土地增值稅的相關(guān)知識

　　一、什么是土地增值稅

　　土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

　　二、土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？

　　根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。

　　三、土地增值稅的征稅對象是什么？

　　土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

　　計算增值額需要把握兩個關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益?？鄢椖堪础稐l例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項：

　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

　?。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

　?。ㄈ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于計算操作，《?xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。

　?。ㄋ模┡f房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋、及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格。

　?。ㄎ澹┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　?。┘佑嬁鄢?。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

　　四、具體計算增值額時應(yīng)注意什么？

　　在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：

　?。ㄒ唬θ〉猛恋鼗蚍康禺a(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　?。ǘθ〉猛恋厥褂脵?quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　?。ㄈθ〉猛恋厥褂脵?quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20％的扣除。

　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉(zhuǎn)讓時交納的有關(guān)稅金。

　　五、土地增值稅的納稅義務(wù)人都包括哪些？

　　土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。

　　六、土地增值稅的稅率是如何規(guī)定的？

　　土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60％。超率累進(jìn)稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。

　　在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。

　　土地增值稅4級超率累進(jìn)稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過項目金額50％的部分，包括50％在內(nèi)，均適用30％的稅率。

　　七、土地增值稅的減免稅政策規(guī)定有哪些？

　　按照《條例》和《細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅減免稅共有四條：

　?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的（含20％），免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20％的部分）。

　　（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　?。ㄈ┮虺鞘惺姓?guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。根據(jù)城市規(guī)劃，污染、擾民企業(yè)（主要是指企業(yè)產(chǎn)生的過量廢氣、廢水、廢渣和嗓音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陸續(xù)搬遷到城外，有些企業(yè)因國家建設(shè)需要也要進(jìn)行搬遷。這些企業(yè)要搬遷不是以盈利為目的，而是為城市規(guī)劃需要，存在許多困難，如人員安置，搬遷資金不足等，而且大都是一些老企業(yè)，這個問題就更突出。為了使這些企業(yè)能夠易地重建或重購房地產(chǎn)，對其自行轉(zhuǎn)讓原有房地產(chǎn)的增值收益，給予免征土地增值稅是必要的。

　　（四）為促進(jìn)我國住房制度的改革，鼓勵個人買房，對個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報批準(zhǔn)，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

　　八、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，在計算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉(zhuǎn)讓時交納的有關(guān)稅金。凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)。

　　對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。