房地產業(yè)稅收政策問題

　　房地產業(yè)是國民經濟支柱產業(yè)。正確認識當前房地產市場形勢，及時解決存在的突出問題，促進房地產業(yè)健康發(fā)展，對于鞏固和發(fā)展宏觀調控成果，保持國民經濟平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要意義。各地區(qū)、各部門要把解決房地產投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。堅持積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導，強化法治、加強監(jiān)管的原則。加強領導、密切配合，認真貫徹落實國務院各項調控政策措施，做好供需雙向調節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產業(yè)的健康發(fā)展。

　　1999年和2003年，為貫徹積極的財政政策，鼓勵房地產業(yè)的發(fā)展，對個人購買住房又對外銷售的制定了幾項優(yōu)惠政策。

　　一、營業(yè)稅。營業(yè)稅暫行條例規(guī)定：個人銷售不動產，按銷售額征收營業(yè)稅。優(yōu)惠政策：

　　1、《財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規(guī)定，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。

　　2、《財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規(guī)定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

　　二、土地增值稅。土地增值稅暫行條例規(guī)定：轉讓地上建筑物并取得收入的個人按規(guī)定繳納土地增值稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。

　　優(yōu)惠政策：《財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

　　三、個人所得稅。個人所得稅法規(guī)定：個人出售自有住房取得的所得按“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，稅率為20%.優(yōu)惠政策：《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）規(guī)定，個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額，確定為個人出售自有住房的應納稅所得額。

　　已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。經濟適用住房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。

　　職工以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。

　　為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。

　　個人出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇諜C關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并納入專產存儲。

　　個人出售現(xiàn)住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產權單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

　　個人出售現(xiàn)住房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

　　個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

　　跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。

　　對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

　　四、契稅。契稅暫行條例規(guī)定：個人轉移房屋權屬按成交價格的3%-5%征收契稅。

　　優(yōu)惠政策：《財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規(guī)定，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

　　五、印花稅。印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅。

　　上述優(yōu)惠政策在國民經濟處在內需不足的時期，和其他宏觀調控政策相配合發(fā)揮了預期的作用，房地產業(yè)（包括住宅）已走出內需不足的陰影，發(fā)展速度加快。今年以來，國家對房地產業(yè)中住宅業(yè)的形勢進行了分析，總體來說，住宅業(yè)呈現(xiàn)了一定程度的過熱局面，國務院辦公廳轉發(fā)了建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。為進一步貫徹落實《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號），進一步加強房地產稅收征管，促進房地產市場的健康發(fā)展，國家稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）要求各級地方稅務、財政部門和房地產管理部門，認真貫徹執(zhí)行房地產稅收有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，建立和完善信息共享、情況通報制度，加強部門間的協(xié)作配合。各級地方稅務、財政部門要切實加強房地產稅收征管，并主動與當?shù)氐姆康禺a管理部門取得聯(lián)系；房地產管理部門要積極配合。

　　2005年5月31日以前，各地要根據(jù)國辦發(fā)[2005]26號文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標準（以下簡稱普通住房）。其中，住房平均交易價格，是指報告期內同級別土地上住房交易的平均價格，經加權平均后形成的住房綜合平均價格。由市、縣房地產管理部門會同有關部門測算，報當?shù)厝嗣裾_定，每半年公布一次。各級別土地上住房平均交易價格的測算，依據(jù)房地產市場信息系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)；沒有建立房地產市場信息系統(tǒng)的，依據(jù)房地產交易登記管理系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)。對單位或個人將購買住房對外銷售的，市、縣房地產管理部門應在辦理房屋權屬登記的當月，向同級地方稅務、財政部門提供權屬登記房屋的坐落、產權人、房屋面積、成交價格等信息。市、縣規(guī)劃管理部門要將已批準的容積率在1.0以下的住宅項目清單，一次性提供給同級地方稅務、財政部門。新批住宅項目中容積率在1.0以下的，按月提供。地方稅務、財政部門要將當月房地產稅收征管的有關信息向市、縣房地產管理部門提供。各級地方稅務、財政部門從房地產管理部門獲得的房地產交易登記資料，只能用于征稅之目的，并有責任予以保密。違反規(guī)定的，要追究責任。

　　各級地方稅務、財政部門要嚴格執(zhí)行調整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。

　　1.2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業(yè)稅。

　　2.2005年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴实淖》繉ν怃N售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務部門應根據(jù)當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴剩梅康禺a管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

　　3.2005年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。

　　4.個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。

　　5.個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發(fā)票。

　　6.對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。

　　7.各級地方稅務、財政部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，對不符合規(guī)定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業(yè)稅，確保調整后的營業(yè)稅政策落實到位；對個人承受不享受優(yōu)惠政策的住房，不得減免契稅。對擅自變通政策、違反規(guī)定對不符合規(guī)定條件的個人住房給予稅收優(yōu)惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人的責任。對政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。

　　各級地方稅務、財政部門要充分利用房地產交易與權屬登記信息，加強房地產稅收管理。要建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；要定期將從房地產管理部門取得的權屬登記資料等信息，與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。各級地方稅務、財政部門在房地產稅收征管工作中，如發(fā)現(xiàn)納稅人未進行權屬登記的，應及時將有關信息告知當?shù)胤康禺a管理部門，以便房地產管理部門加強房地產權屬管理。

　　各級地方稅務、財政部門和房地產管理部門要積極協(xié)商，創(chuàng)造條件，在房地產交易和權屬登記等場所，設立房地產稅收征收窗口，方便納稅人。市、縣房地產管理部門在辦理房地產權屬登記時，應嚴格按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，要求出具完稅（或減免）憑證；對于未出具完稅（或減免）憑證的，房地產管理部門不得辦理權屬登記。各級地方稅務、財政部門應努力改進征繳稅款的辦法，減少現(xiàn)金收取，逐步實現(xiàn)稅銀聯(lián)網、劃卡繳稅。由于種種原因，仍需收取現(xiàn)金稅款的，應規(guī)范解繳程序，加強安全管理。對于房地產管理部門配合稅收管理增加的支出，地方財稅部門應給予必要的經費支持。

　　各省級地方稅務部門要積極參與本地區(qū)房地產市場分析監(jiān)測工作，密切關注營業(yè)稅稅收政策調整后的政策執(zhí)行效果，及時做出營業(yè)稅政策調整對本地區(qū)的房地產市場產生影響的評估報告，并將分析評估報告按季上報國家稅務總局。