創(chuàng)造條件，實現不動產銷售和建筑業(yè)營業(yè)稅納稅申報的電子化（第五條）。

　?。ㄎ澹┛劾U義務人履行代扣代繳義務時，應建立代扣代繳稅款臺帳，如實記載被扣繳納稅人的名稱、工程項目的名稱、地點及編號、代扣代收稅款憑證號、代扣代繳稅款的時間和稅額，同時接受稅務機關的檢查。代扣代繳業(yè)務結束后，扣繳義務人應將余下的代扣代收稅款憑證交還主管稅務機關，并結清應代扣代繳的稅款（第六條）。

　?。┥暾堊蚤_票納稅人必須同時具備四個條件且按規(guī)定領購、開具、取得、保管、繳銷銷售不動產發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票。四個條件分別是：（1）依法辦理稅務登記證；（2）執(zhí)行不動產、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理辦法；（3）按照規(guī)定進行不動產和建筑業(yè)工程項目登記；（4）使用滿足稅務機關規(guī)定的信息采集、傳輸、比對要求的開票和申報軟件。

　?。ㄆ撸┐_票納稅人申請代開發(fā)票須提供六種資料。包括：（1）完稅憑證；（2）營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證復印件；（3）不動產銷售、建筑勞務合同或其他有效證明；（4）外出經營稅收管理證明（提供異地勞務時）；（5）中標通知書等工程項目證書，對無項目證書的工程項目，納稅人應提供書面材料，材料內容包括工程施工地點、工程總造價、參建單位、聯系人、聯系電話等；（6）稅務機關要求提供的其他材料。