個人獨資企業(yè)不動產(chǎn)對外投資征稅問題

　　問： 某企業(yè)為個人獨資企業(yè)（無限責(zé)任），其經(jīng)營所得交納個人所得稅，適用個體工商戶5級超額累進(jìn)稅率。請問：該企業(yè)可否以不動產(chǎn)對外投資設(shè)立有限公司？對外投資時，對不動產(chǎn)的評估增值部分是否要交納個人所得稅？還是要到被投資方清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，實現(xiàn)增值才交納個人所得稅？不動產(chǎn)對外投資根據(jù)總局相關(guān)文件是否免征營業(yè)稅、契稅？

　　答： 根據(jù)《個人獨資企業(yè)法》的規(guī)定，個人獨資企業(yè)的財產(chǎn)為投資人個人所有。因此個人獨資企業(yè)以不動產(chǎn)對外投資設(shè)立有限公司，實質(zhì)為投資人個人的投資行為。

　　個人可以以不動產(chǎn)對外投資設(shè)立有限公司， 但根據(jù)《公司法》第二十七條的規(guī)定：“全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十?！币虼?，個人以不動產(chǎn)對外投資設(shè)立有限公司，必須要有不低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十的貨幣出資金額。個人對不動產(chǎn)的評估增值部分不繳納個人所得稅。投資后，該不動產(chǎn)為有限公司所有。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規(guī)定：“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅?！币虼耍瑐€人以不動產(chǎn)對外投資設(shè)立有限公司，投資時不繳納營業(yè)稅。

　　《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第八條第（一）款規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。根據(jù)這一規(guī)定，個人以不動產(chǎn)對外投資設(shè)立有限公司，接受該不動產(chǎn)投資的有限公司應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。